Seguros de Bienes Inmuebles

Concepto No. 2003016943-2. Junio 27 de 2003.

Síntesis: Seguros para bienes que garantizan créditos. Formas de pago cuando ocurre un siniestro. Cobertura de zonas comunes en caso de pólizas para inmuebles sometidas al régimen de propiedad horizontal.

[§ 094] «(…) solicita concepto acerca del "comportamiento de las pólizas hipotecarias, respecto al valor asegurado en sus diferentes amparos y situaciones en caso de siniestro y su correspondiente indemnización". Sobre el particular resulta procedente formular los siguientes comentarios:

1. El numeral 1 del artículo 101 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero prescribe que los inmuebles hipotecados en favor de las entidades sometidas al control de la Superintendencia Bancaria que garanticen créditos otorgados en desarrollo de sus operaciones "(…) deberán asegurarse contra los riesgos de incendio y terremoto, en su parte destructible, por su valor comercial y durante la vigencia del crédito al que accede, en su caso".

A su turno, el Capítulo I, Parte Cuarta del mismo Estatuto, contentivo de la regulación relativa a las operaciones activas de crédito de los establecimientos de crédito, establece en el artículo 120 las condiciones de los créditos a largo plazo para vivienda, entre las cuales se destacan los requisitos mínimos que deben cumplir los seguros que se contraten como garantía adicional de un crédito de vivienda. En efecto, la mencionada disposición en el inciso tercero del numeral 2 del artículo 120 del mencionado estatuto dispone: "En los seguros que se pacten sobre el bien hipotecado el valor asegurado no podrá sobrepasar el de la parte destructible del inmueble (…)".

De acuerdo con el anterior marco normativo los seguros de incendio y terremoto que se contraten sobre inmuebles hipotecados en favor de entidades sometidas al control de la Superintendencia Bancaria, con el objeto de garantizar los créditos por éstas otorgados, deben tener las siguientes características:

a) Asegurar el inmueble objeto del seguro en su parte destructible.

b) Fijar la suma asegurada con referencia al valor comercial del inmueble, sin que la misma sobrepase el valor de la parte destructible.

c) La duración del seguro deberá coincidir con la vigencia del crédito.

Las mencionadas características se definen como límites que la ley impone a las instituciones financieras en relación con el aseguramiento de los inmuebles hipotecados por los usuarios de sus créditos. Así, en relación con la suma asegurada se prescribe que la misma debe corresponder al valor comercial de la parte destructible del inmueble.

Sobre este particular, atendiendo el principio de interpretación de las leyes contenido en el artículo 27 del Código Civil, resulta claro que cuando la norma se refiere al aseguramiento por el "valor comercial", hace relación al precio en el mercado de la parte destructible del bien inmueble. No de otra forma se podría entender esta expresión, que alude entonces al valor determinado en el tráfico del sector inmobiliario¹, en el cual el precio de un bien se establece con base en criterios y metodologías propios del negocio de la finca raíz².

De otra parte, en nuestro ordenamiento legal no se señala qué debe entenderse por parte destructible del inmueble, en tal virtud para efectos de determinar el alcance de la expresión debe atenderse la regla de interpretación contenida en el artículo 28 del Código Civil, conforme a la cual "las palabras de la ley deben entenderse en su sentido natural y obvio, según el uso general de las mismas (...) ".

En este orden, según el Diccionario de la Lengua Española el término destructible en sus distintas acepciones significa³, aquello que se puede destruir, arruinar, demoler o deshacer.

Precisado lo anterior, el ajuste en el valor asegurado deberá hacerse en la medida en que el bien objeto del seguro cambie su valor asegurable en su parte destructible.

2. De otra parte, si ocurre el siniestro la aseguradora en ejercicio de la facultad que le otorga el artículo podrá cancelar la indemnización " (...) en dinero, o mediante la reposición, reparación o reconstrucción de la cosa asegurada".

Ahora bien, en los seguros de daños la indemnización a cargo del asegurador se enmarca dentro de las reglas contempladas en los artículos 1079, 1084 y 1088 del Código de Comercio en los siguientes términos: conforme a la primera regla el asegurador no esta obligado a responder sino hasta concurrencia de la suma asegurada, sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 1074 del mismo estatuto; la segunda, define que la indemnización en caso de siniestro no podrá exceder el valor real de la cosa en el momento del siniestro y, por último, la tercera prescribe que el seguro se circunscribe al perjuicio efectivamente sufrido por el asegurado, toda vez que los seguros de daños son contratos meramente indemnizatorios y no pueden ser fuente de enriquecimiento para el asegurado.

Bajo los anteriores parámetros, si la compañía decide cancelar la indemnización pagando en dinero y, además el valor asegurado guarda correspondencia con el valor real del bien en su parte destructible y con el perjuicio sufrido por el asegurado, la indemnización será igual a dicho valor.

Por su parte, si el saldo insoluto de la deuda es menor al valor a indemnizar, la entidad crediticia, en su condición de beneficiario a título oneroso, solo tendría derecho a exigir el pago hasta concurrencia del saldo adeudado, pues hasta allí radica su interés, el excedente corresponderá al deudor hipotecario.

3. En cuanto a su inquietud relativa a si "las pólizas expedidas para inmuebles ubicados en propiedad horizontal, contemplan el porcentaje de participación correspondiente a los bienes comunes", debemos precisar con referencia en los aspectos esbozados en el numeral primero del presente documento que con el presupuesto señalado en el sentido de que el valor asegurado de los inmuebles hipotecados "(…) no podrá sobrepasar (…)" el valor comercial de la parte destructible del inmueble, está fijando un límite máximo del monto por el cual las entidades financieras pueden exigir el monto de la garantía, sin que dichas previsiones dispongan que se deba incluir dentro de la misma el interés patrimonial asegurable que representan las zonas comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal para su propietario.

Ahora bien, en los modelos de pólizas de seguro de incendio y terremoto depositados en esta Entidad se advierte que el sector asegurador solamente incluye dentro de cobertura las zonas comunes de los inmuebles sometidos a propiedad horizontal cuando aparezcan expresamente pactadas en la carátula de la póliza o a través de anexo, esto es, no se incluye como un amparo básico sino como adicional, el cual debe ser objeto de convención expresa de las partes.

Por su parte, la Ley 675 de 2001 por medio de la cual se consagró el régimen de propiedad horizontal prescribió en el parágrafo 1 de su artículo 15 como obligatoria para los edificios o conjuntos sometidos a ese régimen⁴, la contratación de "(…) pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados"

De igual forma el artículo en estudio dispone en su parágrafo 2° que "las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables".

En forma adicional, se advierte que dicha reglamentación no regula situaciones como la expuesta en su comunicación, en donde la contratación previa del seguro de incendio y terremoto de las zonas comunes por la copropiedad de lugar a que al formar parte del grupo asegurable de la póliza contratada por la institución financiera por cuenta de sus deudores, se presente la coexistencia de seguros.

Reseñado lo anterior conviene precisar el cumplimiento de la norma que impone a las copropiedades la obligación de contratar un seguro de incendio y terromoto de zonas comunes frente a la exigencia por parte de las instituciones financieras de un seguro como garantía adicional del crédito que ampare el inmueble hipotecado y las zonas comunes a los copropietarios, daría lugar a la coexistencia de seguros en la medida en que coincidan las mismas coberturas y su cuantía, con las consecuencias que respecto de esta figura se prevén en el Código de Comercio⁵.

En tales condiciones, el propietario de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal podría demostrar ante la entidad financiera que cuenta con el amparo de zonas comunes con la simple exhibición de la póliza para que la institución financiera adelante las gestiones ante la respectiva aseguradora con el objeto de que se excluya esta cobertura del seguro contratado, máxime si se tiene en cuenta, como se explicó, que su inclusión es estrictamente convencional.»

1 En relación con los créditos de vivienda esta Superintendencia impartió instrucciones a las vigiladas contenidas en el Título Tercero, Capítulo Cuarto de la Circular Externa 07 de 1996, Básica Jurídica. En materia de avalúo de los bienes inmuebles que garantizan los créditos hipotecarios dispuso que "(...) deberá realizarse de manera independiente y objetiva por las personas pertenecientes al Registro Nacional de Avaluadores conformado por la lista de las entidades autorizadas por la Superintendencia de Industria y Comercio, de conformidad con Decreto 422 de 2000".

2 Véase Resolución 0762 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

3 Real Academia Española, Tomo I, Vigésima Primera Edición, Madrid, 1992, página 734.

4 De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4 del mismo ordenamiento tales edificios o conjuntos gozan de personería jurídica.

5 El artículo 1092 del Código de Comercio al referirse a la figura de la coexistencia de seguros establece:

"En el caso de pluralidad o coexistencia de seguros, los aseguradores deberán soportar la indemnización debida al asegurado en proporción a la cuantía de sus respectivos contratos, siempre que el asegurado haya actuado de buena fe. La mala fe en la contratación de éstos produce nulidad"

A su turno, el artículo 1093 del mismo ordenamiento establece la obligación del asegurado de dar aviso sobre los seguros coexistentes al asegurador en los siguientes términos:

"El asegurado deberá informar por escrito al asegurador los seguros de igual naturaleza que contrate sobre el mismo interés, dentro del término de diez días a partir de su celebración.

La inobservancia de esta obligación producirá la terminación del contrato, a menos que el valor conjunto de los seguros no exceda del valor real del interés asegurado."

La interpretación armónica de las normas precitadas permite concluir que los presupuestos para el pago de la indemnización en casos de coexistencia de seguros son la buena fe por parte del tomador y el aviso al asegurador de la contratación de los seguros dentro de los diez días siguientes a la fecha de su celebración.

Las anteriores disposiciones también deben concordarse con el artículo 1076 del mismo ordenamiento que impone al asegurado la obligación de declarar en el momento de dar noticia de la ocurrencia del siniestro, los seguros coexistentes, so pena, en caso de inobservancia maliciosa, de la pérdida del derecho a la indemnización.

Sobre este aspecto el tratadista Efrén Ossa subraya: "(...) los artículos 1092 y 1093 reclaman una exégesis conjunta que permita desentrañar el alcance de las sanciones a que están sujetos los seguros concurrentes y la filosofía que las sustenta. Cada seguro es nulo si ha sido contratado de mala fe (art. 1092). El seguro anterior, si válido, termina (ex nunc) si el asegurado omite informar al asegurador el nuevo seguro `dentro del término de diez días a partir de su celebración' (art. 1093). En un caso y otro, el efecto final es el mismo: no hay lugar a indemnización en caso de siniestro. La buena fe, de un lado, y el aviso, del otro, redimen al asegurado de una y otra sanción. Si, el interesado en encubrir la mala fe, el asegurado omite el aviso de un nuevo seguro, el anterior termina. Y si lo da, uno y otro (…) quedan bajo control de los aseguradores y conjurada, por tanto, la burla al principio de la indemnización" (Teoría General del Seguro. El Contrato. Edit. Temis, Bogotá, 2a. ed. pág. 164).