Créditos de Vivienda

Concepto No. 2003006952-1. Febrero 17 de 2003.

Síntesis: Prepagos parciales en créditos hipotecarios de vivienda. Derecho del deudor a elegir si el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo.

[§ 029] «(…) consulta "(…) ¿por qué razón el Banco (…) no acepta que se hagan abonos a cuotas anticipadas? ¿Cuál es el mecanismo que debo adelantar para hacer pagos de mi obligación hipotecaria utilizando este mecanismo?".

Sobre este particular, sea lo primero precisar que la calidad de deudor que adquiere una persona -natural o jurídica- con respecto a una institución financiera constituye un hecho definido plenamente por la ley, fruto de la realización de algún acto jurídico o contrato que se regula por el acuerdo entre las partes, acto que normalmente se relaciona con una operación crediticia, cuyas estipulaciones son de obligatorio cumplimiento de acuerdo con lo indicado en el artículo 1602 del Código Civil, dentro de las que se encuentran, entre otras, las condiciones para el pago -plazo, monto, etc.- de las obligaciones pecuniarias.

Bajo este contexto, se aclara que una vez adquirida dicha condición, en los términos debidamente pactados contenidos en el documento que lo instrumenta, la actividad primaria del obligado se debe dirigir a la total satisfacción del crédito mediante el pago efectivo, en la forma acordada, constituyéndose ésta en la manera natural y directa por la cual se extingue una obligación pecuniaria.

En tal sentido, se reitera, que la obligación principal del deudor es efectuar la cancelación total del crédito que se le otorgara de la manera pactada, no obstante lo cual a pesar de que inicialmente el plazo se convenga a favor de las dos partes contratantes, por acuerdo mutuo, es decir, con aceptación tanto del acreedor como del deudor, una obligación puede ser cancelada anticipadamente y tener plenos efectos jurídicos.

En otro escenario, debe aclararse que aunque el plazo en los contratos se pacta para ambas partes, el mismo puede ser objeto de renuncia en los términos previstos en la ley (artículo 1554 del Código Civil), no obstante lo cual se precisa que desde el pronunciamiento de la Corte Constitucional contenido en la Sentencia C-252 del 26 de mayo de 1998, Magistrada Ponente Dra. Carmenza Isaza Mejía y, posteriormente, con la expedición del nuevo régimen de vivienda, la Ley 546 de 1999 en el numeral 8 del artículo 17, al referirse a los créditos para vivienda a largo plazo, expresamente dispuso que "los créditos podrán prepagarse total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad alguna. En caso de prepagos parciales, el deudor tendrá derecho a elegir si el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo de la obligación" (resaltado extra textual).

Así, ante la claridad normativa, el usuario de un crédito de vivienda que quiera prepagar su obligación -total o parcialmente- puede acudir a la entidad acreedora con el propósito de llevar a cabo el trámite tendiente a que bajo las condiciones a que hace referencia el precepto citado se proceda de conformidad, sin perder de vista que para el caso concreto no puede haber lugar a aplicar por parte de la entidad acreedora ninguna penalidad.

Finalmente, si considera que la entidad financiera no ha atendido en debida forma su solicitud o se ha demorado en el trámite de la misma, podrá formular ante la Subdirección de Quejas* de esta Superintendencia la reclamación pertinente, aportando la evidencia documental que la soporte, si es del caso, a efecto de iniciar la actuación administrativa correspondiente y a adoptar los correctivos a que haya lugar.»