Leasing Habitacional

Concepto No. 2003030939-1. Julio 17 de 2003.

Síntesis: Entidades autorizadas para su celebración.

[§ 057] «(…) formula algunos comentarios sobre el leasing habitacional y, a su vez, consulta "¿A dónde nos podemos dirigir para solicitar el programa de Leasing Habitacional" y "qué requisitos se deben tener para ello?".

Sobre el particular, conviene señalar que el artículo 1° de la Ley 795 de 2003 -por la cual se ajustan algunas normas del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero y se dictan otras disposiciones- señala:

"Artículo 1°. Adiciónase el numeral 1 del artículo 7 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero con el siguiente literal:

n) Realizar operaciones de leasing habitacional las cuales deben tener por objeto bienes inmuebles destinados a vivienda. Estas operaciones se considerarán leasing operativo para efectos contables y tributarios.

Para el desarrollo de esta operación los establecimientos bancarios deberán dar prioridad a los deudores de créditos de vivienda que hayan entregado en dación de pago el respectivo bien inmueble. Lo anterior siempre y cuando tales personas naturales, cumplan los requisitos legales mínimos relacionados con el respectivo análisis del riesgo crediticio.

En el reglamento que expida el Gobierno Nacional en desarrollo del presente artículo, adoptará medidas que garanticen la protección de los usuarios o locatarios".

De acuerdo con lo anterior, es claro que la ley amplió las operaciones autorizadas a los establecimientos bancarios permitiendo mediante norma especial la realización de leasing habitacional, el cual debe tener como objeto bienes inmuebles destinados a vivienda y en cuyo desarrollo las citadas instituciones deberán dar prioridad a los deudores de los créditos de vivienda que hayan entregado en dación en pago el respectivo inmueble¹.

Por otro lado, en cuanto a la posibilidad de celebración de leasing habitacional por parte de las compañías de financiamiento comercial resulta obvio que en el entendido que tales instituciones se encuentran legalmente autorizadas para "realizar operaciones de arrendamiento financiero o leasing"², no necesitan autorización legal adicional o expresa que les habilite el desarrollo del leasing habitacional, pues tal como se desprende del numeral 5 del artículo 2º del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, dicha autorización es general, es decir, incluye cualquier modalidad de leasing o arrendamiento financiero³.

En consecuencia, por disposición legal, en la actualidad se encuentran autorizadas todas las instituciones bancarias y las compañías de financiamiento comercial -artículo 1º del Decreto 777 de 2003- para desarrollar la citada operación.

Adicionalmente y en desarrollo de la atribución consagrada en el inciso 3º de la norma transcrita, el Gobierno Nacional expidió la reglamentación respectiva mediante los Decretos 777 y 779 ambos del 28 de marzo de 2003; en el primero de ellos se reglamenta la operación del leasing habitacional y en el segundo se establece el tratamiento tributario de la misma. Dichos decretos puede consultarlos en la página Web: www.banrep.gov.co, icono: normatividad.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 5° del Decreto 777 de 2003, para que se pudiera implementar y llevar a cabo la figura del leasing habitacional en estudio, correspondía a este organismo de control señalar las condiciones que deben cumplir los sistemas de amortización. Atendiendo lo anterior y en virtud de la facultad de instrucción consagrada en el artículo 326 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, esta Superintendencia profirió la Circular Externa 22 de 2003 mediante la cual no solo estableció las condiciones de los sistemas de amortización de dicha figura sino que impartió instrucciones a las instituciones vigiladas relacionadas con la adecuada protección a los usuarios de las mencionadas operaciones.

De acuerdo con las consideraciones expuestas, se observa que tanto los establecimientos de crédito como las compañías de financiamiento comercial cuentan en la actualidad con los elementos necesarios para desarrollar el contrato en mención. Sin embargo y para efectos de conocer qué entidades se encuentran celebrando el leasing habitacional deberá dirigirse a cada una de las instituciones financieras de su interés dado que la autorización legal otorgada no implica que todas ellas vayan a desarrollarla, pues existe total libertad para llevar a cabo la operación citada a menos que se trate de un deudor que haya entregado su vivienda en dación en pago a la respectiva entidad, caso en el cual resulta obligatorio para el establecimiento bancario la realización de dicho contrato siempre que el deudor tenga capacidad de pago y se den los supuestos señalados en el artículo 10 del decreto en comento.

En otro evento diferente, esto es tratándose de personas que no hayan entregado en dación en pago su inmueble, es claro que tanto la prioridad contemplada en la norma, como la obligatoriedad de celebrar la operación desaparece, razón por la cual las entidades tienen total autonomía para llevar a cabo el leasing habitacional, advirtiendo que en todo caso como en cualquier operación de crédito deben las mismas examinar la capacidad de pago del potencial locatario⁴.

En consecuencia, en la situación planteada en su consulta, no es posible que esta Entidad determine si con los ingresos por ustedes devengados pueden llevar a cabo la operación en estudio, pues tal decisión debe ser producto de la correspondiente evaluación de la capacidad de pago que efectuará la entidad financiera en su oportunidad para lo cual resulta necesario conocer las garantías que se otorgarán, el valor de los seguros, así como las condiciones financieras del contrato v. gr. valor del inmueble, valor del canon, plazo del contrato etc.»

1 Obviamente bajo el entendido de que tales deudores cumplan con los requisitos legales exigidos para el respectivo análisis de riesgo crediticio, como lo exige la ley.

2 Numeral 5, artículo 2 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero.

3 De acuerdo con el principio de interpretación de las leyes consagrado en el artículo 27 del Código Civil cuando el sentido de la ley sea claro, no se desatenderá su tenor literal so pretexto de consultar su espíritu.

4 Artículo 11 Decreto 777 de 2003.