Crédito de Vivienda

Concepto No. 2003039251-1. Agosto 20 de 2003.

Síntesis: Cobertura sobre la variación de la UVR.

[§ 020] «(…) "en Diciembre de 2002, el Banco (…) me aprobó (sic) un crédito de vivienda, por valor de $18.500.000 y me están descontando las cuotas de acuerdo a la UVR. Tengo entendido que existe el Decreto 2380 de 2002 que habla sobre `Art. 1º Cobertura frente al riesgo de variación de la UVR', y que Fogafín se pronuncia de acuerdo a este decreto en (…) RESOLUCIÓN 3 24/10/02', sin embargo el Banco (sic) no ha tenido en cuenta esto. ¿Qué hago?".

Sobre el particular, conviene señalar en primer lugar que mediante el Decreto 2380 de 2002, el Gobierno Nacional autorizó al Fondo de Garantías de Instituciones Financieras "para realizar operaciones de derivados con los establecimientos de crédito, en su calidad de propietarios o administradores de cartera originada por establecimientos de crédito, con la finalidad exclusiva de otorgar cobertura frente al riesgo de variación de la UVR respecto de una tasa determinada, a los deudores de créditos de vivienda individual a largo plazo". En ejercicio de lo allí dispuesto, dicha disposición fue reglamentada por el Fogafín mediante la Resolución 3 del 2002 proferida por la Junta Directiva del citado Fondo.

Posteriormente, la Ley 795 del 14 de enero de 2003 -Ley de Reforma Financiera-, mediante la cual se dictaron disposiciones que modifican el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, en su artículo 96 se refirió a dicha operación en los términos que más adelante se indican, surtiéndose con ello la derogatoria tácita de las disposiciones citadas de acuerdo con el artículo 71 del Código Civil.

Acorde con lo expuesto, en la actualidad la normativa que regula la operación de cobertura para los créditos de vivienda a largo plazo frente al incremento de la UVR respecto de una tasa determinada, es el artículo 96 de la Ley 795 de 2003 junto con sus Decretos Reglamentarios números 66 y 253 del año en curso. A este respecto, señala el artículo 96 citado lo siguiente:

"Artículo 96. Cobertura a los créditos individuales de vivienda a largo plazo frente al incremento de la UVR respecto de una tasa determinada. Con la finalidad de propiciar condiciones estables en los créditos destinados a la financiación de vivienda, el Gobierno Nacional, a través del Fondo de Garantías e Instituciones Financieras (Fogafín), podrá realizar operaciones con derivados con los establecimientos de crédito, en su calidad de originadores, propietarios o administradores de cartera originada por establecimientos de crédito o con deudores de créditos de vivienda individual a largo plazo, evento en el cual el establecimiento de crédito acreedor actuará como mandatario para la administración y ejecución de las operaciones, con el fin de otorgar cobertura frente al riesgo de variación de la UVR respecto de una tasa determinada, a los deudores de créditos de vivienda individual a largo plazo.

El Gobierno Nacional reglamentará los aspectos generales de la cobertura, la tasa pactada en los contratos, la forma como los deudores podrán acceder al mecanismo, los aspectos relativos a su funcionamiento y los demás aspectos inherentes a la figura.

Dicha cobertura se ofrecerá respecto a los créditos individuales de vivienda a largo plazo que se hayan otorgado a partir del 1° de septiembre del año 2002, que no superen ciento treinta (130) salarios mínimos legales mensuales vigentes y respecto a viviendas cuyo valor no supere trescientos veintitrés (323) salarios mínimos legales mensuales vigentes. La cobertura se ofrecerá durante los dos años siguientes a la vigencia de esta norma para los primeros 40.000 créditos que se otorguen. La cobertura estará vigente durante la vida del crédito de vivienda sin que en ningún caso pueda exceder de quince (15) años".

A su turno, el Decreto 66 de 2003 (adicionado por el Decreto 253 del citado año), mediante el cual se reglamentó la citada operación, señaló en su artículo 4º las condiciones que debían cumplir las obligaciones para ser consideradas como "créditos elegibles", en los siguientes términos:

ARTÍCULO 4º. CRÉDITOS ELEGIBLES. Los Créditos Elegibles serán aquellos que cumplan las siguientes condiciones:

1. Fecha de desembolso: Los créditos deberán haberse desembolsado entre el 1º de septiembre de 2002 y el 15 de enero de 2005.

2. Destino de los créditos: Para ser elegibles para la cobertura, los créditos deberán haber sido otorgados por establecimientos de crédito a una o varias personas naturales para financiar la construcción de vivienda propia, o la compra de vivienda nueva o usada.

No serán elegibles para la cobertura los siguientes créditos:

a) Los otorgados para la reparación, subdivisión o ampliación de vivienda;

b) Los otorgados a constructores;

c) Los microcréditos, salvo los microcréditos inmobiliarios que se destinen a la adquisición de vivienda que cumplan las condiciones para ser Créditos Elegibles;

d) Las novaciones totales o parciales, salvo: i. Los créditos resultantes de la novación que hayan sido desembolsados dentro del período a que se refiere el Numeral 1) del presente Artículo; ii. Las subrogaciones individuales de créditos; y iii. Los nuevos créditos individuales para la financiación de vivienda cuyo producto se destine al pago de un crédito previamente concedido al constructor para financiar la construcción del inmueble respectivo: cuando, en todos esos casos se, cumplan las demás condiciones para ser Créditos Elegibles;

e) Los que con anterioridad hayan contado con cobertura y la hayan perdido por mora de los deudores o por haber éstos solicitado su terminación;

f) Aquéllos en que alguno de los deudores ya fuera, o haya sido, beneficiario de la cobertura, cuando dicho deudor sea, o haya sido, propietario o copropietario del inmueble hipotecado; y

g) Los créditos originados en las reestructuraciones, o refinanciaciones de créditos a deudores individuales para la financiación de vivienda, salvo aquellos créditos que hayan sido desembolsados dentro del período a que se refiere el Numeral 1 del presente artículo.

h) Los créditos de los deudores que hayan sido beneficiarios del Subsidio Familiar de vivienda de que tratan las Leyes 49 de 1990, 3ª de 1991 y 546 de 1999¹.

3. Valor del crédito y del inmueble destinado a vivienda. Los créditos no podrán exceder de ciento treinta (130) salarios mínimos mensuales legales vigentes y el inmueble respectivo no podrá tener un valor superior a trescientos veintitrés (323) salarios mínimos legales mensuales vigentes. El valor del crédito se determinará en la fecha de su desembolso, y el valor del inmueble será el que aparezca en el avalúo que hubiere sido realizado como parte del proceso de aprobación del crédito respectivo por el establecimiento de crédito.

4. Estado del crédito: Los deudores no deberán estar en mora en el pago de los respectivos créditos en el momento de la presentación de las solicitudes de acceso a la cobertura".

De acuerdo con lo expuesto, solamente los deudores de los créditos que reúnan las condiciones antes señaladas podrán solicitar el acceso a la cobertura sobre la variación de la Unidad de Valor Real `UVR' al Fogafín por intermedio de los establecimientos de crédito.

De otra parte, le informo que dicha cobertura no cobija todos los créditos de vivienda, pues la misma solamente se ofrecerá durante los dos años siguientes a la vigencia de la norma para los primeros 40.000 que se otorguen; además, conviene aclarar que el ingreso a la cobertura no es automático y no es decisión de las entidades bancarias tenerla en cuenta, como lo afirma en su comunicación, pues corresponde al deudor interesado en obtener la cobertura adelantar el procedimiento previsto en el artículo 5º del Decreto 66 de 2003, en virtud del cual debe presentar una solicitud de acceso por intermedio del establecimiento de crédito respectivo, anexando un pagaré con su correspondiente carta de instrucciones, debiendo remitirse al Fondo de Garantías de Instituciones Financieras las listas de dichas solicitudes por parte de la entidad acreedora.

Por último, le manifiesto que las entidades financieras no se encuentran obligadas por ley a informar a todos los solicitantes de créditos de vivienda o deudores de los mismos la existencia de la cobertura y el procedimiento para acceder a ella, pues el medio para dar a conocer a los habitantes del territorio nacional las leyes, decretos etc. es a través de su publicación en el Diario Oficial. Así mismo, valga recordar que la operación en mención fue ampliamente divulgada no solo por el Gobierno Nacional a través de los medios de comunicación: prensa, televisión, radio etc., sino mediante la publicidad difundida por algunas entidades financieras.»

1 El literal h) fue adicionado por el artículo 1º del Decreto 253 de 2003.