Créditos de Vivienda / Intereses

Concepto No. 2003025455-1. Julio 3 de 2003.

Síntesis: Requisitos de garantía hipotecaria. Porcentajes máximos de financiación. La tasa D.T.F.; naturaleza.

[§ 030] «(…) 1. ¿Todos los créditos de vivienda siempre deben estar amparados con garantía hipotecaria en primer grado o se pueden otorgar con hipoteca en segundo grado?

De conformidad con lo dispuesto en el numeral 4 del artículo 17 de la Ley 546 de 1999, entre las condiciones de los créditos de vivienda individual a largo plazo se prevé que deben "estar garantizados con hipotecas de primer grado constituidas sobre las viviendas financiadas".

De igual forma, el numeral 9 de esta misma disposición señala que para el otorgamiento de los préstamos "(...) el establecimiento de crédito deberá obtener y analizar la información referente al respectivo deudor y a la garantía, con base en una metodología técnicamente idónea que permita proyectar la evolución previsible tanto del precio del inmueble, como de los ingresos del deudor, de manera que razonablemente pueda concluirse que el crédito durante toda su vida, podría ser puntualmente atendido y estaría suficientemente garantizado".

Así mismo, el literal d) del numeral 2.2 del Título Tercero, Capítulo Cuarto de la Circular Básica Jurídica (Circular Externa No. 007 de 1996 expedida por esta Superintendencia) señala que, además de las condiciones generales previstas en el artículo 17 de la Ley 546 de 1999, los documentos constitutivos de la hipoteca deberán contener, entre otros: "Garantía con hipoteca de primer grado. El contrato accesorio de hipoteca se debe constituir sobre el bien inmueble financiado y se debe indicar expresamente que tal hipoteca se contrata para garantizar el préstamo otorgado por la entidad vigilada".

Así pues, constituye un imperativo legal el que la entidad financiera exija la constitución de hipoteca de primer grado sobre la vivienda financiada, lo cual no obsta para que adicionalmente pueda solicitar otras garantías, tales como, la fianza, la firma de pagarés que le permitan cubrir los riesgos de la colocación, o eventualmente el otorgamiento de una hipoteca de segundo grado sobre otro inmueble y evitar que en un momento dado la entidad incurra en pérdidas y disminuya el valor de sus activos, como consecuencia de que sus deudores incumplan el pago oportuno de sus acreencias.

2. ¿Si un crédito se otorga con garantía hipotecaria sobre la vivienda financiada a menos de cinco años, pierde su connotación de crédito de vivienda?

Con la precisión efectuada en el numeral anterior, además de ese requisito, el artículo 17 de la Ley 546 de 1999 mencionado prevé otras condiciones de los créditos de vivienda individual, tales como, "1. Estar destinados a la compra de vivienda nueva o usada o a la construcción de vivienda individual (…) 3. Tener un plazo para su amortización comprendido entre cinco (5) años como mínimo y treinta (30) años como máximo".

Por su parte, el literal d) del numeral 2.1.1 del Capítulo Cuarto, Título Tercero de la Circular Básica Jurídica establece que todo contrato de mutuo contentivo de los créditos individuales de vivienda deben contener, entre otras estipulaciones, el plazo de la obligación que "podrá pactarse entre cinco (5) años como mínimo y treinta (30) años como máximo, según elección y capacidad de pago verificada del deudor, indicando la forma de pago en número de cuotas mensuales y la fecha de la primera cuota".

En consecuencia, si un préstamo tiene las finalidades citadas, esto es, va dirigido a la compra o construcción de vivienda, deberá cumplir con los otros criterios señalados en la mencionada disposición. Así, si una entidad financiera lo otorga sin considerar el plazo de amortización previsto, entre cinco y treinta años, estaría realizando actos violatorios de una ley, con las consecuencias legales previstas al efecto.

No sobra precisar que la Circular Básica Financiera y Contable (Circular Externa 100 de 1995 de esta Entidad), Capítulo II, numeral 3, para efectos de la evaluación del riesgo crediticio, aplicación de normas contables y constitución de provisiones, entre otros aspectos, efectúa una clasificación de las modalidades de crédito, y precisa que "(…) son créditos de vivienda, independientemente del monto, aquéllos otorgados a personas naturales destinados a la adquisición de vivienda nueva o usada, o a la construcción de vivienda individual".

De acuerdo con la Ley 546 de 1999, estos créditos deben tener las siguientes características:

3.1.1 Estar denominados en UVR o en moneda legal.

3.1.2 Estar amparados con garantía hipotecaria en primer grado, constituida sobre la vivienda financiada.

3.1.3 El plazo de amortización debe estar comprendido entre cinco (5) años como mínimo y treinta (30) años como máximo.

3.1.4 Tener una tasa de interés remuneratoria, la cual se aplica sobre el saldo de la deuda denominada en UVR o en pesos, según si el crédito está denominado en UVR o en moneda legal, respectivamente. La tasa de interés remuneratoria será fija durante toda la vigencia del crédito, a menos que las partes acuerden una reducción de la misma y deberá expresarse únicamente en términos de tasa anual efectiva. Los intereses se deben cobrar en forma vencida y no pueden capitalizarse.

3.1.5 El monto del crédito podrá ser hasta del setenta por ciento (70%) del valor del inmueble. Dicho valor será el precio de compra o el de un avalúo técnicamente practicado dentro de los seis (6) meses anteriores al otorgamiento del crédito. En los créditos destinados a financiar vivienda de interés social, el monto del préstamo podrá ser hasta del ochenta por ciento (80%) del valor del inmueble.

3.1.6 La primera cuota del crédito no podrá representar más del treinta por ciento (30%) de los ingresos familiares, los cuales están constituidos por los recursos que puedan acreditar los solicitantes del crédito, siempre que exista entre ellos relación de parentesco o se trate de cónyuges o compañeros permanentes. Tratándose de parientes deberán serlo hasta el segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad y único civil.

3.1.7 Los créditos podrán prepagarse total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad alguna. En caso de prepagos parciales, el deudor tendrá derecho a elegir si el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo de la obligación.

3.1.8 Los inmuebles financiados deben estar asegurados contra los riesgos de incendio y terremoto".

Así las cosas, si se concede un crédito para vivienda con garantía hipotecaria de primer grado sobre el inmueble financiado con un plazo de amortización menor de cinco años, estaría contraviniendo también las disposiciones sobre evaluación y clasificación de cartera de los créditos otorgados por entidades vigiladas.

3. ¿El monto del crédito para financiar vivienda puede ir hasta el 100% del valor del inmueble o necesariamente solo se puede financiar hasta el 70% del inmueble?"

Entre los criterios que se deben considerar para establecer las condiciones de los créditos de vivienda, el numeral 5 del artículo 17 de la Ley 546 de 1999 señala que deberá "tener un monto máximo que no exceda el porcentaje, que de manera general establezca el Gobierno Nacional, sobre el valor de la respectiva unidad habitacional, sin perjuicio de las normas previstas para la financiación de vivienda de interés social subsidiable".

En desarrollo de la citada disposición el Gobierno Nacional expidió el Decreto 145 del 2000, por medio del cual se establecen las condiciones de los créditos de vivienda individual a largo plazo, y frente al monto del crédito prevé que "Podrá financiarse hasta el setenta por ciento (70%) del valor del inmueble. Dicho valor será el precio de compra o el de un avalúo practicado dentro de los seis (6) meses anteriores al otorgamiento del crédito.

En los créditos destinados a la financiación de vivienda de interés social podrá financiarse hasta el ochenta por ciento (80%) del valor del inmueble.

Frente a los preceptos antes transcritos se observa que el monto del crédito para financiar vivienda será hasta el setenta por ciento (70%) del valor del inmueble o del 80% si se va a financiar vivienda de interés social.

4. ¿Una tasa de interés expresada con DTF + tantos puntos se considera como una tasa remuneratoria fija?

Debe precisarse que "conceptualmente la DTF es un índice que refleja la variación de determinadas tasas de interés en la economía, el cual puede ser usado por cualquier persona como un patrón para determinar la tasa de interés en sus propias obligaciones. En esa medida incide en las operaciones comerciales y bancarias en las cuales las partes, en ejercicio de su libertad contractual, pacten intereses variables calculados con base en la DTF" (Concepto No JDS-24312 del 9 de julio de 1998 de la Junta Directiva del Banco de la República) (se resalta).

Así mismo, la Junta Directiva del Banco de la República ha señalado la forma y periodicidad como se calcula la tasa DTF. En efecto, conforme lo señala el artículo 1º de la Resolución Externa Número 017 de 1993 expedida por la citada Autoridad, "la tasa variable DTF a que se refiere la Resolución 42 de 1988 de la Junta Monetaria, continuará calculándose semanalmente por el Banco de la República con base en el promedio ponderado de las tasas de interés efectivas de captación a noventa (90) días de los establecimientos bancarios, corporaciones financieras, compañías de financiamiento comercial y corporaciones de ahorro y vivienda"¹.

En consecuencia, una tasa de interés expresada en DTF, con o sin puntos adicionales será una tasa variable y en consecuencia, si se calcula un interés remuneratorio con base en el índice mencionado esta será también variable.

Se tiene entonces que la DTF es una tasa variable de interés, expresada en términos de interés efectivo anual, que puede ser utilizada tanto en operaciones activas como en las que intervengan o no instituciones financieras, pero que no es procedente pactar en tasas de interés para créditos de vivienda, por expresa prohibición de la Ley 546 de 1999.

En efecto, el parágrafo del artículo 17 del mismo precepto legal prescribe que los créditos de vivienda denominados en moneda legal colombiana que otorguen los establecimientos de crédito se deben pactar "(…) con una tasa fija de interés durante todo el plazo del préstamo (…)".

Esta Superintendencia ha entendido que la expresión tasa fija en tratándose de créditos pactados en moneda legal, "(…) quiere decir que no está referida a ningún indicador, sino que se conozca desde su inicio y no pueda tener cambios. Tasa fija es por ejemplo, a 10%, a 15%, a 20%, etc., no el DTF, a IPC, etc." (Circular Externa 007 de 2000 expedida por esta Superintendencia).

En consecuencia, el pacto de interés a una tasa fija, en modo alguno podrá comprender una tasa de interés liquidada con base en la DTF -así se aplique con un spreed fijo- toda vez que esta tasa es eminentemente variable.

Consultada al respecto la Subdirección de Actuaría de esta Entidad, se precisa el anterior concepto con el siguiente ejemplo matemático:

Suponiendo DTF vigente para un período A de 12% EA, se tiene que adicionada con el spread de 8 puntos adicionales (DTF + 8) da una resultante de 20% EA (12% + 8= 20%) a cobrar por dicho período. Con la modalidad de ser la tasa pagadera trimestre anticipado, la tasa equivalente es de 17.82% TA (trimestre anticipado).

Suponiendo DTF vigente para un período B de 10% EA, se tiene que adicionada con el spread de 8 puntos adicionales (DTF + 8) da una resultante de 18% EA (10% + 8= 18%) a cobrar por dicho período. Con la modalidad de ser la tasa pagadera trimestre anticipado, la tasa equivalente es del 16.21% TA (trimestre anticipado).

5. ¿Los créditos que el Banco le ha otorgado a los empleados con garantía hipotecaria en segundo grado para la financiación de vivienda de interés social, se pueden computar dentro de la inversión obligatoria que trata el artículo 28 de la Ley 546 de 1999?

Retomando lo expuesto en el numeral 1 del presente escrito, los créditos de vivienda deberán estar amparados con garantía hipotecaria de primer grado, según lo previsto en el artículo 17 de la Ley 546 de 1999 en concordancia con lo señalado en la Circular Básica Jurídica sobre el particular.

Así las cosas, las entidades vigiladas por esta Superintendencia no pueden otorgar con posterioridad a la entrada en vigencia de la Ley 546, créditos para financiación de vivienda amparados con hipoteca de segundo grado, toda vez que estarían infringiendo una norma de carácter administrativo-financiero a la que deben sujetarse, por lo que igualmente mal podrían computarla para el cumplimiento de la inversión exigida en el artículo 28 mencionado.

6. ¿El Banco puede otorgar créditos para adquisición de vivienda sin que necesariamente cumplan con todos los requisitos del Capítulo II y expedir a los beneficiarios de esos créditos la certificación para efectos de deducciones y retención en la fuente?

Como es sabido, dentro de las facultades legales de este organismo de control están las de ejercer directamente la inspección y vigilancia sobre las entidades que conforman el sector financiero en aras de velar porque adecuen su formación, estructuración y funcionamiento a las prescripciones legales que reglamentan la materia y porque en ejercicio de las actividades constitutivas de su objeto social, cumplan igualmente con las disposiciones legales reguladoras de la política monetaria, crediticia y financiera adoptada por el Gobierno Nacional.

Bajo ese contexto, las condiciones mínimas para otorgar crédito para financiación de vivienda son las contenidas en la reglamentación pertinente, previstas en la Ley 546 de 1999 y en las instrucciones impartidas por este ente de control a través de la Circular Básica Jurídica y la Circular Básica Financiera y Contable.

Por último, frente a su interrogante relacionado con la retención en la fuente, le sugiero dirigirse a la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales, para lo de su competencia.»