Dación en Pago

Concepto No. 1999028236-2. Junio 18 de 1999. Superintendente Delegado para Intermediación Financiera Dos.

Síntesis: Daciones en pago autorizadas por el Decreto 2331 de 1998. Demanda en curso. Inmueble titularizado.

[§ 0063] «1. ‘‘¿Es obligatorio para la entidad recibir en pago el inmueble en caso de que dicho deudor se encuentre demandado judicialmente con anterioridad a la fecha de expedición del Decreto 2331 de 1998, independientemente de la etapa procesal en que éste se encuentre?”

Para atender con exactitud este interrogante, debemos establecer que el Decreto 2331 rige a partir de su publicación, verificándose ésta desde el día 16 de noviembre de 1998, por lo cual las normas y regulaciones que se establecen en dicha norma rigen para aquellas obligaciones hipotecarias en que el valor de la deuda supere el valor comercial del inmueble, pudiendo el usuario del crédito solicitar durante los doce meses siguientes, sin ningún requisito o exigencia adicional, que el inmueble le sea recibido en pago para cancelar la totalidad de lo adeudado.

Así las cosas, ni en la norma original ni en la sentencia de análisis de exequibilidad proferida por la H. Corte Constitucional, se estableció salvedad o parangón alguno en el sentido de excluir de tal posibilidad a los créditos que se encontraban en cobro jurídico o sobre los que ya se había iniciado proceso judicial para obtener el pago ejecutivo de la obligación hipotecaria.

Por el contrario, la Corte misma señala refiriéndose a la constitucionalidad del artículo 14 del Decreto 2331 que “(...) la norma no contempla nada distinto de la realización del supuesto de la relación jurídica entre el deudor hipotecario y la entidad financiera acreedora: el de que el préstamo está amparado con garantía real y, por consiguiente, el acreedor, en caso de imposibilidad de pago por parte del deudor, se paga con el inmueble hipotecado”.

En razón de lo anterior, podemos concluir que es obligatorio recibir por las entidades financieras en pago los inmuebles cuando el deudor lo solicite dentro del plazo señalado en la norma en comento, aun cuando previamente a su expedición y promulgación la institución de crédito hubiere iniciado un proceso ejecutivo contra el obligado.

‘‘(...) ¿Qué pasaría cuando en el proceso judicial existe embargo de remanentes y con los honorarios de los abogados externos contratados por la entidad para adelantar los procesos?’’

En este caso, debe recordarse que la Corte en el fallo C-136/99 del 4 de marzo de 1999, señaló en relación con la normatividad en comento que “(...) no puede perderse de vista que estamos en presencia de una normatividad de orden público, imperativa, que se aplica para afrontar un conjunto de circunstancias apremiantes y críticas que obligan al Estado a actuar, sin deferir las soluciones a la anuencia de los particulares. Sencillamente las personas que se encuentran en la hipótesis de la norma han sido víctimas de la crisis generada por el sistema UPAC por las altas tasas de interés y por el momento económico (...)”.

De conformidad con lo expuesto por la Corte, resulta inevitable que al haberse iniciado un proceso judicial para el recaudo del préstamo, se originen gastos y honorarios por los servicios prestados por los abogados externos que la entidad de crédito hubiese contratado, además de que se pueden haber solicitado embargos de remanentes adicionales al que se puede hacer recaer sobre el inmueble entregado en garantía de la obligación.

No obstante, en el cumplimiento de las disposiciones correspondientes, existen mecanismos que permiten a las instituciones de crédito recuperar todos aquellos gastos generados por la truncada finalización natural del crédito y que ocasiona diferencias entre el valor del bien que recibe y el monto de su acreencia más los gastos y costas de un proceso judicial iniciado, aspectos sobre los cuales es oportuno señalar que el Gobierno Nacional entra a compensar dicha pérdida con recursos entregados a través de la línea de crédito dispuesta para tal efecto.

En este sentido, no se puede señalar abiertamente un perjuicio o pérdida a costa de la entidad crediticia que recibe el pago, y por tanto todas aquellas medidas cautelares que persigan obtener del deudor el pago de la totalidad del crédito más la utilidad que le hubiere reportado el negocio a la institución financiera, deben ceder en aras de morigerar el desequilibrio económico generado por el incremento de las tasas de interés y la desproporcionada estructura del sistema de corrección monetaria.

(...) 2. El deudor que pretenda dar en pago el inmueble bajo estas condiciones debe entregar a paz y salvo por todo concepto el inmueble (servicios públicos, administración, impuestos y otros)

Con antelación nos hemos venido refiriendo a los requisitos exigidos por la norma para otorgar el derecho al deudor de entregar en pago el bien hipotecado, que en últimas viene a ser su lugar de habitación y que debe entregar por su imposibilidad de seguir cancelando el crédito.

Entre tales condiciones el legislador no señala la de colocar el bien a paz y salvo por todo concepto; no obstante, con la expedición del Decreto 908 de 1999 se reglamentó el artículo 14 del Decreto 2331 de 1998 y al mismo tiempo hizo luz en la interpretación de quienes consideran que pagos ajenos al contrato de crédito ocasionados por el uso del inmueble, tales como servicios públicos (agua, luz y teléfono), administración e impuestos predial y de valorización causados y debidos con anterioridad al ofrecimiento del inmueble quedaron incluidos en el decreto reglamentario, pues ello no aparejaría la solución a la crisis ni correspondería a la finalidad de las normas.

Por consiguiente, tal interpretación no es procedente, pues desbordaría el ámbito de la facultad reglamentaria entender que deudas por concepto de gastos que no tienen relación con el crédito sean igualmente canceladas con su garantía hipotecaria.

3. ‘‘¿Cuál sería el procedimiento para recibir un inmueble en pago, cuyo crédito ha sido objeto de titularización y cedida la garantía al patrimonio autónomo?’’

El procedimiento que pueda adoptar la entidad para efectos de garantizar el derecho entregado por el legislador al deudor de estos créditos, corresponde a todas aquellas estrategias que aseguren mantener de un lado la correcta conservación del patrimonio autónomo y por otra el cumplimiento de la disposición en comento. Para el efecto no puede menos que procederse a reemplazar el bien y el crédito titularizado por otro que represente una idoneidad a juicio de la entidad fiduciaria suficiente para respaldar la inversión de los adquirentes de los títulos correspondientes.

4. Teniendo el deudor un crédito de FOGAFIN de conformidad con lo establecido en el artículo 11 del Decreto 2331, ¿operaría adicionalmente la dación en pago obligatoria?

Si su pregunta se reduce a establecer que el cuestionamiento principal radica en conocer si un deudor puede -luego de haber solicitado y obtenido un crédito a través de FOGAFIN para colocar al día su obligación-, también luego solicitar el beneficio de cancelar la obligación mediante la entrega en dación en pago del inmueble que garantiza el cumplimiento del crédito hipotecario, debemos señalarle nuevamente que los beneficios no son excluyentes y pueden solicitarse por los deudores indistintamente, siempre y cuando se soliciten bajo los presupuestos y dentro de los términos exigidos o establecidos en las normas vigentes».