Primera Parte
LEY 546 DE 1999 Y SUS ANTECENTES
5
Ley 546 de 1999
(Diciembre 23)
Capítulo
V
Régimen de financiación de vivienda a largo plazo
Artículo
17. Condiciones de los créditos de vivienda individual.
Sin perjuicio de lo establecido en el artículo primero de la presente
ley, el Gobierno Nacional establecerá las condiciones de los créditos
de vivienda individual a largo plazo, que tendrán que estar denominados
exclusivamente en UVR, de acuerdo con los siguientes criterios generales:
1.
Estar destinados a la compra de vivienda nueva o usada o a la construcción
de vivienda individual.
2.
Tener una tasa de interés remuneratoria, calculada sobre la UVR,
que se cobrará en forma vencida y no podrá capitalizarse.
Dicha tasa de interés será fija durante toda la vigencia
del crédito, a menos que las partes acuerden una reducción
de la misma y deberán expresarse única y exclusivamente
en términos de tasa anual efectiva.
3.
Tener un plazo para su amortización comprendido entre cinco (5)
años como mínimo y treinta (30) años como máximo.
4.
Estar garantizados con hipotecas de primer grado constituidas sobre las
viviendas financiadas.
5.
Tener un monto máximo que no exceda el porcentaje, que de manera
general establezca el Gobierno Nacional, sobre el valor de la respectiva
unidad habitacional, sin perjuicio de las normas previstas para la financiación
de vivienda de interés social subsidiable.
6.
La primera cuota del préstamo no podrá representar un porcentaje
de los ingresos familiares superior al que establezca, por reglamento,
el Gobierno Nacional.
7.
Los sistemas de amortización tendrán que ser expresamente
aprobados por la Superintendencia Bancaria.
8.
Los créditos podrán prepagarse total o parcialmente en cualquier
momento sin penalidad alguna. En caso de prepagos parciales, el deudor
tendrá derecho a elegir si el monto abonado disminuye el valor
de la cuota o el plazo de la obligación.
9.
Para su otorgamiento, el establecimiento de crédito deberá
obtener y analizar la información referente al respectivo deudor
y a la garantía, con base en una metodología técnicamente
idónea que permita proyectar la evolución previsible tanto
del precio del inmueble, como de los ingresos del deudor, de manera que
razonablemente pueda concluirse que el crédito durante toda su
vida, podría ser puntualmente atendido y estaría suficientemente
garantizado.
10.
Estar asegurados contra los riesgos que determine el Gobierno Nacional.
Parágrafo.
No obstante lo dispuesto en el presente artículo, los
establecimientos de crédito y todas las demás entidades
a que se refiere el artículo 1° de la presente ley, podrán
otorgar créditos de vivienda denominados en moneda legal colombiana,
siempre que tales operaciones de crédito se otorguen con una tasa
fija de interés durante todo el plazo del préstamo, los
sistemas de amortización no contemplen capitalización de
intereses y se acepte expresamente el prepago, total o parcial, de la
obligación en cualquier momento sin penalidad alguna. Se aplicarán
a estas operaciones todas las demás disposiciones previstas en
esta ley para los créditos destinados a la financiación
de vivienda individual.
Adicionalmente
y a solicitud del deudor, las obligaciones establecidas en UPAC por los
establecimientos de crédito y por todas las demás entidades
a que se refiere el artículo 1° de la presente ley, podrán
redenominarse en moneda legal colombiana en las condiciones establecidas
en el inciso anterior.
Nota:
El artículo fue declarado exequible por la Corte
Constitucional mediante Sentencia C-955 del 26 de julio de 2000. M. P.
José Gregorio Hernández Galindo. Exps. D-2823 y D-2828,
bajo las siguientes condiciones:
-
El numeral 2 sólo es exequible en el entendido de que la tasa de
interés remuneratoria a que se refiere no incluirá el valor
de la inflación, será siempre inferior a la menor tasa real
que se esté cobrando en las demás operaciones crediticias
en la actividad financiera, según certificación de la Superintendencia
Bancaria, y su máximo será determinado por la Junta Directiva
del Banco de la República, conforme a lo resuelto por la Corte
Constitucional en Sentencias C-481 del 7 de julio de 1999 y C-208 del
1° de marzo de 2000.
-
Una vez se comunique el presente fallo, y la Junta Directiva del Banco
de la República proceda a fijar la tasa máxima de interés
remuneratorio, la norma legal, con el condicionamiento que precede, se
aplicará de manera obligatoria e inmediata tanto a los créditos
nuevos como a los ya otorgados.
Los
créditos que se encuentren vigentes al momento de la comunicación
de esta providencia y en los cuales hubieren sido pactados intereses superiores
al máximo que se fije, deberán reducirse al tope máximo
indicado, que será aplicable a todas las cuotas futuras.
-
Los intereses remuneratorios se calcularán sólo sobre los
saldos insolutos del capital, actualizados con la inflación.
-
El numeral 6 sólo es exequible en el entendido de que las expresiones
"primera cuota" se refieren no solamente a la primera del préstamo,
sino también a la primera que se pague luego de una reestructuración
del crédito, de conformidad con el artículo 20 de la Ley
546 de 1999.
-
El numeral 7 se declara exequible únicamente si se entiende que
la Superintendencia Bancaria no podrá aprobar ningún plan
de amortización en materia de financiación de vivienda en
cuya virtud en las cuotas mensuales sólo se paguen intereses. En
todas las cuotas, desde la primera, tales planes deben contemplar amortización
a capital, con el objeto de que el saldo vaya disminuyendo, sin que ello
se pueda traducir en ningún caso en incremento de las cuotas que
se vienen pagando, para lo cual, si es necesario, podrá ampliarse
el plazo inicialmente pactado.
-
En las cuotas mensuales, si así lo quiere el deudor, se irá
pagando la corrección por inflación a medida que se causa.
Bajo
cualquier otra interpretación, estos numerales se declaran inexequibles.
Ver § 107
Concordancias:
Decreto 145 del 4 de febrero de 2000. Se establecen las condiciones de
los créditos de vivienda individual a largo plazo. Ver § 004
Decreto
146 del 4 de febrero de 2000. Se establece la forma de calcular la equivalencia
de once puntos de tasa de interés remuneratoria para créditos
contratados en moneda legal colombiana. Ver § 005
Circular
Externa 068 del 13 de septiembre de 2000. Superintendencia Bancaria. Procedimiento
de liquidación de créditos hipotecarios de vivienda. Ver
§ 057
Circular
Externa 069 del 15 de septiembre de 2000. Superintendencia Bancaria. Modificación
a la Circular Externa 068 del 13 de septiembre de 2000. Ver § 058
Circular
Externa 085 del 29 de diciembre de 2000. Superintendencia Bancaria. Disposiciones
aplicables a los créditos de vivienda. Ver § 059
Circular
Externa 02 del 11 de enero de 2001. Superintendencia Bancaria. Modifica
la Circular Externa 085 de 2000, disposiciones aplicables a los créditos
de vivienda. Ver § 060
Resolución
Externa 14 del 3 de septiembre de 2000. Junta Directiva del Banco de la
República. Señala la tasa máxima de interés
remuneratoria de los créditos destinados a la financiación
de vivienda individual a largo plazo y de proyectos de construcción
de vivienda. Ver § 065
Resolución
Externa 20 del 22 de diciembre de 2000. Junta Directiva del Banco de la
República. Señala la tasa máxima de interés
remuneratoria de los créditos destinados a la financiación
de vivienda de interés social. Ver § 066
Jurisprudencia:
Corte Constitucional. Sentencia C-747 del 6 de octubre de 1999. M. P.
Alfredo Beltrán Sierra. Exp. D-2421. Determina el alcance del numeral
tercero del artículo 121 del Decreto Ley 663 de 1993, así
como la expresión "que contemplen la capitalización
de intereses" contenida en el numeral primero. Cosa Juzgada constitucional.
Falta de competencia del Presidente de la República para expedir
la norma acusada, por cuanto ello corresponde al Congreso de la República,
por medio de una ley marco. La inconstitucionalidad de los apartes acusados
del artículo 121 del Decreto Ley 663 de 1993, sólo se refiere
a los créditos de vivienda a largo plazo. Ver § 100
Consejo
de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Cuarta.
Sentencia del 12 de octubre de 2001. C. P. Germán Ayala Mantilla.
Exp. 11151. Tasas de interés en créditos de vivienda. Competencia
de la Junta Directiva del Banco de la República para fijar la tasa
de interés remuneratoria en créditos de vivienda denominados
en UVR. Ver § 127
Doctrina:
Concepto 1999073265-3 del 7 de marzo de 2000. Superintendencia Bancaria.
Nuevo sistema de financiación de vivienda según la Ley 546
de 1999. Sistemas de amortización. Condiciones de los créditos
de vivienda individual. Ver § 083
Concepto
2001060285-3 del 16 de enero de 2001. Superintendencia Bancaria. UVR.
Interés real e interés nominal. Límites máximos
aplicables a los créditos de vivienda. Ver § 081
Concepto
2002005196-1 del 18 de abril de 2002. Superintendencia Bancaria. Obligación
de redenominar los créditos pactados en UPAC a UVR. Sistemas de
amortización en pesos. Procedencia. Ver § 086
Artículo 18. Desembolsos. Los créditos a que se refiere
el artículo anterior podrán ser desembolsados por los establecimientos
de crédito en moneda legal o a solicitud del deudor, en bonos hipotecarios
expresados en UVR, en los términos que establezcan las Superintendencias
Bancaria y de Valores, cada una en el ámbito de sus respectivas
competencias. En todo caso, los créditos destinados a la financiación
de vivienda de interés social tendrán que ser desembolsados
en moneda legal colombiana y podrán ser otorgados en moneda legal
colombiana.
Artículo
18. Desembolsos. Los créditos a que se refiere el artículo
anterior podrán ser desembolsados por los establecimientos de crédito
en moneda legal o a solicitud del deudor, en bonos hipotecarios expresados
en UVR, en los términos que establezcan las Superintendencias Bancaria
y de Valores, cada una en el ámbito de sus respectivas competencias.
En todo caso, los créditos destinados a la financiación
de vivienda de interés social tendrán que ser desembolsados
en moneda legal colombiana y podrán ser otorgados en moneda legal
colombiana.
Artículo
19. Intereses de mora. En los préstamos de vivienda a
largo plazo de que trata la presente ley no se presumen los intereses
de mora. Sin embargo, cuando se pacten, se entenderá que no podrán
exceder una y media veces el interés remuneratorio pactado y solamente
podrán cobrarse sobre las cuotas vencidas. En consecuencia, los
créditos de vivienda no podrán contener cláusulas
aceleratorias que consideren de plazo vencido la totalidad de la obligación
hasta tanto no se presente la correspondiente demanda judicial (o se someta
el incumplimiento a la justicia arbitral en los términos establecidos
en la correspondiente cláusula compromisoria). El interés
moratorio incluye el remuneratorio.
Nota:
El texto entre paréntesis fue declarada inexequible por la Corte
Constitucional mediante Sentencia C-1140 del 30 de agosto de 2000. M.
P. José Gregorio Hernández Galindo. Exps. D-2777, D-2782,
D-2783, D-2792, D-2802, D-2809 y D-2811. Corregida su parte resolutiva
por el Auto 128 del 29 de marzo de 2001 en el sentido de incluir la expresión
"del artículo 19 de la Ley 546 de 1999. Ver § 108
Artículo
20. Homogeneidad contractual. La Superintendencia Bancaria establecerá
condiciones uniformes para los documentos contentivos de las condiciones
del crédito y sus garantías, mediante los cuales se formalicen
las operaciones activas de financiación de vivienda individual
a largo plazo.
Durante
el primer mes de cada año calendario, los establecimientos de crédito
enviarán a todos sus deudores de créditos individuales hipotecarios
para vivienda una información clara y comprensible, que incluya
como mínimo una proyección de lo que serían los intereses
a pagar en el próximo año y los que se cobrarán con
las cuotas mensuales en el mismo periodo, todo ello de conformidad con
las instrucciones que anualmente imparta la Superintendencia Bancaria.
Dicha proyección se acompañará de los supuestos que
se tuvieron en cuenta para efectuarla y en ella se indicará de
manera expresa, que los cambios en tales supuestos, implicarán
necesariamente modificaciones en los montos proyectados. Con base en dicha
información los deudores podrán solicitar a los establecimientos
de crédito acreedores, durante los dos primeros meses de cada año
calendario, la reestructuración de sus créditos para ajustar
el plan de amortización a su real capacidad de pago, pudiéndose
de ser necesario, ampliar el plazo inicialmente previsto para su cancelación
total.
Nota:
El artículo fue declarado exequible por la Corte Constitucional
mediante Sentencia C-955 del 26 de julio de 2000. M. P. José Gregorio
Hernández Galindo. Exps. D-2823 y D-2828, en el entendido de que
la reestructuración del crédito pedida por el deudor dentro
de los dos primeros meses de cada año, si hay condiciones objetivas
para ello, debe ser aceptada y efectuada por la institución financiera.
En caso de controversia sobre tales condiciones objetivas, decidirá
la Superintendencia Bancaria. Bajo cualquier otra interpretación,
el artículo se declara inexequible. Ver § 107
Concordancias:
Circular Externa 085 del 29 de diciembre de 2000. Superintendencia Bancaria.
Disposiciones aplicables a los créditos de vivienda. Ver §
059
Circular
Externa 02 del 11 de enero de 2001. Superintendencia Bancaria. Modificaciones
a la Circular Externa 085 de 2000, disposiciones aplicables a los créditos
de vivienda. Ver § 060
Doctrina:
Concepto 2001029524-1 del 26 de julio de 2001. Superintendencia Bancaria.
Dación en pago. Reestructuración de obligaciones hipotecarias
para vivienda. Regulación. Ver § 073
Artículo
21. Deber de información. Los establecimientos de crédito
deberán suministrar información cierta, suficiente, oportuna
y de fácil comprensión para el público y para los
deudores respecto de las condiciones de sus créditos, en los términos
que determine la Superintendencia Bancaria.
Durante
el primer mes de cada año calendario, los establecimientos de crédito
enviarán a todos sus deudores de créditos individuales hipotecarios
para vivienda una información en las condiciones del presente artículo.
Artículo
22. Patrimonio de familia. Los deudores de créditos de
vivienda individual que cumplan con lo previsto en la presente ley podrán
constituir, sobre los inmuebles adquiridos, patrimonio de familia inembargable
por el valor total del respectivo inmueble, en la forma y condiciones
establecidas en los artículos 60 de la Ley 9ª de 1989 y 38
de la Ley 3ª de 1991.
Lo
previsto en el inciso anterior sólo tendrá efecto cuando
el crédito de vivienda haya sido otorgado por un valor equivalente
como mínimo al cincuenta por ciento (50%) del valor del inmueble.
El patrimonio de familia así constituido perderá su vigencia
cuando el saldo de la deuda represente menos del veinte por ciento (20%)
de dicho valor.
Sin
perjuicio de lo establecido en el inciso anterior, una vez constituido
el patrimonio de familia inembargable y mientras que la deuda se encuentre
vigente, éste no podrá ser levantado sin la autorización
del acreedor hipotecario. Dicha autorización deberá protocolizarse
en la escritura pública mediante la cual se solemnice el acto.
Concordancias:
Ley 70 de 1931 modificada por la Ley 495 de 1999. Se establece el patrimonio
de familia no embargable.
Artículo 23. Derechos notariales y gastos de registro.
Los derechos notariales y gastos de registro que se causen con ocasión
de la constitución o modificación de gravámenes hipotecarios,
a favor de un participante en el sistema especializado de financiación
de vivienda, para garantizar un crédito de vivienda individual,
se liquidarán al setenta por ciento (70%) de la tarifa ordinaria
aplicable. La cancelación de gravámenes hipotecarios de
créditos para vivienda se considerará acto sin cuantía.
Para
efectos de los derechos notariales y gastos de registro, la constitución
del patrimonio de familia de que trata el artículo 22, cuya inembargabilidad
se entenderá levantada únicamente a favor del acreedor hipotecario
que financió su adquisición, o de quien lo suceda en sus
derechos, en todos los casos se considerará como un acto sin cuantía.
Concordancias:
Instrucción No. 03 del 21 de febrero del 2000. Superintendencia
de Notariado y Registro.
Artículo
24. Cesión de créditos. En cualquier momento, los
créditos hipotecarios para vivienda individual podrán ser
cedidos, a petición del deudor, a favor de otra entidad financiera.
Para
tal efecto, los establecimientos de crédito autorizarán,
en un plazo no mayor de diez (10) días hábiles, la cesión
del crédito y sus garantías, una vez el deudor entregue
la oferta vinculante del nuevo acreedor. Dicha cesión tendrá
los efectos previstos por el artículo 1964 del Código Civil.
La
cesión de créditos no generará derechos notariales,
gastos notariales e impuestos de timbre.
Concordancias:
Código Civil artículo 1964 "Accesorios del crédito.
La cesión de un crédito comprende sus fianzas, privilegios
e hipotecas; pero no traspasa las excepciones personales del cedente".
Artículo
25. Crédito para la construcción de vivienda. A
los créditos que se otorguen para financiar proyectos de construcción
de vivienda les será aplicable lo dispuesto en el artículo
17, numerales 2, 4, y el artículo 18 anterior. El Gobierno Nacional
establecerá las demás condiciones para el otorgamiento y
los desembolsos de estos créditos, así como los sistemas
de subrogación en la medida en que se vendan las viviendas construidas.
Nota:
El artículo fue declarado exequible por la Corte
Constitucional mediante Sentencia C-955 del 26 de julio de 2000. M. P.
José Gregorio Hernández Galindo. Exps. D-2823 y D-2828,
en el entendido de que también son aplicables a los constructores
los condicionamientos que en este fallo se hacen sobre la constitucionalidad
del artículo 17 de la misma Ley, pagarán también
los intereses más bajos, y el Gobierno, al desarrollar la Ley,
deberá fijar condiciones especiales para sus créditos, en
cuanto incidan en los costos de la construcción, todo lo cual deberá
reflejarse en los precios de venta de las viviendas. Ver § 107
Concordancias:
Circular Externa 085 del 29 de diciembre de 2000. Superintendencia Bancaria.
Disposiciones aplicables a los créditos de vivienda. Ver §
059
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