Avalúos

Concepto No. 1999040892-1. Julio 2 de 1999. Coordinador General del Despacho del Superintendente Bancario.

Síntesis: Requisitos para la práctica de avalúos

[§ 0011] «Al respecto, debe anotarse que algunas disposiciones del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero (Decreto 663 de 1993) y normas complementarias tocan el tema de los avalúos, sin aludir de modo expreso a que los mismos deban ser practicados por determinadas personas naturales o jurídicas, como es el caso, por ejemplo, de las siguientes:

1. “De conformidad con lo dispuesto en el parágrafo segundo del artículo 8º de la Ley 30 de 1988, el cual adicionó el artículo 14 de la Ley 135 de 1961, los predios rurales, mejoras, equipos agroindustriales, semovientes y maquinaria agrícola que los intermediarios financieros hayan recibido a título de dación en pago, o adquirido en virtud de una sentencia judicial, deberán ser ofrecidos al Incora para que éste ejerza el derecho de opción privilegiada de adquirirlos dentro del mes siguiente a la fecha en que se le comunique la oferta. Las condiciones del avalúo y pago de estos bienes serán las establecidas por la citada Ley 135 de 1961” (Dec. 663/93, art. 120, num 60.).

2. “(…) Para el evento de adquisición de bienes deberá acompañarse copia del último avalúo comercial, practicado con antelación máxima de un (1) año contado desde la fecha presentación de la solicitud” (Circular Básica Jurídica No. 007 de 1996 de esta Superintendencia, Tít. I, cap. 7, num. 1.3, lit. d).

3. “Al adquirir bienes usados para ser entregados en arrendamiento financiero, cualquiera sea su modalidad, las compañías (de financiamiento comercial) deberán contar con el avalúo de los mismos, de acuerdo con los requisitos contemplados en el artículo 64 del Decreto 2649 de 1993, de tal forma que el mismo determine el valor comercial, su estado, la vida útil estimada, el grado o riesgo de obsolescencia tecnológica, sus posibilidades de recolocación en el evento de ser necesario, o sus posibilidades de venta, etc., y, en fin, aquellas consideraciones que aseguren, o por lo menos determinen, que la inversión de la arrendadora estará debidamente precautelada” (ib., Tít. III, cap. 3, num 1.3).

Otras, en cambio, sí se detienen a considerar ese detalle, como ocurre en los eventos señalados en las normas que se citan a continuación:

1. “En caso de liquidación definitiva de un fondo común de inversión, el administrador fiduciario podrá, previa autorización de la Superintendencia Bancaria, pagar a los constituyentes y adherentes o a los beneficiarios designados por ellos el valor de los derechos que les correspondan en el respectivo fondo mediante la distribución en especie de los activos que lo integran, de acuerdo con el avalúo técnico que de los mismos se practique al efecto” (Decreto 663/93, art. 152-4).

2. “Cuando por cualquier causa a la sociedad se le restituya un bien entregado en arrendamiento financiero y la compañía (de financiamiento comercial) tenga capacidad jurídica de celebrar un nuevo contrato sobre el mismo, debe proceder previamente a realizar un avalúo comercial, practicado por personas de reconocida especialidad e independencia, salvo que se cuente con uno reciente (…)” (Circular Básica Jurídica No. 007, Tít. III, cap. 3, num. 3).

3. “Para efectos de la autorización de que trata el numeral 4º. del artículo 152 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, a la respectiva solicitud deberá acompañarse copia de los siguientes documentos:

“a) Aquél en el cual conste la ocurrencia de la causal de extinción del fondo;

b) El inventario de los activos y pasivos que conforman el fondo, certificado por el revisor fiscal;

c) El avalúo técnico de los activos -practicado por una persona especializada-, así como el proyecto de distribución de los mismos, y

d) Los demás que en cada caso particular exija la Superintendencia Bancaria” (ib., Tít. V, cap. 1º., ord. 5.7)”.

4. “El valor de realización actual o presente de estos activos debe determinarse al cierre del período en el cual se hubieren adquirido o formado y al menos cada tres años, mediante avalúos practicados por personas naturales, vinculadas o no laboralmente al ente económico, o por personas jurídicas, de comprobada idoneidad profesional, solvencia moral, experiencia e independencia” (Dec. 2649/ 93, art. 64, inciso noveno).

5.“Los avalúos de bienes inmuebles que deban realizar las entidades públicas o que se realicen en actuaciones administrativas, podrán ser adelantados por el Instituto Geográfico “Agustín Codazzi” o por cualquier persona natural o jurídica de carácter privado, que se encuentre registrada y autorizada por la lonja de propiedad raíz del lugar donde esté ubicado el bien para adelantar dichos avalúos.

Parágrafo: Si la entidad pública escoge la opción privada, corresponderá a la Lonja determinar, en cada caso, la persona natural o jurídica que adelante el avalúo de bienes inmuebles” (Dec. 2150/95, art. 27).

Esta última disposición, entre otras, fue reglamentada parcialmente por el Decreto 1420 de 1998, cuyo artículo 1º preceptúa:

“Las disposiciones contenidas en el presente Decreto tienen por objeto señalar las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución de los siguientes eventos, entre otros:

1. Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa.

2. Adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria.

3. Adquisición de inmuebles a través de proceso de expropiación por vía judicial.

4. Adquisición de inmuebles a través de proceso de expropiación por vía administrativa.

5. Determinación del efecto de plusvalía.

6. Determinación del monto de la compensación en tratamientos de conservación.

7. Pago de la participación en plusvalía por transferencia de una porción del predio objeto de la misma.

8. Determinación de la compensación por afectación por obra pública en los términos que señala el artículo 37 de la ley 9ª de 1989”.

Por su parte, el artículo 2º señala que “Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más probable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien”, en tanto que el artículo 3º del mismo Decreto precisa:

“La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración”.

Cabe agregar que en los términos de la sentencia No. C-492 del 26 de septiembre de 1996, expediente D-1279, Magistrado Ponente Dr. José Gregorio Hernández Galindo, la Corte Constitucional declaró exequibles el aparte del artículo 27 del Decreto 2150 de 1995 que dice “(…) que se encuentre registrada y autorizada por la lonja de propiedad raíz del lugar donde esté ubicado el bien para adelantar dichos avalúos” y el parágrafo del mismo artículo, “en el entendido de que, para los efectos que en tales disposiciones se contemplan, las expresiones “lonjas de propiedad raíz” están referidas a todas las asociaciones y colegios que agrupen a profesionales en finca raíz, peritazgo y avalúo de inmuebles”.

Como puede observarse, existe diversidad de disposiciones que hacen referencia al tema de los avalúos, por lo que en tratándose de la práctica de los mismos las entidades sometidas a la inspección y vigilancia de la Superintendencia deben atenerse al procedimiento que en cada caso establezcan las normas pertinentes».