Observaciones y comentarios proyecto: No. 06 de 2001
Proyecto número 06 de 2001
Fecha: 30 de julio de 2001
Autor: DANIEL FRANCISCO BERMEO PENAGOS
Bogotá, Julio 30 de 2.001
Señores
SUPERINTENDENCIA DE VALORES
Despacho del Superintendente
Dr. JORGE GABRIEL TABOADA HOYOS
Avda. El Dorado No. 68 B - 85, Torre Suramericana, Piso 2
e-mail: comentarios_desarrollo@supervalores.gov.co
Ciudad
Ref: Proyecto 06 de 2.001
Respetados Señores:
La Ley 546 de 1.999 estableció nuevos mecanismos para la financiación de vivienda, entre los que se encuentra la posibilidad que las entidades descritas en el artículo primero de dicha Ley, puedan emitir Títulos representativos de créditos otorgados para la financiación de la construcción y la adquisición de vivienda.
Bajo ésta premisa, tanto las Sociedades Titularizadoras como las entidades descritas en el artículo primero de la citada Ley, están llamadas a cumplir un papel fundamental en el desarrollo del sistema de financiación de vivienda, mediante la generación o la compra de cartera hipotecaria, sin importar que sea esta en pequeño o gran volumen, lo importante es que los Títulos que resulten, sean homogéneos y en unas condiciones de riesgo y rentabilidad que permitan su oferta en el Mercado Público de Valores, situación que podría hacer más fácil su colocación, mas no garantizarla.
Así las cosas, destacamos la filosofía que en términos generales se esboza en la Ley 546 de 1.999, la cual es subsanar el problema de la financiación de vivienda (que viene de muchos años atrás) y reactivar el Mercado Inmobiliario en el País, razón por la cual (y con una visión futurista), le trata de abrir al Mercado Inmobiliario un espacio en el Mercado Público de Valores y, a la vez, le da la oportunidad al Mercado Público de Valores de vincular recursos nuevos a su volumen de negociaciones como lo son, los recursos de las entidades descritas en el Artículo primero de la Ley 546 de 1.999, a través de la emisión de Títulos Hipotecarios de manera directa.
Teniendo en cuenta lo anterior y dentro de los términos establecidos por esa Superintendencia, por medio de la presente nos permitimos realizar algunas observaciones al proyecto de la referencia, publicado el 26 de Julio de 2.001 como una modificación al publicado el 11 de Junio de 2.001, así:
1. Con el fin que a futuro no se presenten interpretaciones vagas a la resolución en proyecto, se solicita desvincular la emisión de Títulos Hipotecarios del término "proceso de titularización" ya que éste podría interpretarse como la aplicación del TITULO TERCERO de la PARTE PRIMERA de la Resolución 400 del 22 de Mayo de 1.995, Artículos 1.3.1.1. al 1.3.10.5., coartando de ésta forma el proceso de emisión directa de dichos Títulos Valor por parte de las entidades descritas en el Artículo primero de la Ley 546 de 1.999.
Si bien es cierto, algunos de los Artículos de la Resolución 400 de 1.995 que regulan los Procesos de Titularización le son aplicables a la emisión de Títulos Hipotecarios, tal como lo establece el proyecto de resolución, encontramos lo siguiente:
1.1. Mientras el proyecto de resolución establece como vía jurídica para la emisión de Títulos Hipotecarios la conformación de Universalidades determinadas de Activos Hipotecarios, generando una separación patrimonial de dichos activos del patrimonio del emisor, el Art. 1.3.1.2. de la Resolución 400, sólo permite como vía jurídica los contratos de Fiducia Mercantil Irrevocables, los Fondos de Valores y la constitución de Fondos Comunes Ordinarios.
1.2. Mientras en el proyecto de resolución, el Agente de Manejo de la emisión puede ser el mismo Emisor de los Títulos Hipotecarios, el numeral 1.3.1.3. de la Resolución 400, sólo permite como agentes de manejo a las Sociedades Fiduciarias, a Las Instituciones Financieras con autorización para celebrar contratos de Fiducia y a los Comisionistas de Bolsa a través de los Fondos de Valores administrados por ellos.
2. En virtud de lo expuesto, se proponen las siguientes modificaciones al proyecto de resolución (Subrayadas y fuera de comillas):
2.1. La del nombre del proyecto a:
"Por la cual se señalan los requisitos y condiciones para la emisión y colocación de títulos hipotecarios, para la financiación de vivienda, derivados de" _ "activos hipotecarios".
2.2. El Artículo primero a:
"Artículo 1º.- Régimen aplicable. Los títulos hipotecarios a que se refiere la presente resolución son aquellos emitidos" sobre "activos hipotecarios, en los términos previstos en la ley 546 de 1.999 y en las normas que en desarrollo de dicha ley dicte el Gobierno Nacional."
2.3. El numeral 2 del artículo segundo a:
"2. Copia del reglamento de emisión o del contrato de transferencia de los activos que contenga dicho reglamento, donde conste el acto constitutivo de la universalidad que sirve de base al proceso de" emisión de títulos hipotecarios.
2.4. El artículo tercero y su parágrafo a:
"Artículo 3º.- Separación Patrimonial. Los activos que formen parte de" una emisión de títulos hipotecarios "deberán conformar universalidades determinadas, cuyo flujo de caja estará destinado al pago de los títulos emitidos y de los demás gastos y garantías inherentes al proceso, en la forma en que se establezca en el correspondiente reglamento de emisión.
Parágrafo: En desarrollo y para los efectos de los incisos 3º y 4º del artículo 12 de la Ley 546 de 1999, los emisores de títulos hipotecarios deberán mantener sistemas de información contable independientes de sus propios activos y de las universalidades de activos que formen parte de" otras emisiones de títulos hipotecarios ", con el fin de revelar su condición de activos separados del patrimonio del emisor y/o del originador y facilitar la evaluación de los riesgos inherentes a cada universalidad de activos hipotecarios" que sirvan de base a la emisión.
2.5. El artículo cuarto a:
"Artículo 4º.- Estructuración de la emisión.- Podrán estructurarse" emisiones de títulos hipotecarios "a partir de universalidades conformadas con créditos hipotecarios, bonos hipotecarios y títulos emitidos en desarrollo de procesos de titularización hipotecaria de que trata la ley 546 de 1.999, en los términos previstos en la presente resolución."
2.6. El artículo sexto a:
"Artículo 6º.- Estructura de los Títulos Hipotecarios.- Los títulos hipotecarios que se emitan en desarrollo de" lo previsto "en esta resolución deberán presentar características homogéneas, pudiendo incorporar series de condiciones uniformes. Los títulos emitidos podrán adoptar una de las siguientes características financieras:"
2.7. El artículo 15 a:
"Artículo 15º.- Calificación.- Los títulos hipotecarios que se emitan en desarrollo de" lo previsto en la presente resolución ", deberán ser objeto de por lo menos una calificación otorgada por una sociedad calificadora de riesgo autorizada por la Superintendencia de Valores, salvo que se trate de emisiones avaladas o garantizadas en su totalidad por un tercero que haya sido objeto de calificación.
2.8. El artículo 17 y su parágrafo a:
"Artículo 17º.- Características de los activos. Los activos hipotecarios que sirvan de base para la" emisión de títulos hipotecarios "deberán haber sido otorgados bajo las condiciones establecidas en el artículo 17 de la Ley 546 de 1999 y según los criterios que fije la Superintendencia Bancaria de conformidad con lo previsto en el artículo 20 de la misma ley y demás normas complementarias.
Parágrafo.- Podrán" _ "estructurarse procesos de titularización a partir de títulos hipotecarios y bonos hipotecarios de que trata la ley 546 de 1999, los cuales deberán sujetarse a las reglas establecidas en la presente resolución."
2.9. El Artículo 18 y sus incisos primero y tercero a:
"Artículo 18º .- Administrador de la Cartera.- " Toda emisión de títulos hipotecarios "contará con un administrador de los activos subyacentes, quien será el responsable de la conservación, custodia y administración de los bienes o activos objeto de la" emisión ", del recaudo y transferencia de los flujos provenientes de los activos y de la generación y reporte de información relativa a dichos bienes. Puede tener esta calidad el originador mismo, el agente de manejo de la emisión o una entidad diferente. En el contrato de administración o en el reglamento de emisión, según sea el caso, deberán establecerse las condiciones, obligaciones y derechos relacionados con la administración de los activos y en todo caso lo siguiente:
- La custodia individual, por cada universalidad" de activos que sea objeto de una emisión ", de los documentos relacionados con los créditos hipotecarios y sus garantías, velar por su seguridad y actualización, como en el caso de los seguros, los cuales deberán permanecer vigentes durante la duración del crédito.
- El recaudo ......
- El manejo contable inherente a los créditos hipotecarios el cual debe incluir las anotaciones correspondientes a los pagos realizados por cuenta de los activos" que hayan sido objeto de una emisión "y la elaboración de los diferentes reportes contables que corresponda.
2.10. El artículo 20 y su parágrafo a:
"Artículo 20º.- Reglamento de Emisión. Toda emisión de títulos hipotecarios de los previstos en la presente resolución deberá contar con un reglamento de emisión, el cual establecerá las reglas que regirán la creación y funcionamiento de la universalidad base del proceso" __ "y las relaciones que surgen entre los tenedores de los títulos y el agente de manejo de la respectiva emisión.
Parágrafo.- En aquellas emisiones realizadas mediante la transferencia de activos hipotecarios a sociedades titularizadoras, a sociedades fiduciarias o a otras entidades autorizadas, el reglamento de emisión deberá formar parte del contrato de transferencia de los activos o del contrato de fiducia mercantil, según el caso.
Cuando las emisiones se hagan de manera directa por las entidades previstas en el inciso primero del artículo 12 de la ley 546 de 1999 o por sociedades titularizadoras, el reglamento de emisión deberá contener el acto de creación de la universalidad base del proceso" __.
2.11. El inciso segundo del artículo 21 a:
- "Identificación de la universalidad base del proceso"_, describiendo las características de los activos que la conforman, así como el procedimiento de valuación de dichos activos."
2.12. El quinto inciso y el segundo parágrafo encontrado en el artículo 22 a:
- "Cualquiera otra información relativa al proceso de" emisión "necesaria para ilustrar al inversionista respecto del emisor, la estructura de la emisión, el servicio de administración y recaudo de" la cartera hipotecaria ", la inversión y el riesgo asociado con ella."
"Parágrafo.- Cualquier informe, publicidad o promoción que se realice sobre determinada emisión, deberá ser consistente con el contenido del prospecto de emisión y el reglamento de emisión. En todo caso, en dichos mensajes se deberá advertir de manera clara y destacada que en relación con cada" emisión "existe un prospecto de emisión y un reglamento de emisión que contiene información relevante para su consulta, con indicación de la página de Internet y demás sitios en los cuales tal información puede ser consultada."
2.13. El primer inciso de la Sección I del artículo 23 a:
- "Identificación del emisor y de los agentes que intervienen en ella como son: Originador, agente de manejo de la emisión, administrador de los activos" que son base de la emisión ", asesor de banca de inversión, colocadores y/o underwriters, bolsa de valores, representante de los tenedores de los títulos y otros agentes que intervengan si es del caso, para los cuales se deberá indicar el domicilio, dirección principal, dirección de Internet, y la calidad en que actúa cada uno de ellos en relación con la emisión.
2.14. El tercer inciso de la Sección VII del artículo 23 a:
- " Un resumen de las características generales de los activos subyacentes que" sirven de base a la emisión.
2.15. La Sección VI del artículo 23 a:
"Sección VI.- Descripción de la Estructura Legal de la Emisión.- Se debe incluir una explicación detallada de la estructura legal de la emisión y del acto de creación de la universalidad jurídica base del proceso" __ ", así como la descripción completa de los diferentes agentes que intervienen en el" mismo ", sus principales funciones y la identificación de los contratos que se suscriban con dichos agentes indicando sus principales aspectos y el lugar donde pueden ser consultados.
2.16. La Sección VII del Artículo 23 a:
"Sección VII.- Descripción de los Activos que Componen la Universalidad.- Esta sección deberá contener una síntesis de la totalidad de las características de los activos hipotecarios subyacentes en el proceso de" emisión ", así como información estadística y resumida relacionada con el paquete de créditos hipotecarios en su conjunto. Adicionalmente, deberán elaborarse tablas y/o gráficos que faciliten la comprensión de la información y resuman los aspectos relevantes de los activos" que sirvan de base a la emisión ". En todo caso, esta sección deberá incluir la siguiente información:
- Criterios de selección de los créditos hipotecarios" que sirvan de base a la emisión. "
- Valor actualizado de la cartera" hipotecaria " y metodología aplicada para su valoración.
- Tipo de vivienda financiada con los créditos" _. "
- Plazo inicial de los créditos y plazo remanente hasta su vencimiento.
- Descripción de los sistemas de amortización de los créditos" __ "y metodología de cálculo de los intereses.
- Descripción de la tasa de interés reconocida a los créditos" _ " y señalar si se trata de créditos otorgados en UVRs o en moneda legal.
- Existencia de seguros o garantías sobre las propiedades que garantizan los créditos" _ "o sobre las obligaciones contraídas por los deudores hipotecarios.
- Edad de la cartera" _ ", señalando fecha mínima de creación de los créditos y máxima en relación con su maduración."
- Información sobre la evolución y estado de morosidad de la cartera" _. "
- Información en relación con las refinanciaciones efectuadas sobre los créditos" _. "
- Síntesis de la relación inicial del valor de los créditos frente al valor de la propiedad que garantiza los mismos.
- Síntesis de la relación inicial del valor de la cuota mensual frente a los ingresos del deudor hipotecario.
- Distribución geográfica de los créditos" _ ", indicadores de los niveles de concentración por ciudades y por estrato socioeconómico.
- Índices de prepagos aplicables a la cartera" _ "y su incidencia en la proyección del flujo de fondos.
- Flujo de fondos proyectado de los créditos" _.
"En adición, esta sección incluirá aspectos pertinentes en relación con el administrador y la administración de los activos" que sirven de base a la emisión "y en todo caso lo siguiente:
- Identificación y datos generales del administrador de los activos" hipotecarios. "
- Experiencia acreditable por el administrador en relación con sus funciones
- Responsabilidades que asumirá el administrador frente a los activos" hipotecarios. "
- Contraprestación que será reconocida al administrador por sus servicios.
- Vínculos del administrador con el emisor y otros agentes del proceso."
2.17. Los incisos segundo y tercero de la Sección VIII del artículo 23 a:
- "Características financieras de las respectivas series, indicando la forma en que se distribuirán los pagos de capital e intereses correspondientes a los activos" que sirven de base a la emisión.
- "La forma en que se distribuirán los prepagos de los créditos" _ "y la descripción de aquellos eventos que para estos efectos se entenderán como prepagos."
3. En el proyecto de resolución publicado, no se encontró Artículo séptimo, y en el artículo 11 se hace referencia a dicho artículo. Para los efectos y por el contenido, se presume que se hace referencia al contenido del Artículo sexto.
4. En el artículo 22 no se encontró numeración a los parágrafos.
Atentamente
TOMADORA Y ADMINISTRADORA DE
CARTERA HIPOTECARIA S.A. - TACH S.A.
DANIEL FRANCISCO BERMEO PENAGOS
Gerente General
C.C. Miembros Junta Directiva
Última modificación 03/01/2013