Observaciones y comentarios proyecto: No. 03 de 2001
Proyecto número 03 de 2001
Fecha: 23 de febrero de 2001
Autor: DANIEL FRANCISCO BERMEO PENAGOS
Bogotá, Febrero 23 de 2.001
TACH-0016-2001
Señores
SUPERINTENDENCIA DE VALORES
Despacho del Superintendente
Dr. JORGE GABRIEL TABOADA HOYOS
Avenida el Dorado No. 68 B - 85, Torre Suramericana, Piso 2
e-mail : comentarios_desarrollo@supervalores.gov.co
Ciudad
Ref : Proyecto 003 de 2.001
Respetados Señores:
Dentro de los términos establecidos por esa Superintendencia, por medio de la presente nos permitimos realizar algunas observaciones y sugerencias al proyecto de la referencia, el que indica los requisitos de capital mínimo para la emisión de títulos hipotecarios por parte de las sociedades titularizadoras, así:
1. El artículo 12, Titularización de cartera hipotecaria, de la Ley 546 de 1.999, establece:
" Los establecimientos de crédito y las entidades descritas en el artículo 1 de la presente Ley, podrán emitir títulos representativos de créditos otorgados para la construcción y la adquisición de vivienda, incluyendo sus garantías o títulos representativos de derechos sobre los mismos y sobre las garantías que los respaldan , cuando tengan como propósito enajenarlos en el mercado de capitales ......"
Por el monto del capital requerido, las entidades descritas en el artículo 1 de la Ley en mención, en especial, "cualesquiera otra entidad diferente de los establecimientos de crédito", dentro de los cuales se encuentran los constructores, quedarían imposibilitados de constituir una sociedad titularizadora, para efectos de financiar directamente a sus compradores. Situación que disminuiría sustancialmente el potencial de desarrollo que podría tener el Mercado Inmobiliario del País utilizando el Mercado Público de Valores para el desarrollo de los proyectos de construcción.
En virtud de lo expuesto, se solicita la disminución del capital mínimo requerido para la constitución de una Sociedad Titularizadora, ampliando así, la base de los participantes del Mercado Público de Valores e involucrando al mismo el Mercado Inmobiliario, permitiendo el acceso a éste, a las entidades descritas en el artículo 1 de la Ley 546 de 1.999.
2. El artículo 12, Titularización de cartera hipotecaria, de la Ley 546 de 1.999, establece:
" ..... Dichos títulos sólo contarán, de parte de los respectivos emisores, con las garantías o compromisos respecto de la administración y el comportamiento financiero de los activos, que se prevean en los correspondientes reglamentos de emisión."
Cada emisión de títulos hipotecarios contará con sus propias garantías, las hipotecas a su favor, además de las que puedan requerirse para efectos de soportar el flujo de caja de la emisión, teniendo en cuenta las posibles provisiones y los gastos de la misma. Esto significa que, cada emisión de títulos hipotecarios que se realice, se comportará en forma individual tanto financiera como jurídicamente y, no necesariamente, será la Sociedad titularizadora quien otorgue los avales que pueda requerir una emisión determinada. En caso que la Sociedad titularizadora realice una emisión de títulos hipotecarios por cuenta de un tercero, podrá ser este tercero quien otorgue los avales que se requieran.
Así las cosas, el capital requerido para una Sociedad titularizadora, se sugiere sea calculado en función del monto de las emisiones de títulos hipotecarios que, por la estructura financiera y jurídica de las emisiones, deba avalar.
3. Si el proyecto está orientado a lo establecido en el tercer párrafo del artículo 12 de la Ley 546 de 1.999, el cual dice :
" Los establecimientos de crédito también podrán transferir sus créditos, incluyendo las garantías y los derechos sobre los mismos y sus respectivas garantías, a sociedades titularizadoras, ....".
Se sugiere la modificación del primer considerando, aclarando que la resolución cobija sólo a las Titularizaciones de cartera hipotecaria proveniente de las Entidades Financieras.
Así mismo, se sugiere la modificación del tercer considerando del proyecto, aclarando que el capital requerido en dicha resolución es para los Establecimientos de crédito, y que no incluye a las entidades descritas en el artículo 1 de la Ley 546 de 1.999.
4. Si se determina que el capital mínimo requerido para la constitución de las Sociedades Titularizadoras es de $40.000.000.000.oo, el Mercado Inmobiliario en el País está abocado a :
a. Dejar por fuera del Mercado público de Valores a las entidades descritas en el artículo 1 de la Ley 546 de 1.999.
b. Depender su proyección y desarrollo al vaivén de las decisiones de la Entidades Financieras ya que estas serían las únicas que podrían estar en capacidad de constituir Sociedades Titularizadoras, cediendo gran parte de sus activos hipotecarios para hacerlo o convirtiéndose en Sociedades Titularizadoras.
c. Si sólo las Entidades financieras estarían en capacidad de convertirse en Sociedades Titularizadoras, volveríamos al mismo círculo en que esta inmerso el Mercado Inmobiliario en el País.
5. Como otras observaciones a ser tenidas en cuenta al momento de tomar la decisión de definir el capital mínimo requerido para la constitución de las Sociedades Titularizadoras, cabe resaltar los siguientes aspectos:
a. Uno de los factores que más ha incidido en la parálisis del sector de la construcción en los últimos cuatro (4) años, ha sido la forma en que las entidades financieras han manejado el tema de la financiación con los constructores y con los compradores y, el monto de capital requerido que se establece en el proyecto, no le permite a quienes realmente generan el mercado inmobiliario en el País, aprovechar en beneficio de los compradores las posibilidades que se generan en la Ley 546 de 1.999.
b. En términos generales, la filosofía planteada en la Ley 546 de 1.999, está orientada a generar los medios para democratizar y reactivar el Mercado Inmobiliario en el País. Las Sociedades Titularizadoras son un medio para lograr el objetivo de reactivar y darle unas nuevas bases sólidas al Mercado Inmobiliario, no son el objetivo en si.
c. Bajo el esquema de capital planteado, se está gestando la creación del mismo sistema que se ha utilizado en el País para el desarrollo de Proyectos Inmobiliarios en los últimos 25 años, del cual hoy conocemos los resultados.
Atentamente
DANIEL FRANCISCO BERMEO PENAGOS
Gerente
Última modificación 02/01/2013