Créditos de Vivienda
Doctrinas y Conceptos Financieros 2002 |
Créditos de ViviendaConcepto 2002040668-1 del 11 de septiembre de 2002Síntesis: Porcentaje de financiación. Libertad de valoración del riesgo crediticio. [§ 020] «( ) Consulta las normas que señalan el porcentaje de financiación para el préstamo de vivienda. Sobre el tema objeto de consulta, conviene indicar que la Ley 546 de 1999, estableció en el numeral 5 del artículo 17 como una de las condiciones de los créditos de vivienda individual la siguiente: "5. Tener un monto máximo que no exceda el porcentaje, que de manera general establezca el Gobierno Nacional, sobre el valor de la respectiva unidad habitacional, sin perjuicio de las normas previstas para la financiación de vivienda de interés social subsidiable". Con base en el anterior mandato legal, el Gobierno Nacional expidió el Decreto 145 de 2000 mediante el cual señaló lo siguiente: "Artículo 1º. Condiciones de los créditos. Para los efectos del cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 17 y demás normas concordantes de la Ley 546 de 1999, los créditos de vivienda individual a largo plazo que otorguen los establecimientos de crédito deberán ajustarse a las siguientes condiciones: a) Monto del Crédito: Podrá financiarse hasta el setenta por ciento (70%) del valor del inmueble. Dicho valor será el precio de compra o el de un avalúo practicado dentro de los seis (6) meses anteriores al otorgamiento del crédito. En los créditos destinados a la financiación de vivienda de interés social podrá financiarse hasta el ochenta por ciento (80%) del valor del inmueble ( )" (se resalta). De acuerdo con las normas transcritas, los establecimientos de crédito que otorguen créditos individuales de vivienda podrán financiar hasta el setenta por ciento (70%) del valor del inmueble -excepto vivienda de interés social- porcentaje que se determina ya sea por el valor de compra o el de un avalúo practicado dentro de los seis meses (6) anteriores al otorgamiento del respectivo crédito. Tal como quedó consagrado en la norma citada, el monto o porcentaje máximo en esta clase de créditos se puede determinar acudiendo a uno u otro factor; razón por la cual se concluye que corresponde a los contratantes en ejercicio del principio de autonomía contractual acordar cómo se establecerá dicho factor en el respectivo contrato, pues, se reitera, la ley no estableció de manera imperativa un criterio único, sino que dejó a la libre determinación de las partes la elección de uno de los dos criterios señalados en la misma. Sin embargo, valga precisar que no existiendo acuerdo entre los contratantes en criterio de esta Superintendencia correspondería al establecimiento de crédito determinar con base en cuál establece el monto máximo a financiar, toda vez que debiendo adoptar sanas y prudentes políticas de riesgo goza de autonomía para optar por el valor de compra del inmueble o por el respectivo avalúo, pues es el acreedor quien finalmente asume el riesgo al desembolsar los recursos para otorgar crédito con una garantía de respaldo. Precisado lo anterior, le informo que la Superintendencia Bancaria impartió instrucciones a sus vigiladas en el Capítulo Cuarto, Título Tercero de la Circular Externa 007 de 1996 (Circular Básica Jurídica) reiterando lo dispuesto en las normas en estudio, así: "2.1.2 Condiciones limitantes Por disposición de la Ley 546 de 1999, los contratos de créditos o pagarés que se suscriban con el objeto de financiar la adquisición, construcción de vivienda o mejoramiento tratándose de vivienda de interés social, así como las reestructuraciones sobre los mismos, se encuentran sujetos a las siguientes condiciones: ( ) b) Monto del crédito. No podrá exceder el setenta por ciento (70%) del valor del inmueble. Tratándose de vivienda de interés social el monto del crédito no podrá exceder el ochenta por ciento (80%). En cualquier caso, el valor del inmueble será el precio de compra o el de un avalúo practicado dentro de los 6 meses anteriores al otorgamiento del crédito. c) Valor del inmueble. Se podrá establecer mediante avalúo técnico realizado por profesionales, personas naturales o jurídicas, inscritos en el Registro Nacional de Avaluadores conformado y actualizado por la Superintendencia de Industria y Comercio, de conformidad con Decreto 422 de 2000" (se resalta). Así las cosas, se tiene que la instrucción dada por esta Entidad a los establecimientos de crédito reitera las normas citadas, otorgando la posibilidad de establecer el valor del inmueble mediante avalúo técnico realizado por profesionales inscritos en el correspondiente registro que al efecto lleva la Superintendencia de Industria y Comercio.» |
Última modificación 12/08/2013