Dación en Pago

Concepto No. 2001022762-1. Abril 27 de 2001.

Síntesis: Readquisición de vivienda. Posibilidad de subarrendar el inmueble.

[§ 055] «(…) consulta si dentro del contrato de opción de readquisición de vivienda contemplado en el artículo 46 de la Ley 546 de 1999, existe la posibilidad de que usted como beneficiario de la opción pueda subarrendar el inmueble objeto del contrato o si la ley lo prohibe expresamente.

Al respecto, el artículo 46 de la Ley 546 de 1999 señaló:

"Durante el año siguiente a la vigencia de la presente ley, quienes entreguen o hayan entregado en dación en pago su vivienda tendrán opción para readquirirla siempre que no haya sido enajenada por el respectivo establecimiento de crédito. En caso de que haya sido enajenada, el establecimiento de crédito podrá ofrecer, en las mismas condiciones, otro inmueble de propiedad de la entidad sobre el cual no se haya ejercido por parte de su anterior propietario la opción de readquisición de vivienda.

La opción se pactará en un contrato que suscribirán el deudor que entrega el inmueble en dación en pago y la respectiva entidad financiera, en el que se harán constar los derechos y las obligaciones del titular de la opción y la entidad financiera, de conformidad con las siguientes reglas:

(…)

2. El titular de la opción tendrá el derecho real de habitación sobre el mismo, mediante el pago de un canon mensual.

(...)

11. El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones derivadas tanto del contrato que incorpora el derecho de habitación como del de ahorro programado, dará lugar a la terminación del contrato especial aquí señalado" (se resalta).

En punto al anterior beneficio señaló la exposición de motivos del proyecto de Ley de Vivienda lo siguiente:

"Opción para recuperar los bienes entregados en dación en pago. Se autoriza a los establecimientos de crédito a realizar transitoriamente las operaciones y los contratos necesarios para entregarlos en arriendo con opción de compra. Para ello se crea un procedimiento especial y transitorio -arrendamiento con opción de compra- que permite a los afectados, en los términos que reglamente la Superintendencia Bancaria, habitar el inmueble mientras recuperan su capacidad de pago a cambio de una remuneración similar a un arriendo" (se resalta).

A su turno, el Decreto 2336 de 2000, mediante el cual se reglamentó la forma en que puede ejercerse la opción de readquisición, dispuso en el literal a) de su artículo 2 que durante el plazo del contrato, el cual no excederá de tres (3) años, "se aplicarán las reglas generales del arrendamiento de inmueble urbano destinado para vivienda, en especial la Ley 56 de 1985 y sus decretos reglamentarios, en cuanto no pugnen con los aspectos específicos determinados en el artículo 46 de la Ley 546 de 1999 (...)".

De acuerdo con las anteriores disposiciones, resulta claro que la finalidad del legislador al consagrar dicho beneficio fue la de otorgar en favor de los deudores que habían entregado o entregaran su vivienda en dación en pago dentro del año siguiente a la vigencia de la norma es decir hasta el 23 de diciembre de 2000, la posibilidad de recuperarla a través de la celebración del contrato especial de arrendamiento con opción de compra de acuerdo con los requisitos señalados en la ley.

Acorde con lo expuesto, determinó la ley como una de las condiciones del contrato la de reconocer al titular de la opción, y no a otro, el derecho real de habitación durante el término de vigencia del contrato¹, mediante el pago de un canon periódico. Por tal razón, no resulta jurídicamente viable permitir al beneficiario de la opción el subarrendamiento del inmueble, pues, como ya se expresó, es una característica del contrato que el derecho real de habitación se consagre en beneficio exclusivo del titular de la opción y no de otros, pues tal posibilidad desvirtúa la finalidad con la cual fue concebida la norma, esto es la de facilitar al deudor que se vio obligado a entregar su vivienda en dación en pago a la entidad financiera acreedora la readquisición del mismo inmueble bajo unas condiciones especiales, como es la de continuar gozando del derecho de habitación.

Finalmente, conviene aclarar que no es cierto lo afirmado en su consulta en punto a que en virtud del contrato mencionado usted se obliga a comprarle al banco el inmueble por la misma suma en que se lo reciben, pues tal como lo dispuso el artículo 46 ya citado, así como el Decreto 2336 de 2000, "(...) los deudores individuales de vivienda que entreguen o hayan entregado en dación en pago su unidad habitacional, tendrán derecho a optar por la readquisición de la misma y los establecimientos de crédito están en la obligación de ofrecerla en los siguientes términos (...)" (se subraya).

En consecuencia, los titulares de dicho beneficio que celebren el contrato de opción de readquisición de vivienda con el establecimiento de crédito en los términos señalados en la ley y que cumplan con las obligaciones allí señaladas tendrán derecho a ejercer dicha opción y el precio del inmueble equivaldrá al valor comercial del mismo determinado por un avalúo técnico²; en tal virtud, no es obligatorio para el beneficiario de la misma readquirir el inmueble, pues existe la opción de hacerlo o no, solo que en este último caso la consecuencia es que el usuario perderá los beneficios consagrados en la Ley, tanto tributarios como el subsidio otorgado por el Estado para el programa de ahorro que constituyó para tal efecto (art. 3 Dec. 2336 de 2000)».

1 En punto a la definición de los derechos de uso y habitación señala el Código Civil en su artículo 870 que

"El derecho de uso es derecho real que consiste, generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.

Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitación".

En este mismo sentido, el legislador prohibió la transmisión de tales derechos a los herederos, así como la posibilidad de cederlos a ningún título ni prestarlos ni arrendarlos (art. 878).

2 Num. 5 del artículo 46 de la Ley 546 de 1999.