Dación en Pago

Concepto No. 2001035943-1. Mayo 30 de 2001.

Síntesis: Obligatoriedad para las entidades financieras.

[§ 054] «(…) solicita se le informe como debe proceder para entregar un apartamento en dación en pago, teniendo en cuenta que le es imposible continuar pagando las cuotas correspondientes.

En primer término es del caso aclarar que la dación en pago es una de las figuras -entre otras como el pago efectivo, la novación, la confusión, la prescripción o el evento de la condición resolutoria- mediante las cuales se extinguen las obligaciones que provienen de un hecho definido plenamente por la ley comercial y civil, fruto de la realización de algún acto jurídico o contrato, cuyos eventos se regulan por el acuerdo entre las partes y que normalmente se relaciona con una operación crediticia adquirida con una institución financiera.

Así las cosas, es de señalar que mediante el Decreto 2331 de 1998 se dictaron unas medidas tendientes a aliviar la situación de los deudores de créditos hipotecarios para vivienda, entre las cuales se contempló la figura de la dación en pago -artículo 14- en los siguientes términos:

"A partir de la entrada en vigencia del presente decreto y durante los doce (12) meses siguientes, cuando el valor de la deuda de un crédito hipotecario para vivienda supere el valor comercial del inmueble, el deudor podrá solicitar que dicho inmueble le sea recibido en pago para cancelar la totalidad de lo adeudado.

La entidad financiera que reciba la dación podrá demostrar al Fondo de Garantías de Instituciones Financieras, mediante avalúos comerciales aceptados por dicha entidad que, como resultado de la dación, y una vez descontados los intereses moratorios, tuvo una pérdida y el valor de la misma. Aceptada dicha cifra por el Fondo, la entidad tendrá derecho a que éste le otorgue un préstamo por igual cuantía, que será cancelado en cuotas semestrales en un plazo de diez (10) años, con una tasa de interés anual equivalente a la inflación proyectada por el Banco de la República para cada año más cinco puntos".

Esta disposición fue reglamentada por el Decreto 908 de 1999, así:

"ARTÍCULO 1°. La dación en pago de que trata el artículo 14 del Decreto 2331 de 1998 se aplicará respecto de un solo inmueble por deudor de crédito hipotecario para vivienda.

ARTÍCULO 2°. Los costos generados por la formalización de la dación en pago y por cualquier otro concepto relacionado con ella, tales como gastos notariales, impuestos de registro, beneficencia, entre otros, corresponderá asumirlos al respectivo establecimiento de crédito, y no podrán ser trasladados por ningún motivo al deudor hipotecario.

ARTÍCULO 3°. La oferta de dación en pago que, en los términos del artículo 1°. del presente decreto, realice el deudor de un crédito hipotecario para vivienda es obligatoria para el establecimiento de crédito, el cual no podrá rechazarla, ni exigir al deudor pago adicional por ningún otro concepto".

Es de observar que el plazo establecido por el artículo 14 del Decreto 2331 del 1998 ya mencionado fue ampliado hasta el 31 de enero del año 2000 por el artículo 57 transitorio de la Ley 546 de 1999, en virtud de la cual se señalaron los objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el gobierno nacional para regular un sistema especializado para la financiación de vivienda y se expidieron otras disposiciones.

De esta forma, la oferta de dación en pago presentada dentro del término indicado era obligatoria para la entidad financiera, la cual no podía rechazarla ni exigir al deudor pagos adicionales por ningún otro concepto, aún cuando la misma no se haya formalizado en el mismo plazo, de conformidad con el Decreto 908 de 1999 y la Circular Externa 063 del mismo año, que en lo pertinente señaló:

"En consecuencia, no podrá condicionarse el recibo de los inmuebles en comento a la presentación por parte del interesado de escrituras públicas, reglamentos de propiedad horizontal, certificados de libertad, cartas de cesión de contratos de arrendamiento o de líneas telefónicas, etc., o al pago de conceptos tales como impuestos, tasas o contribuciones, servicios públicos, honorarios de abogado, cuotas de administración, etc., causados con posterioridad a la fecha del ofrecimiento.

Del mismo modo, se reitera que de conformidad con lo previsto por el artículo 2º del Decreto 908 de 1999 "Los costos generados por la formalización de la dación en pago y por cualquier otro concepto relacionado con ella, tales como gastos notariales, impuestos de registro, beneficencia, entre otros, corresponderá asumirlos al respectivo establecimiento de crédito, y no podrán ser trasladados por ningún motivo al deudor hipotecario (se resalta).

Así mismo y de acuerdo con concepto No. 16696 de septiembre 21 de 1999, suscrito por el entonces Jefe de la Oficina Jurídica (E) de la Unidad Administrativa Especial Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales DIAN, "(...) la retención en la fuente producto de la dación en pago de un bien inmueble realizada conforme a lo establecido en los decretos 2331 de 1998 y 908 de 1999, debe ser asumida por el Establecimiento de Crédito" ".

En segunda instancia, la oferta presentada fuera del término antes indicado o bajo el amparo de otras disposiciones no es obligatoria para las instituciones financieras, así como tampoco lo son las condiciones antes mencionadas, en caso de ser aceptada. Es decir, la entidad puede aceptar la dación pero en este caso la misma no constituirá pago total de la deuda y los gastos de su perfeccionamiento no son carga exclusiva de las entidades.

En conclusión, puede afirmarse que la oferta de dación en pago, si bien es cierto constituye una forma de extinguir las obligaciones, en condiciones normales no resulta de obligatoria aceptación para las instituciones financieras, pues la misma responde a un acuerdo mutuo de las partes contratantes, así como las condiciones en que la misma se acepte.

En ese orden de ideas, el procedimiento para entregar un bien en dación en pago corresponde establecerlo, como parte de las políticas internas, a la administración de las entidades vigiladas.

Sin perjuicio de lo anterior y si usted fue beneficiaría de los abonos por concepto de reliquidación del crédito de vivienda, de que tratan los artículos 41 y 42 de la Ley 546 de 1999, es pertinente recordar lo contemplado en el parágrafo tercero del artículo primero del Decreto 712 de 2001, según el cual "No habrá lugar a la devolución de Títulos de Tesorería TES -Ley546- por parte de la entidad acreedora, en el evento en que el beneficiario del abono entregue su inmueble en dación en pago por la totalidad del saldo del crédito individual de vivienda".

De la anterior disposición se puede inferir que en el caso en que la institución acreedora decidiera aceptar en este momento una oferta de dación por el saldo total del crédito de vivienda -reliquidado- no habría lugar a la devolución de los títulos emitidos por concepto del abono (por parte de la entidad financiera) y, por lo tanto, el saldo del crédito tampoco tendría que incrementarse, en cumplimiento de la misma ley».