¿Cómo se 'distribuyen' los pagos de las cuotas en un crédito de vivienda?

Cada vez que un deudor cancela una cuota, el dinero se 'distribuye' no solamente en abonos a capital sino también a intereses (con base en la tasa pactada o la máxima legal vigente) y a primas de seguros. Así mismo, en los casos de retraso en el pago de la cuota, ya sea porque no se cancela la totalidad de la factura o porque se paga en días posteriores a su vencimiento, se generan intereses de mora e incluso honorarios de abogado si ya se ha iniciado un proceso judicial. Veamos cómo se aplican los pagos en cada caso:

¿De qué depende el costo financiero de una obligación?

Para comprender las razones del costo financiero de una obligación crediticia para vivienda es necesario tener presente que al desembolso de un crédito (recibo del dinero) se adquiere un inmueble y se comienza a disfrutar del mismo a partir de ese momento; sin embargo, se va pagando a la entidad financiera en un determinado plazo (próximos xx años), es decir que el pago de todo crédito es diferido en el tiempo a pesar de que ya se es propietario del bien y se disfrute de éste.

Ahora bien, si comparamos con respecto a años atrás, el poder adquisitivo del dinero era mayor, y hoy en día los bienes que se pueden adquirir con ese mismo dinero son menores, situación que para la entidad financiera no se corrige sino con la aplicación del costo financiero para conservar el poder adquisitivo no obstante el paso del tiempo. Lo anterior en apariencia haría suponer que el crédito se ha cobrado en exceso cuando lo que en realidad sucede es que se actualiza día a día el valor adeudado, tratando de conservar en el tiempo el poder adquisitivo de esa determinada cifra que inicialmente se recibió de la entidad.

¿Es igual para las deudas en pesos y en UVR?

El comportamiento de cada crédito es único y para poder equiparar un crédito con otro éstos deben tener características idénticas en cuanto a plazo, tasa de interés, monto desembolsado, periodicidad, cumplimiento en los pagos, SISTEMA DE AMORTIZACIÓN pactado y seguros (En el seguro de vida las primas dependen de las características de cada deudor relativas a sexo, edad, estado de salud, antecedentes médicos, etc y respecto del seguro de incendio y terremoto éstos dependen de las condiciones particulares del inmueble hipotecado que garantiza el pago; adicionalmente existe el seguro de inflación); por eso la revisión siempre debe hacerse teniendo en cuenta las condiciones particulares de cada obligación y no de manera generalizada.

Ahora, tratándose de créditos en pesos debe advertirse que si por ejemplo un crédito se encuentra contratado a una determinada tasa a determinado número de años, significa que si ha sido bien atendido en la fechas de facturación y por el valor exacto de facturación, los pagos que se realizan serán equivalentes en el tiempo a un costo financiero que permita que al finalizar el plazo pactado se haya pagado el capital y sus intereses conservando el poder adquisitivo de la suma prestada. Y respecto de los créditos en UVR, el deudor no se compromete a pagar una cantidad en pesos sino un número determinado de “unidades”, es decir, cada vez que se cancela una cuota, en realidad se está cancelando una determinada cantidad de Unidades de UVR y por tal motivo el saldo de la deuda (que se encuentra en UVR) debe disminuir aún a pesar de que su cantidad en pesos pueda llegar a ser mayor, lo cual se explica por cuanto el valor de cada UVR aumenta día a día según el incremento del índice de precios al consumidor IPC, por lo que no es posible comparar en pesos saldos de diferentes años.

Aclarado lo anterior y sin importar si el crédito fue pactado en pesos o en UVR la entidad financiera acreedora (que prestó el dinero para la adquisición del inmueble) ha de conservar el poder adquisitivo de lo prestado; así, el aumento del saldo dependerá del comportamiento de pagos, plazo, monto, tasa pactada y sistema de amortización utilizado para la liquidación del crédito.

¿Qué puede hacer la SFC frente a una solicitud de revisión de un crédito de vivienda?

En caso de dudas respecto al saldo de la deuda o de la aplicación de las cuotas, los deudores pueden presentar la queja directamente ante la entidad financiera, ante su defensor del cliente o, si lo considera pertinente, ante la Superintendencia Financiera de Colombia.

Para el efecto es importante tener en cuenta que la Superintendencia Financiera de Colombia es una autoridad de policía administrativa que cumple funciones de inspección y vigilancia consistentes en asegurar la confianza pública en el sistema financiero, velando por una adecuada prestación de sus servicios. Por tanto, el control que ejerce se refiere a situaciones objetivas, es decir, no puede definir controversias de tipo jurídico o económico, (toda vez que estos asuntos son de competencia exclusiva de la jurisdicción ordinaria a través de un proceso judicial).

Así las cosas, a través del trámite de quejas instauradas en la SFC lo que se busca es establecer posibles infracciones o violaciones de las normas legales por cuyo cumplimiento la administración deba velar, y no resolver controversias de contenido patrimonial entre particulares. Por tanto, es deber de los deudores verificar sus pagos, extractos, recibos y pagarés, pues de no estar conforme debe acudirse al Juez, quien resolverá de fondo la situación de acuerdo con su competencia.

Lo anterior, por cuanto son las partes, clientes y acreedores, las que cuentan con la información pertinente al crédito y son precisamente los deudores, quienes deben cumplir con el pago según las condiciones acordadas y, de no ser así, tener presente que una situación de mora acarrea consecuencias negativas.