Créditos de Vivienda

Concepto No. 2001031167-1. Junio 8 de 2001.

Síntesis: Reliquidación de créditos. Procedimiento. Aplicación del alivio a los créditos en mora. Competencia de la Superintendencia Bancaria en caso de controversia sobre la reliquidación.

[§ 042] «(…) "¿cómo se reliquidaron los créditos en UPAC?"

Sobre el particular, conviene recordar que en virtud de la Ley de Vivienda (Ley 546 de 1999), que estableció el nuevo sistema de financiación de vivienda individual a largo plazo, los créditos que estaban denominados en UPAC- Unidad de Poder Adquisitivo Constante- quedaron expresados en Unidades de Valor Real UVR¹.

De conformidad con lo anterior, y como un beneficio a favor de los deudores se impuso a los establecimientos de crédito la obligación de reliquidar los préstamos individuales a largo plazo para vivienda que estuvieran vigentes al 31 de diciembre de 1999, independientemente de que a esa fecha se hallaran al día o en mora.

En este sentido, el procedimiento aplicable para la reliquidación de estos créditos se consagró en el Artículo 41 ibídem, para lo cual debió tomarse el saldo en pesos a esa fecha, adicionando, si era del caso, el valor que a 31 de diciembre de 1999 presentare el crédito otorgado por Fogafín en virtud del Decreto 2331 de 1998.

Con tal propósito, el establecimiento de crédito debía reliquidar el saldo del crédito, utilizando la UVR para los días comprendidos entre el 1° de enero de 1993 y el 31 de diciembre de 1999 publicada en la Resolución No. 2896 de 1999 del Ministerio de Hacienda y Crédito Público. La diferencia entre la reliquidación obtenida y el saldo que presentaba la obligación a 31 de diciembre de 1999, corresponde al valor del alivio que debió abonarse al saldo del crédito respectivo.

Ahora bien, en cuanto a los créditos que para el 31 de diciembre se encontraban en mora, resulta pertinente mencionar que el artículo 42 de la mencionada normativa remitió al procedimiento antes indicado. Valga anotar que mediante Sentencia C-955 de 2000 de la Corte Constitucional se declararon inexequibles, entre otros, algunos apartes del citado artículo² que exigían al deudor en mora solicitar por escrito a la entidad financiera la reliquidación y aplicación de los correspondientes alivios dentro de los noventa (90) días siguientes a la vigencia de la ley. Luego de la declaratoria de inexequibilidad el citado artículo quedó así:

"Artículo 42. Abono a los créditos que se encuentren en mora. Los deudores hipotecarios que estuvieren en mora al 31 de diciembre de 1999, podrán beneficiarse de los abonos previstos en el artículo 40.

La entidad financiera procederá a condonar los intereses de mora y a reestructurar el crédito si fuere necesario (...).

A su turno, el Gobierno Nacional procederá a abonar a dichas obligaciones el monto total de la diferencia que arroje la reliquidación de la deuda, efectuada de conformidad con lo previsto en el numeral 2 del artículo 41 anterior (...)".

En consecuencia, a partir de dicha providencia, los establecimientos de crédito debían reliquidar de manera automática tales obligaciones, condonar los intereses de mora, reestructurar el crédito, si resultare necesario, y suspender el proceso, si fuere del caso, sin que mediara previamente solicitud escrita del deudor en tal sentido.

A su turno, esta Superintendencia mediante la Circular Externa 007 de 2000³ - Básica Jurídica instruyó a las entidades financieras acerca del procedimiento a seguir para llevar a cabo la reliquidación de los créditos hipotecarios en los siguientes términos:

· "Reliquidación de créditos

Las reliquidaciones y en consecuencia los abonos, deberán efectuarse para todos los créditos de vivienda otorgados por un establecimiento de crédito y que estuvieren vigentes, con cualquier saldo y al día o en mora, el 31 de diciembre de 1999. Tendrán derecho a beneficiarse con el abono todos los créditos otorgados para una vivienda, pero solamente una vivienda por deudor.

También tendrán derecho a la reliquidación los créditos que, además de cumplir las anteriores condiciones, se subroguen de conformidad con lo previsto en el parágrafo 2 del artículo 39, siempre que la persona o personas que se subroguen en el crédito demuestren tener la capacidad de pago adecuada.

(...).

4) Proceso de reliquidación

Se toma el saldo del crédito a 31 de diciembre de 1992, o el monto desembolsado si el crédito fuere posterior a dicha fecha, así:

a) Para créditos denominados en UPAC:

i) Si el crédito fue desembolsado con anterioridad al 1 de enero de 1993, se toma el saldo en UPAC a 31 de diciembre de 1992 y se convierte a pesos con base en la cotización de la UPAC en esa fecha. El resultado se divide por el valor en pesos de la UVR correspondiente al 1 de enero de 1993.

ii) Si el crédito fue desembolsado con posterioridad al 1 de enero de 1993, se toma el saldo en UPAC a la fecha del desembolso y se convierte a pesos utilizando la cotización de la UPAC en esa misma fecha. El resultado se divide por el valor en pesos de la UVR de ese día.

a) Para créditos denominados en moneda legal colombiana:

i) Si el crédito fue desembolsado con anterioridad al 1 de enero de 1993, se divide el saldo en pesos a 31 de diciembre de 1992, por el valor en pesos de la UVR el 1 de enero de 1993.

ii) Si el crédito se desembolsó con posterioridad al 1 de enero de 1993, se divide el monto del mismo, en la fecha del desembolso, por el valor en pesos de la UVR de ese día.

El número de UVR resultantes de aplicar lo indicado en los literales a) y b), según sea el caso, constituye el monto o saldo inicial del crédito para efectos de la reliquidación.

La reliquidación se hará a partir de dicho monto o saldo inicial, y de ahí en adelante se tomarán uno a uno los pagos realizados por el deudor en cada una de las fechas en que se hicieron, tal como si el crédito efectivamente desde su inicio se hubiera denominado en unidades de valor real. Los pagos se aplicarán teniendo en cuenta lo siguiente:

a) Movimientos registrados durante la vida del crédito: Del valor de cada amortización ordinaria o extraordinaria en pesos se descontarán los cobros por concepto de primas de seguros y la porción de intereses moratorios, si fuere el caso. Hechos los descuentos anteriores, el monto en pesos resultante se divide por el valor de la UVR correspondiente a la fecha de cada pago y esa cantidad de UVR serán las que se abonarán al saldo del crédito. Esto se hará sucesivamente para cada uno de los movimientos que aparezcan registrados durante la vida del crédito hasta el 31 de diciembre de 1999. Por ejemplo, si se hiciere un abono extraordinario, en la fecha de ese registro se hará la operación descrita para conocer exactamente cuál fue el monto del pago y en cuánto se redujo la obligación por efecto del mismo. Igualmente, si la entidad financiera hubiere ampliado el crédito mediante nuevos desembolsos, en las fechas de tales desembolsos se hará la conversión a UVR para determinar el nuevo saldo.

b) Tasa de interés: Si el crédito estuviere en UPAC, se reliquidará utilizando los mismos puntos adicionales que se tuvieren convenidos en la fecha de cada pago sobre la UVR. Por ejemplo, si un crédito se pactó a corrección monetaria más 18 y posteriormente se modificó a corrección monetaria más 16, estos puntos adicionales, 18 y 16 respectivamente, se tendrán en cuenta para efectos de la reliquidación, según el que estuviere vigente el día de cada pago.

Para los créditos en pesos, se aplicará la fórmula contenida en el Decreto 2702 de 1999.

Efectuada la reliquidación en la forma descrita, incluido el crédito otorgado por Fogafín, cuando fuere el caso, se establecerá la diferencia en moneda legal colombiana entre el saldo registrado por la entidad a 31 de diciembre de 1999 y el que para esa misma fecha se haya obtenido con el proceso de reliquidación. La diferencia entre uno y otro es el valor del abono que le corresponde a cada crédito y que se aplicará a la deuda contraída con el establecimiento de crédito.

La reliquidación correspondiente al crédito de Fogafín se abonará al saldo del préstamo con el establecimiento de crédito.

Créditos en mora a 31 de diciembre de 1999

Para la reliquidación de los créditos que se encontraban en mora a 31 de diciembre de 1999, se utilizará el procedimiento antes descrito, asumiendo para cada fecha de amortización de las cuotas que se encuentren atrasadas a 31 de diciembre de 1999 que el pago efectivamente se hizo, como si el deudor no hubiere incurrido en estas moras. Este mismo cálculo se hará por el sistema inicialmente contratado, de manera que a 31 de diciembre de 1999 se obtenga el saldo que el crédito hubiere tenido en UPAC o en pesos de haberse atendido oportunamente su amortización. Los dos saldos se compararán y la diferencia entre uno y otro será el alivio a que el deudor moroso tiene derecho.

Aplicación del alivio a los créditos en mora

El valor del alivio se destinará a cancelar las cuotas pendientes de pago en orden de antigüedad y por el valor exacto que aparezca en la facturación, excluidos los intereses moratorios dado que tales intereses deben ser condonados y, por tanto, se entenderá que las cuotas nunca estuvieron en mora, lo cual significa adicionalmente que los intereses corrientes no pagados no podrán capitalizarse. Canceladas dichas cuotas, el remanente se abonará al capital.

En caso de que el valor del abono no alcanzare para cubrir la totalidad de las cuotas pendientes la entidad acreedora podrá convenir con el deudor una reestructuración del crédito en los términos y condiciones que la capacidad de pago del deudor aconseje".

Como se observa, el procedimiento de reliquidación que debieron adelantar los establecimientos de crédito es único y tenía que ajustarse a los presupuestos antes indicados; no obstante lo anterior, resulta conveniente precisar que la reliquidación de los créditos de vivienda se efectuó de manera independiente tomando en consideración las características particulares de cada uno de los préstamos.

Así las cosas, si los deudores de los créditos no están de acuerdo con la reliquidación de su crédito de vivienda efectuada por la entidad financiera correspondiente, y lo consideran pertinente, pueden presentar su queja ante la Subdirección de Resolución de Conflictos, Quejas y Atención al Usuario de esta Superintendencia con el objeto de que se inicie la actuación administrativa a que pueda haber lugar, sin perjuicio de tomar las acciones judiciales pertinentes para obtener la revisión del contrato y la devolución de lo que se considere haber cancelado en exceso, de conformidad con la respuesta que sobre el particular emitió el Consejo de Estado frente a una consulta elevada por el Ministro de Hacienda y Crédito Público, en los siguientes términos:

"Ahora bien, en cuanto se refiere a los contratos particulares, esto es, a los contratos de mutuo para vivienda, con garantía hipotecaria y bajo la modalidad del sistema UPAC, celebrados entre los particulares y las corporaciones de ahorro y vivienda y el BCH, corresponde la revisión de los mismos, la reliquidación de los créditos y la devolución de lo que los deudores hayan cancelado en exceso, a los jueces de la República, ante demanda judicial presentada por cada persona interesada, ya que tales declaraciones y condenas sobre contratos de derecho privado constituyen el ejercicio de una función jurisdiccional -la decisión sobre una controversia jurídica particular- asignada a la competencia de la rama jurisdiccional, no a una autoridad administrativa como la Superintendencia Bancaria" (Sala de Consulta y Servicio Civil, concepto del 1 de diciembre de 1999, Magistrado Ponente Dr. César Hoyos Salazar, Rad. No. 1.245) (negrilla fuera de texto)».

1 "Dentro de los tres (3) meses siguientes a la fecha de vigencia de la presente ley, todas las obligaciones expresadas en UPAC se expresarán un UVR, según la equivalencia que determine el Gobierno Nacional" (Artículo 38 de la ley 546 de 1999).

2 La expresión "siempre que el deudor manifieste por escrito a la entidad financiera su deseo de acogerse a la reliquidación del crédito, dentro de los noventa (90) días siguientes a la vigencia de la ley", contenida en el citado artículo fue declarada inexequible por la Corte Constitucional.

3 [Nota del Editor: Ver Circular Externa 054 del 13 de julio de 2000, mediante la cual se hacen algunas modificaciones a la Circular Externa 007 de 2000.]