Créditos de Vivienda

Concepto No. 2001029524-1. Julio 26 de 2001.

Síntesis: Dación en pago. Reestructuración de créditos. Reestructuración de obligaciones hipotecarias para vivienda.

[§ 040 ] «(...) "¿Qué debo hacer para no perder lo invertido y que la entidad (…) me reciba el apartamento como pago, de lo que según ellos adeudo, sin tener que incurrir en más gastos?", de manera atenta me permito efectuar los siguientes comentarios:

En primer término es del caso precisar que con la expedición del Decreto 2331 de 1998 se dictaron medidas tendientes a aliviar la situación de los deudores de créditos hipotecarios para vivienda, entre los cuales se contemplaba la posibilidad para el deudor de solicitar que el inmueble que garantizaba la obligación le fuera recibido para cancelar la totalidad de lo adeudado, según los términos y condiciones consignadas en la misma disposición.

El plazo señalado para presentar la oferta de dación en pago (16 de noviembre de 1999) fue ampliado hasta el 31 de enero del año 2000 por el artículo 57 transitorio de la Ley 546 de 1999. Con posterioridad a esta fecha la presentación de oferta para dar en pago el inmueble no resulta de obligatoria aceptación por parte de las instituciones financieras y, de aceptarse, será en las condiciones que acuerden las partes, esto es, deudor- establecimiento de crédito.

Así pues y dado que en la actualidad no existe disposición alguna que obligue a las entidades financieras a aceptar en dación en pago los inmuebles otorgados en garantía de tales obligaciones por la totalidad del crédito, estarían facultadas para aceptar o rechazar la oferta que en tal sentido realicen los titulares de los créditos y, en ese caso, el valor de la operación, como se indicó, debe responder al mutuo acuerdo de las partes.

En efecto, la oferta presentada fuera del término antes indicado o bajo el amparo de otras disposiciones no es obligatoria para las instituciones financieras, así como tampoco lo son las condiciones antes mencionadas, en caso de ser aceptadas. Es decir, la entidad puede aceptar la dación pero en este caso la misma no necesariamente constituirá pago total de la deuda y los gastos de su perfeccionamiento no son carga exclusiva de las entidades, a menos que así se pacte.

Así las cosas, en el evento en que el valor del bien dado en pago no alcance a cubrir el monto total de la obligación, la entidad financiera podría adelantar el proceso ejecutivo respectivo para obtener el pago del remanente y reportar o mantener el reporte en los bancos de datos de la obligación vencida que no se ha cancelado en su integridad hasta su cancelación completa.

En ese orden de ideas, el procedimiento para entregar un bien en dación en pago corresponde establecerlo, como parte de las políticas internas, a la administración de las entidades vigiladas.

Ahora bien, a título ilustrativo me permito exponer algunas posibilidades a las cuales puede acceder el deudor, cuando por alguna circunstancia le es imposible satisfacer la obligación de la manera prevista inicialmente en el contrato celebrado, las cuales igualmente se encuentran sujetas al acuerdo que realice con su acreedor y a la aceptación por parte de éste. Para el asunto concreto, el obligado debe dirigirse directamente a la entidad acreedora en busca de la solución más consecuente, la cual puede ser adoptada a través de figuras jurídicas como la reestructuración del crédito, respecto de la cual proceden los siguientes comentarios:

Se entiende por reestructuración del crédito "(...) un negocio jurídico de cualquier clase que tenga como objeto o efecto modificar cualquiera de las condiciones originalmente pactadas, en beneficio del deudor (...)" (Capítulo II de la Circular Básica Contable y Financiera - Circular Externa 100 de 1995).

Así pues, el deudor podrá pactar con la entidad financiera acreedora una reestructuración del crédito, modificando las condiciones inicialmente pactadas, figura que puede solicitarse y acordarse en cualquier momento durante la vida del crédito.

Una variante a la anterior se encuentra en la reestructuración de la obligación hipotecaria de vivienda, prevista en el artículo 20 de la Ley 546 de 1999, que estableció esa alternativa como una forma de ayudar a los deudores para que de manera anticipada y de conformidad con la información que remite el establecimiento de crédito acreedor del comportamiento de su obligación, solicite ajustes al plan de amortización pactado, atendiendo las condiciones particulares de cada uno.

En efecto, el mencionado artículo 20 establece la reestructuración de créditos de vivienda a largo plazo en los siguientes términos:

"(...) Durante el primer mes de cada año calendario, los establecimientos de crédito enviarán a todos sus deudores de créditos individuales hipotecarios para vivienda una información clara y comprensible, que incluya como mínimo una proyección de lo que serían los intereses a pagar en el próximo año y los que se cobrarán con las cuotas mensuales en el mismo periodo, todo ello de conformidad con las instrucciones que anualmente imparta la Superintendencia Bancaria. Dicha proyección se acompañará de los supuestos que se tuvieron en cuenta para efectuarla y en ella se indicará de manera expresa que los cambios en tales supuestos implicarán necesariamente modificaciones en los montos proyectados. Con base en dicha información los deudores podrán solicitar a los establecimientos de crédito acreedores, durante los dos primeros meses de cada año calendario, la reestructuración de sus créditos para ajustar el plan de amortización a su real capacidad de pago, pudiéndose, de ser necesario, ampliar el plazo inicialmente previsto para su cancelación total".

En desarrollo de esta disposición, la Superintendencia Bancaria en el Capítulo IV del Título III de la Circular Básica Jurídica, numeral 12, instruyó respecto de unas condiciones que deberán ser objeto de verificación por parte de la institución financiera al momento de estudiar la solicitud de reestructuración antes comentada, las cuales se relacionan a continuación, para su mayor información:

"a) Que la primera cuota del crédito una vez reestructurado, que esté dispuesto a pagar el deudor, en ningún caso represente más del treinta por ciento (30%) de los ingresos familiares, de conformidad con el Decreto 145 de 2000.

b) Que el saldo de la obligación a la fecha de solicitud de la reestructuración no exceda el setenta por ciento (70%) del valor del inmueble o el ochenta por ciento (80%) tratándose de vivienda de interés social.

El valor del inmueble se establecerá mediante avalúo técnico realizado por profesionales, personas naturales o jurídicas, inscritos en el Registro Nacional de Avaluadores conformado por la lista de las entidades autorizadas por la Superintendencia de Industria y Comercio, de conformidad con el Decreto 422 de 2000.

c) Que el plazo contemplado para reestructurar la obligación no supere treinta (30) años, contados a partir de la fecha del desembolso del crédito.

d) Que el reporte de endeudamiento con el sector financiero permita concluir que el deudor está en capacidad de cumplir con la obligación hipotecaria de vivienda.

e) Que la entidad no haya presentado demanda ejecutiva en contra del deudor por la obligación respecto de la cual se solicita la reestructuración.

f) Que no existan embargos sobre la garantía a la fecha de solicitud de la reestructuración.

g) Que el deudor no se encuentre tramitando un proceso concursal.

h) Que la solicitud de reestructuración del crédito sea presentada dentro de los dos primeros meses de cada año calendario y sea suscrita por todos los obligados, así como los documentos a través de los cuales se instrumente la obligación.

Lo anterior, debe entenderse sin perjuicio de la facultad que tiene la entidad acreedora de acordar con sus deudores reestructuraciones de un crédito en cualquier momento, de acuerdo con la percepción de riesgo que en cada caso se tenga".

Frente a lo anterior, podrá solicitar a la entidad financiera la reestructuración de su crédito, quien analizará las condiciones individuales de cada deudor (divorcio, retiro de trabajo, etc.), bajo las instrucciones señaladas en el mencionado instructivo y, sólo en caso de presentarse controversia entre el deudor y el acreedor, esta Superintendencia se encontraría facultada para establecer si se presentan condiciones objetivas que hagan necesaria la reestructuración del crédito, según el fallo de la Honorable Corte Constitucional C-955 del 2000¹, que se pronunció en los siguientes términos:

"Es justamente ese último propósito el que aparece claramente complementado por la posibilidad, destacada en el artículo, de que, debidamente informados, los deudores puedan solicitar y obtener la reestructuración de sus créditos para ajustar el plan de amortización a su real capacidad de pago.

Eso significa, por una parte, que los planes de amortización no son inmodificables durante la vida del crédito, y, por la otra, que la oportunidad de reestructuración, llamada a hacer posible y efectivo el pago de la obligación, se tendrá periódicamente -dentro de los dos primeros meses de cada año calendario-, evitando situaciones insalvables e irreversibles desde el punto de vista financiero, que conduzcan a las circunstancias de incumplimiento forzado, que constituyeron una de las causas primordiales de la crisis que mediante la Ley 546 de 1999 se ha pretendido conjurar.

La Corte encuentra también exequible el aludido aparte del artículo, aunque considera necesario condicionar su exequibilidad a que, conocidas por la institución financiera las condiciones objetivas, acepte y efectúe la reestructuración solicitada. Desde luego -como ya se dijo-, la controversia en torno a si existen o no esas situaciones objetivas debe ser solucionada por la Superintendencia Bancaria, en ejercicio de sus funciones".

En conclusión, la figura de la reestructuración puede solicitarse y acordarse en cualquier momento durante la vida del crédito, pero puede ser obligatoria para la entidad acreedora si se solicita en virtud del artículo 20 de la Ley 546 de 1999, siempre y cuando se verifiquen los parámetros contenidos en el Capitulo IV, Título III, de la Circular Básica Jurídica y se solicite con el propósito de ajustar el sistema de amortización acordado a la actual capacidad de pago del deudor, pudiendo para el efecto ampliar el plazo de la obligación, el cual en todo caso no será mayor de 30 años.

Existen otras formas de extinción de las obligaciones, debidamente reguladas por el derecho sustancial, que tienen acaecimiento cuando se presentan figuras como la novación, la confusión, la prescripción o el evento de la condición resolutoria, entre otras, que igualmente obedecen a circunstancias especiales cuando por algún motivo es imposible para el obligado cumplir con las obligaciones adquiridas, pero que también tienen lugar bajo acuerdos que deben ser expresamente aceptados por el acreedor, en virtud de la autonomía y de la liberalidad contractual.

En ese orden de ideas no constituye un derecho del deudor "renunciar" a una obligación previamente adquirida y, por el contrario, en principio, debe satisfacerla plenamente a menos que en virtud de la adopción de otro mecanismo, como el de las figuras mencionadas, se llegue a la extinción de la deuda».

1 Sentencia C-995 del 26 de julio del 2000, Magistrado Ponente: José Gregorio Hernández Galindo. Expedientes D-2823 y D-2828.