Créditos de Vivienda

Concepto No. 2000070269-1. Enero 2 de 2001.

Síntesis: Subrogación de créditos. Beneficios otorgados a los deudores de los créditos individuales de vivienda. Condonación de intereses y reestructuración de la obligación. Suspensión de los procesos judiciales. Opción de readquisición de vivienda.

[§ 043] «(…) Al respecto, resulta necesario indicar que los beneficios otorgados a los deudores de créditos individuales de vivienda en la Ley 546 de 1999 se encuentran consignados en el Capítulo VIII de la misma, denominado Régimen de Transición, y pueden describirse de la siguiente forma:

1. Reliquidación de obligaciones

Los artículos 41 y 42 de la Ley 546 de 1999 contemplan como un alivio a la situación de los deudores de créditos individuales de vivienda la obligación por parte de los establecimientos de crédito de reliquidar todas las obligaciones de esta naturaleza, indicando que las mismas debían efectuarse sobre los saldos a 31 de diciembre de 1999, independientemente de que las obligaciones se encontraran al día o en mora.

La diferencia establecida en la norma radicaba en que tratándose de créditos que a esa fecha estaban al día la reliquidación y el abono correspondientes debían realizarse directamente al saldo que tuvieren a dicha fecha, en tanto que si estaban en mora lo debían solicitar los deudores por escrito dentro de los noventa (90) días siguientes a la vigencia de la ley y la aplicación se debía hacer en primer lugar a las cuotas pendientes de pago, deducidos los intereses moratorios y el remanente, si lo hubiere, al saldo de la obligación.

No obstante, en los términos de la Sentencia C-955/2000 de la Corte Constitucional se declararon inexequibles los apartes del artículo 42 de dicha norma que exigían la petición escrita del deudor, quedando las obligaciones en mora en las mismas condiciones de las que hubieran estado al día en la fecha indicada.

Para contribuir a esclarecer la aplicación del abono nos permitimos transcribir la Circular Externa 007 de 2000¹, expedida por esta Superintendencia, subrayando lo que de conformidad con el citado fallo resulta hoy inaplicable:

"Reliquidación de créditos

Las reliquidaciones y en consecuencia los abonos deberán efectuarse para todos los créditos de vivienda otorgados por un establecimiento de crédito y que estuvieren vigentes, con cualquier saldo y al día o en mora, el 31 de diciembre de 1999. Tendrán derecho a beneficiarse con el abono todos los créditos otorgados para una vivienda, pero solamente una vivienda por deudor.

También tendrán derecho a la reliquidación los créditos que, además de cumplir las anteriores condiciones, se subroguen de conformidad con lo previsto en el parágrafo 2 del artículo 39, siempre que la persona o personas que se subroguen en el crédito demuestren tener la capacidad de pago adecuada.

1. Créditos al día

Se entienden por créditos al día los que a 31 de diciembre no se encuentren atrasados en más de treinta (30) días. Para estos créditos la reliquidación opera en forma automática.

2. Créditos en mora

Para estos créditos la reliquidación deberá ser solicitada por el deudor dentro de los noventa (90) días siguientes a la vigencia de la Ley 546, es decir hasta el 3 de mayo del año 2000.

(...)

4. Proceso de reliquidación

Se toma el saldo del crédito a 31 de diciembre de 1992, o el monto desembolsado si el crédito fuere posterior a dicha fecha, así:

a) Para créditos denominados en U PAC:

i) Si el crédito fue desembolsado con anterioridad al 1 de enero de 1993, se toma el saldo en UPAC a 31 de diciembre de 1992 y se convierte a pesos con base en la cotización de la UPAC en esa fecha. El resultado se divide por el valor en pesos de la UVR corrrespondiente al 1 de enero de 1993.

ii) Si el crédito fue desembolsado con posterioridad al 1 de enero de 1993, se toma el saldo en UPAC a la fecha del desembolso y se convierte a pesos utilizando la cotización de la UPAC en esa misma fecha. El resultado se divide por el valor en pesos de la UVR de ese día.

b) Para créditos denominados en moneda legal colombiana:

i) Si el crédito fue desembolsado con anterioridad al 1 de enero de 1993, se divide el saldo en pesos a 31 de diciembre de 1992, por el valor en pesos de la UVR el 1 de enero de 1993.

ii) Si el crédito se desembolsó con posterioridad al 1 de enero de 1993, se divide el monto del mismo, en la fecha del desembolso, por el valor en pesos de la UVR de ese día.

El número de UVR resultantes de aplicar lo indicado en los literales a) y b), según sea el caso, constituye el monto o saldo inicial del crédito para efectos de la reliquidación.

La reliquidación se hará a partir de dicho monto o saldo inicial, y de ahí en adelante se tomarán uno a uno los pagos realizados por el deudor en cada una de las fechas en que se hicieron, tal como si el crédito efectivamente desde su inicio se hubiera denominado en unidades de valor real. Los pagos se aplicarán teniendo en cuenta lo siguiente:

a) Movimientos registrados durante la vida del crédito: Del valor de cada amortización ordinaria o extraordinaria en pesos se descontarán los cobros por concepto de primas de seguros y la porción de intereses moratorios, si fuere el caso. Hechos los descuentos anteriores, el monto en pesos resultante se divide por el valor de la UVR correspondiente a la fecha de cada pago y esa cantidad de UVR serán las que se abonarán al saldo del crédito. Esto se hará sucesivamente para cada uno de los movimientos que aparezcan registrados durante la vida del crédito hasta el 31 de diciembre de 1999. Por ejemplo, si se hiciere un abono extraordinario, en la fecha de ese registro se hará la operación descrita para conocer exactamente cuál fue el monto del pago y en cuánto se redujo la obligación por efecto del mismo. Igualmente, si la entidad financiera hubiere ampliado el crédito mediante nuevos desembolsos, en las fechas de tales desembolsos se hará la conversión a UVR para determinar el nuevo saldo.

b) Tasa de interés: Si el crédito estuviere en U PAC, se reliquidará utilizando los mismos puntos adicionales que se tuvieren convenidos en la fecha de cada pago sobre la UVR. Por ejemplo, si un crédito se pactó a corrección monetaria más 18 y posteriormente se modificó a corrección monetaria más 16, estos puntos adicionales, 18 y 16 respectivamente, se tendrán en cuenta para efectos de la reliquidación, según el que estuviere vigente el día de cada pago.

Para los créditos en pesos, se aplicará la fórmula contenida en el Decreto 2702 de 1999.

Efectuada la reliquidación en la forma descrita, incluido el crédito otorgado por Fogafín, cuando fuere el caso, se establecerá la diferencia en moneda legal colombiana entre el saldo registrado por la entidad a 31 de diciembre de 1999 y el que para esa misma fecha se haya obtenido con el proceso de reliquidación. La diferencia entre uno y otro es el valor del abono que le corresponde a cada crédito y que se aplicará a la deuda contraída con el establecimiento de crédito.

La reliquidación correspondiente al crédito de Fogafín se abonará al saldo del préstamo con el establecimiento de crédito.

Créditos en mora a 31 de diciembre de 1999

Para la reliquidación de los créditos que se encontraban en mora a 31 de diciembre de 1999 se utilizará el procedimiento antes descrito, asumiendo para cada fecha de amortización de las cuotas que se encuentren atrasadas a 31 de diciembre de 1999 que el pago efectivamente se hizo, como si el deudor no hubiere incurrido en estas moras. Este mismo cálculo se hará por el sistema inicialmente contratado, de manera que a 31 de diciembre de 1999 se obtenga el saldo que el crédito hubiere tenido en U PAC o en pesos de haberse atendido oportunamente su amortización. Los dos saldos se compararán y la diferencia entre uno y otro será el alivio a que el deudor moroso tiene derecho.

Aplicación del alivio a los créditos en mora

El valor del alivio se destinará a cancelar las cuotas pendientes de pago en orden de antigüedad y por el valor exacto que aparezca en la facturación excluidos los intereses moratorios, dado que tales intereses deben ser condonados y, por tanto, se entenderá que las cuotas nunca estuvieron en mora, lo cual significa adicionalmente que los intereses corrientes no pagados no podrán capitalizarse. Canceladas dichas cuotas, el remanente se abonará al capital.

En caso de que el valor del abono no alcanzare para cubrir la totalidad de las cuotas pendientes la entidad acreedora podrá convenir con el deudor una reestructuración del crédito en los términos y condiciones que la capacidad de pago del deudor aconseje.

Desde luego, el deudor debe acreditar la capacidad de pago para atender su obligación reestructurada, tal como lo indica la ley, dado que de no ser este el caso el deudor estaría abocado a un proceso judicial o a entregar el bien en pago y en ambos casos la entidad deberá reintegrar al Estado el valor del alivio.

En este último evento lo aconsejable es ofrecer al deudor la opción consagrada en el artículo 46 de la Ley 546 de 1999".

2. Condonación de intereses y reestructuración de la obligación

De conformidad con el artículo 42 de la citada ley, los deudores que a 31 de diciembre de 1999 estuvieren en mora, adicionalmente a la reliquidación tienen derecho a que se les condonen los intereses de mora.

Tal como lo señala la circular transcrita, si aplicado el procedimiento señalado la obligación aún presenta mora las partes, es decir deudor y establecimiento de crédito, podrán acordar su reestructuración, modificando las condiciones de tal forma que se atienda la capacidad de pago del deudor.

3. Suspensión de los procesos judiciales

La misma ley, en el parágrafo 3° del artículo 42, concedió una ventaja adicional a los deudores de créditos hipotecarios que a 31 de diciembre de 1999 se encontraban en mora, consistente en la suspensión de los procesos judiciales que se les estuvieren adelantando por ese concepto y la terminación de los mismos.

Al respecto, señaló la Corte en el citado fallo:

"(...) no hay quebranto de mandato constitucional alguno por el hecho de prever la suspensión de los procesos judiciales en cuanto a deudores cuyas obligaciones se encuentran vencidas, pues resulta apenas elemental que, si la situación general objeto de regulación no era otra que la de una extendida imposibilidad de pago, más por el colapso del sistema que por la consciente y deliberada voluntad de los deudores de permanecer en mora, las reliquidaciones de los créditos, así como los abonos y las compensaciones producidos a partir de aquéllas, deben repercutir en el trámite de los procesos, como lo dijo la Corte en la Sentencia SU-846 del 6 de julio de 2000 (M. P. Dr. Alfredo Beltrán Sierra).

En ese orden de ideas, la suspensión de los procesos en curso, ya por petición del deudor, o por decisión adoptada de oficio por el juez, tiene por objeto que se efectúe la reliquidación del crédito y, producida ella, debe dar lugar a la terminación del proceso y a su archivo sin más trámite, como lo ordena la norma, que en tal sentido, lejos de vulnerar, desarrolla el postulado constitucional que propende al establecimiento de un orden justo (Preámbulo y artículo 2 C.P.) y realiza los principios de prevalencia del derecho sustancial (art. 228 C.P.) y de acceso a la administración de justicia (art. 229 C.P.).

(...) al tenor del precepto se constituye en hipótesis que la reanudación del proceso, debe dar lugar a un proceso nuevo y de ninguna manera acumularse a la que había propiciado el anterior, terminado, según el mismo mandato legal, con las consecuencias que tiene la terminación de todo juicio.

El acreedor goza, por supuesto, del derecho a iniciar un nuevo proceso ejecutivo en contra de su deudor, pero mal puede retomarse el proceso expirado, en la etapa en que se encontraba cuando se produjo la suspensión, puesto que ello significa atribuir efectos ultra activos a situaciones previas ya definidas, combinándolas con hechos nuevos, en contra de una de las partes, con notorio desequilibrio en la relación procesal".

4. Subrogación de créditos

Considerando una situación generalizada que se presenta en cuanto hace a la titularidad de los créditos, el parágrafo segundo del artículo 39 de la Ley de Vivienda consagra la posibilidad de que las personas que puedan acreditar que se encuentran atendiendo efectivamente el pago de una deuda a nombre de otra persona natural o jurídica puedan solicitar a las entidades financieras la subrogación de la deuda, entendida como la sustitución en la persona del deudor con el objeto de que el mayor número de personas tengan acceso al beneficio de la reliquidación.

Sobre esta disposición debe indicarse que, a pesar de haber sido contemplada de manera transitoria al señalar un plazo de 3 meses para hacer uso de ese derecho, que venció el 23 de marzo del 2000, la ya citada sentencia de la Corte Constitucional declaró inexequible el plazo indicado.

5. Opción de readquisición de vivienda

El artículo 46 de la Ley 546 de 1999 consagraba una alternativa para que quienes durante el año siguiente a la entrada en vigencia de la misma entreguen o hayan entregado en dación en pago su vivienda, es decir hasta el 23 de diciembre del pasado año, puedan readquirir el inmueble entregado siempre que no hubiere sido enajenado por la entidad financiera, o uno de similares condiciones cuando el primero hubiere sido vendido, dentro del marco contractual definido en la ley.

Este es otro privilegio temporal ofrecido durante un año a partir de la entrada en vigencia de la Ley 546 de 1999 a todos los deudores que hubieren entregado sus inmuebles como pago de obligaciones hipotecarias, indistintamente de la legislación en que se hubieren amparado para ello. Así las cosas, esta Superintendencia considera que la opción de readquisición estuvo vigente hasta el 23 de diciembre del año anterior tanto para quienes hayan hecho uso del alivio contemplado en el artículo 14 del Decreto 2331 de 1998 y en el artículo 57 transitorio de la Ley de Vivienda, como para quienes hayan efectuado daciones en pago por fuera de ese régimen».

1 [Nota del Editor: Ver Circular Externa 054 del 13 de julio de 2000, mediante la cual se hacen algunas modificaciones a la Circular Externa 007 de 2000.]