Cuarta Parte
Jurisprudencia de las Altas Cortes

Créditos de Vivienda - Subrogación

Corte Constitucional. Sala Primera de Revisión. M. P. Jaime Araújo Rentería. Sentencia T-872 del 16 de agosto de 2001. Expediente T-439878.

Síntesis: Subrogación en crédito hipotecario de vivienda. Derecho a la reliquidación y beneficios que se deriven de la condición de comprador.

[§ 101] «(…)

2. EL PROBLEMA JURÍDICO PLANTEADO

Corresponde a la Sala determinar si la acción de tutela constituye el instrumento procesal adecuado para que el demandante obtenga la protección del derecho a la vivienda digna.

2.1 Solución al problema planteado

Mediante sentencia T-626 de 2000 esta Corporación se pronunció en torno al derecho a la vivienda digna con ocasión de una demanda referida a ciertos trabajos de excavación realizados por una corporación autónoma regional. Oportunidad en que el actor estimó amenazados sus derechos a la vida y al trabajo como consecuencia de los daños materiales ocasionados en su vivienda. A tales efectos dijo la Corte:

"Por tal razón, ante la situación apremiante de la actora y su familia, pues la vida de ellos y la vivienda se encontraban en peligro, en cuanto el inmueble podía desplomarse en cualquier momento, estimó necesario actuar con prontitud, concediendo la tutela en forma definitiva de los derechos a la vida y vivienda digna de la actora y de su familia y ordenando, para el efecto, a la administración municipal de Buenaventura tomar las medidas necesarias para la reconstrucción de la vivienda y la reubicación de la actora y su núcleo familiar.

Por último, la referida decisión tuvo otros sustentos constitucionales; por una parte, el hecho de que "la Carta confiere un mayor valor a los derechos y libertades de las personas que a los derechos y libertades de contenido puramente patrimonial" (Sent. C-265/94) y, por otra parte, que la protección del derecho a poseer una vivienda digna como derecho fundamental en dicho caso resultó de su conexidad con el derecho a la vida, para lo cual se reiteró lo establecido en la Sentencia T-569 de 1995, en la que se dijo:

El derecho constitucional a la vivienda digna no es un derecho fundamental, sólo puede ser objeto de protección o tutela judicial mediante las acciones y los procedimientos judiciales que se establezcan en la ley, claro está, diferentes de la acción de tutela, cuando existan condiciones materiales y fiscales que puedan hacerlo efectivo. Por excepción es posible obtener su protección judicial consecuencial en desarrollo de aquella acción, pero únicamente ante situaciones en las que se plantee su desconocimiento directo o indirecto por la violación o amenaza de derechos fundamentales, como el derecho a la vida, dignidad e igualdad, siempre que éstas conlleven para su titular la concreta ofensa a aquél derecho".

En el caso de autos se observa que el demandante pretende sacar avante el derecho a la vivienda digna bajo conexidad con el artículo 13 superior. Con todo, según se aprecia en el expediente dicha ligazón carece de toda comprobación. Al respecto se tiene:

Mediante escritura pública 3122 del 26 de septiembre de 1998 de la Notaría 11 del Círculo de Bogotá, (…) le vendió un inmueble a (…) y (…), bien raíz sobre el cual pesaba una hipoteca a favor de (…). Por este mismo instrumento las partes acordaron subrogar el monto insoluto de la obligación hipotecaria, quedando en adelante a cargo de los compradores. Al efecto se estipuló en el parágrafo segundo de la cláusula quinta: "Los COMPRADORES autorizan desde ahora a la VENDEDORA, para comunicar a la Corporación (…) sobre el objeto del presente contrato, y así obtener de ella su expreso consentimiento en la enajenación que se hace".

De lo cual se sigue que por expresa voluntad de las partes el negocio jurídico celebrado quedaba sujeto a la posterior intervención de (…)

Por escrito del 13 de marzo de 2000 (…) le expresó a (…):

"Me permito informarles que desisto de la reliquidación del crédito (…) con (…) el cual se encuentra a mi nombre, haciendo salvedad que este crédito lo está cancelando actualmente el señor (…). El cual es el nuevo propietario del apartamento 401.

(…)

Ruego se tenga en cuenta lo anterior, debido a que el nuevo propietario está elevando dicha petición para que se le reliquide el crédito a nombre de él. En caso de llegar a algún acuerdo se efectuará la respectiva subrogación". (fl. 53).

Con fecha 27 de abril de 2000 los compradores le comunicaron a (...) la adquisición del inmueble, indicando además que la negociación incorporaba subrogación del crédito en las mismas condiciones pactadas originalmente por la vendedora.

Por su parte (…) le contestó al actor mediante escrito del 26 de octubre del mismo año, poniéndole de presente tanto la necesidad de darle cumplimiento a la Ley 546 de 1999 para efectos de subrogación, como el hecho de que (…) -titular de la obligación hipotecaria- había renunciado al alivio decretado por el Gobierno. Que por otra parte, el negocio celebrado entre (…) escapaba al control de (…), siendo así que a 26 de octubre de 2000 él no figuraba como titular de obligación alguna con (…).

Que por tanto:

"Mal puede pretender tener los beneficios de una obligación hipotecaria cuando la misma no ha sido subrogada ante esta entidad, cuando ni siquiera se es deudor hipotecario entre otras porque no existe una solicitud de crédito radicada por usted, no hay ni un pagaré ni una hipoteca suscritos por usted"; (fls. 12-13).

Seguidamente destacó los efectos interpartes de la susodicha compra-venta, a tiempo que lo invitó a entregar la documentación solicitada con miras a la legalización de la subrogación y a la aplicación del subsiguiente alivio. Es decir, (…) mostró su interés por darle el trámite legal a los pedimentos del actor.

Pues bien, según se observa, el actor pretende privilegiar el artículo 1668-2 del Código Civil frente al parágrafo 2º del artículo 39 de la Ley 546 de 1999, tal como quedó a partir de la Sentencia C-955 de 2000, por la cual se declaró en su numeral 22 la EXEQUIBILIDAD del artículo 39 de la Ley 546 de 1999, con excepción de las expresiones "dentro de los tres (3) meses siguientes a la vigencia de la presente ley, y", del parágrafo 2º, que se declaran INEXEQUIBLES.

En este sentido debe registrarse cómo el artículo 1668 del Código Civil estableció la subrogación de obligaciones por ministerio de la ley, y aun contra la voluntad del acreedor, en todos los casos señalados por las leyes y especialmente a beneficio: "2. Del que habiendo comprado un inmueble, es obligado a pagar a los acreedores a quienes el inmueble está hipotecado". Lo cual concurre a la satisfacción del crédito junto con los atributos de preferencia y persecución propios de la hipoteca.

Por contraste el parágrafo 2º del artículo 39 de la Ley 546 de 1999 dispuso que "quien al 31 de diciembre de 1999, pueda acreditar que se encuentra atendiendo un crédito de vivienda que está a nombre de otra persona natural o jurídica, podrá requerir a las entidades financieras para que actualicen la información y se proceda a la respectiva subrogación, siempre y cuando demuestre tener la capacidad de pago adecuada".

El prenotado parágrafo de la Ley 546 es norma posterior y especial frente al artículo 1668 del Código Civil, siendo por tanto aplicable de preferencia en el asunto que nos ocupa. Cierto es también que su tenor conceptual no desatiende la capacidad negocial que inspira el negocio jurídico, en el entendido de que la subrogación de obligaciones hipotecarias está condicionada a la adecuada capacidad de pago que demuestre el adquirente del respectivo bien raíz. Regla predominante que a más de su rango legal ostenta un fundamento financiero de incontestable importancia para la viabilidad del mercado inmobiliario. Sin que por otra parte esta regla excluya o menoscabe la relevancia crediticia que entrañan los referidos atributos de preferencia y persecución.

Conforme a estos razonamientos la preeminencia del parágrafo 2º del artículo 39 de la Ley 546 implica, de una parte, la inaplicación del artículo 1668 del Código Civil en los casos contemplados por dicha ley; y de otra, el diseño y realización de los trámites corporativos tendientes a la verificación de la capacidad de pago de quienes pretendan subrogar a su cargo obligaciones hipotecarias. Siendo forzoso admitir el sometimiento a los trámites internos que las entidades ejecuten con arreglo a la ley y el reglamento.

En el caso en cuestión (…) invitó al peticionario a presentar la documentación requerida, a fin de darle el trámite conducente a la legalización de la subrogación de la obligación, con la subsiguiente aplicación del alivio prescrito en la ley. Sin embargo, él se mostró renuente para con el cumplimiento de un procedimiento aplicable por igual a todos los solicitantes que se encontraran en similares circunstancias. Contumacia ésta que, lejos de cifrarse en alguna justificación amparada por la ley, contradice los precitados mandatos legales bajo el deleznable pretexto de una subjetiva inconveniencia personal. Y es que a instancias de la reivindicación del derecho a una vivienda digna no podría patrocinarse el incumplimiento deliberado de una ley que, de algún modo, pretende contribuir al saneamiento financiero del mercado inmobiliario y a la actualización crediticia de sus deudores hipotecarios. En este sentido conviene recordar que el crédito, punto cardinal de los procesos industriales y comerciales, tiene un basamento definitorio tanto para el gobierno como para las entidades financieras y sus clientes, a saber: el ahorro sostenible y el equilibrio financiero entre deudores y acreedores. Circuito financiero que para su viabilidad engloba captación de ahorros y colocación de créditos, con la implícita y correlativa responsabilidad de las entidades financieras y sus deudores. Razones por demás suficientes para concluir que la manifiesta renuencia del actor mal podría estimarse para protegerle su derecho a la igualdad, que dicho sea de paso, fluye indemne dentro de lo actuado. De lo cual se infiere por contera que el derecho a una vivienda digna que invoca el actor, aparece igualmente respetado.

Consecuentemente esta Sala acoge los planteamientos del ad quem, en el sentido de que el demandante cuenta con procedimientos administrativos y judiciales idóneos a la discusión de sus pretensiones, esto es, atinentes a la subrogación y reliquidación del crédito a su cargo, no siendo dable al juez de tutela ocuparse del examen y decisión de tales asuntos por resultar extraños a su resorte constitucional. Pues en todo caso, el principio de legalidad y los factores de competencia así lo indican sin dubitación alguna.

Con todo, es del caso aclarar que si el demandante se acoge a los lineamientos de la Ley 546 de 1999, tendrá derecho a la reliquidación y beneficios que se deriven de su actual condición de comprador del bien hipotecado, así la anterior propietaria haya "renunciado", toda vez que este acto se entiende hecho a favor del actor en razón de la susodicha adquisición. En otras palabras, la renuncia de la anterior propietaria no tiene efectos vinculantes en sentido negativo respecto del accionante al amparo de la Ley 546, quedando por tanto indemnes sus derechos en materia de reliquidación y beneficios por el citado crédito hipotecario.

Por lo anterior esta Corporación confirmará las providencias de primero y segundo grados.»