Tercera Parte
Doctrina de la Superintendencia Bancaria
Créditos de Vivienda
Concepto 2000070269-1.
Enero 2 de 2001.
Síntesis: Subrogación de créditos. Beneficios
otorgados a los deudores de los créditos individuales de vivienda.
Condonación de intereses y reestructuración de la obligación.
Suspensión de los procesos judiciales. Opción de readquisición
de vivienda.
[§ 076] «(…) Al respecto, resulta necesario
indicar que los beneficios otorgados a los deudores de créditos
individuales de vivienda en la Ley 546 de 1999 se encuentran consignados
en el Capítulo VIII de la misma, denominado Régimen de Transición,
y pueden describirse de la siguiente forma:
1.
Reliquidación de obligaciones
Los artículos
41 y 42 de la Ley 546 de 1999 contemplan como un alivio a la situación
de los deudores de créditos individuales de vivienda la obligación
por parte de los establecimientos de crédito de reliquidar todas
las obligaciones de esta naturaleza, indicando que las mismas debían
efectuarse sobre los saldos a 31 de diciembre de 1999, independientemente
de que las obligaciones se encontraran al día o en mora.
La diferencia
establecida en la norma radicaba en que tratándose de créditos
que a esa fecha estaban al día la reliquidación y el abono
correspondientes debían realizarse directamente al saldo que tuvieren
a dicha fecha, en tanto que si estaban en mora lo debían
solicitar los deudores por escrito dentro de los noventa (90) días
siguientes a la vigencia de la ley y la aplicación se
debía hacer en primer lugar a las cuotas pendientes de pago, deducidos
los intereses moratorios y el remanente, si lo hubiere, al saldo de la
obligación.
No obstante,
en los términos de la Sentencia C-955/2000 de la Corte Constitucional
se declararon inexequibles los apartes del artículo 42 de dicha
norma que exigían la petición escrita del deudor, quedando
las obligaciones en mora en las mismas condiciones de las que hubieran
estado al día en la fecha indicada.
Para contribuir
a esclarecer la aplicación del abono nos permitimos transcribir
la Circular Externa 007 de 20001, expedida por esta Superintendencia,
subrayando lo que de conformidad con el citado fallo resulta hoy inaplicable:
"Reliquidación
de créditos
Las
reliquidaciones y en consecuencia los abonos deberán efectuarse
para todos los créditos de vivienda otorgados por un establecimiento
de crédito y que estuvieren vigentes, con cualquier saldo y al
día o en mora, el 31 de diciembre de 1999. Tendrán derecho
a beneficiarse con el abono todos los créditos otorgados para una
vivienda, pero solamente una vivienda por deudor.
También
tendrán derecho a la reliquidación los créditos que,
además de cumplir las anteriores condiciones, se subroguen de conformidad
con lo previsto en el parágrafo 2 del artículo 39, siempre
que la persona o personas que se subroguen en el crédito demuestren
tener la capacidad de pago adecuada.
1.
Créditos al día
Se
entienden por créditos al día los que a 31 de diciembre
no se encuentren atrasados en más de treinta (30) días.
Para estos créditos la reliquidación opera en forma automática.
2.
Créditos en mora
Para
estos créditos la reliquidación deberá ser solicitada
por el deudor dentro de los noventa (90) días siguientes a la vigencia
de la Ley 546, es decir hasta el 3 de mayo del año 2000.
(...)
4.
Proceso de reliquidación
Se
toma el saldo del crédito a 31 de diciembre de 1992, o el monto
desembolsado si el crédito fuere posterior a dicha fecha, así:
a)
Para créditos denominados en UPAC:
i)
Si el crédito fue desembolsado con anterioridad al 1 de enero de
1993, se toma el saldo en UPAC a 31 de diciembre de 1992 y se convierte
a pesos con base en la cotización de la UPAC en esa fecha. El resultado
se divide por el valor en pesos de la UVR corrrespondiente al 1 de enero
de 1993.
ii)
Si el crédito fue desembolsado con posterioridad al 1 de enero
de 1993, se toma el saldo en UPAC a la fecha del desembolso y se convierte
a pesos utilizando la cotización de la UPAC en esa misma fecha.
El resultado se divide por el valor en pesos de la UVR de ese día.
b)
Para créditos denominados en moneda legal colombiana:
i)
Si el crédito fue desembolsado con anterioridad al 1 de enero de
1993, se divide el saldo en pesos a 31 de diciembre de 1992, por el valor
en pesos de la UVR el 1 de enero de 1993.
ii)
Si el crédito se desembolsó con posterioridad al 1 de enero
de 1993, se divide el monto del mismo, en la fecha del desembolso, por
el valor en pesos de la UVR de ese día.
El
número de UVR resultantes de aplicar lo indicado en los literales
a) y b), según sea el caso, constituye el monto o saldo inicial
del crédito para efectos de la reliquidación.
La
reliquidación se hará a partir de dicho monto o saldo inicial,
y de ahí en adelante se tomarán uno a uno los pagos realizados
por el deudor en cada una de las fechas en que se hicieron, tal como si
el crédito efectivamente desde su inicio se hubiera denominado
en unidades de valor real. Los pagos se aplicarán teniendo en cuenta
lo siguiente:
a)
Movimientos registrados durante la vida del crédito: Del valor
de cada amortización ordinaria o extraordinaria en pesos se descontarán
los cobros por concepto de primas de seguros y la porción de intereses
moratorios, si fuere el caso. Hechos los descuentos anteriores, el monto
en pesos resultante se divide por el valor de la UVR correspondiente a
la fecha de cada pago y esa cantidad de UVR serán las que se abonarán
al saldo del crédito. Esto se hará sucesivamente para cada
uno de los movimientos que aparezcan registrados durante la vida del crédito
hasta el 31 de diciembre de 1999. Por ejemplo, si se hiciere un abono
extraordinario, en la fecha de ese registro se hará la operación
descrita para conocer exactamente cuál fue el monto del pago y
en cuánto se redujo la obligación por efecto del mismo.
Igualmente, si la entidad financiera hubiere ampliado el crédito
mediante nuevos desembolsos, en las fechas de tales desembolsos se hará
la conversión a UVR para determinar el nuevo saldo.
b)
Tasa de interés: Si el crédito estuviere en U PAC, se reliquidará
utilizando los mismos puntos adicionales que se tuvieren convenidos
en la fecha de cada pago sobre la UVR. Por ejemplo, si un crédito
se pactó a corrección monetaria más 18 y posteriormente
se modificó a corrección monetaria más 16, estos
puntos adicionales, 18 y 16 respectivamente, se tendrán en cuenta
para efectos de la reliquidación, según el que estuviere
vigente el día de cada pago.
Para
los créditos en pesos, se aplicará la fórmula contenida
en el Decreto 2702 de 1999.
Efectuada
la reliquidación en la forma descrita, incluido el crédito
otorgado por Fogafín, cuando fuere el caso, se establecerá
la diferencia en moneda legal colombiana entre el saldo registrado por
la entidad a 31 de diciembre de 1999 y el que para esa misma fecha se
haya obtenido con el proceso de reliquidación. La diferencia entre
uno y otro es el valor del abono que le corresponde a cada crédito
y que se aplicará a la deuda contraída con el establecimiento
de crédito.
La
reliquidación correspondiente al crédito de Fogafín
se abonará al saldo del préstamo con el establecimiento
de crédito.
Créditos
en mora a 31 de diciembre de 1999
Para
la reliquidación de los créditos que se encontraban en mora
a 31 de diciembre de 1999 se utilizará el procedimiento antes descrito,
asumiendo para cada fecha de amortización de las cuotas que se
encuentren atrasadas a 31 de diciembre de 1999 que el pago efectivamente
se hizo, como si el deudor no hubiere incurrido en estas moras. Este mismo
cálculo se hará por el sistema inicialmente contratado,
de manera que a 31 de diciembre de 1999 se obtenga el saldo que el crédito
hubiere tenido en U PAC o en pesos de haberse atendido oportunamente su
amortización. Los dos saldos se compararán y la diferencia
entre uno y otro será el alivio a que el deudor moroso tiene derecho.
Aplicación del alivio a los créditos en mora
El
valor del alivio se destinará a cancelar las cuotas pendientes
de pago en orden de antigüedad y por el valor exacto que aparezca
en la facturación excluidos los intereses moratorios, dado que
tales intereses deben ser condonados y, por tanto, se entenderá
que las cuotas nunca estuvieron en mora, lo cual significa adicionalmente
que los intereses corrientes no pagados no podrán capitalizarse.
Canceladas dichas cuotas, el remanente se abonará al capital.
En
caso de que el valor del abono no alcanzare para cubrir la totalidad de
las cuotas pendientes la entidad acreedora podrá convenir con el
deudor una reestructuración del crédito en los términos
y condiciones que la capacidad de pago del deudor aconseje.
Desde
luego, el deudor debe acreditar la capacidad de pago para atender su obligación
reestructurada, tal como lo indica la ley, dado que de no ser este el
caso el deudor estaría abocado a un proceso judicial o a entregar
el bien en pago y en ambos casos la entidad deberá reintegrar al
Estado el valor del alivio.
En
este último evento lo aconsejable es ofrecer al deudor la opción
consagrada en el artículo 46 de la Ley 546 de 1999".
2.
Condonación de intereses y reestructuración de la obligación
De conformidad
con el artículo 42 de la citada ley, los deudores que a 31 de diciembre
de 1999 estuvieren en mora, adicionalmente a la reliquidación tienen
derecho a que se les condonen los intereses de mora.
Tal como lo
señala la circular transcrita, si aplicado el procedimiento señalado
la obligación aún presenta mora las partes, es decir deudor
y establecimiento de crédito, podrán acordar su reestructuración,
modificando las condiciones de tal forma que se atienda la capacidad de
pago del deudor.
3.
Suspensión de los procesos judiciales
La misma ley,
en el parágrafo 3° del artículo 42, concedió
una ventaja adicional a los deudores de créditos hipotecarios que
a 31 de diciembre de 1999 se encontraban en mora, consistente en la suspensión
de los procesos judiciales que se les estuvieren adelantando por ese concepto
y la terminación de los mismos.
Al respecto,
señaló la Corte en el citado fallo:
"(...)
no hay quebranto de mandato constitucional alguno por el hecho de prever
la suspensión de los procesos judiciales en cuanto a deudores cuyas
obligaciones se encuentran vencidas, pues resulta apenas elemental que,
si la situación general objeto de regulación no era otra
que la de una extendida imposibilidad de pago, más por el colapso
del sistema que por la consciente y deliberada voluntad de los deudores
de permanecer en mora, las reliquidaciones de los créditos, así
como los abonos y las compensaciones producidos a partir de aquéllas,
deben repercutir en el trámite de los procesos, como lo dijo la
Corte en la Sentencia SU-846 del 6 de julio de 2000 (M.P. Alfredo Beltrán
Sierra).
En ese orden de ideas, la suspensión de los procesos en curso,
ya por petición del deudor, o por decisión adoptada de oficio
por el juez, tiene por objeto que se efectúe la reliquidación
del crédito y, producida ella, debe dar lugar a la terminación
del proceso y a su archivo sin más trámite, como lo ordena
la norma, que en tal sentido, lejos de vulnerar, desarrolla el postulado
constitucional que propende al establecimiento de un orden justo (Preámbulo
y artículo 2 C.P.) y realiza los principios de prevalencia del
derecho sustancial (art. 228 C.P.) y de acceso a la administración
de justicia (art. 229 C.P.).
(...)
al tenor del precepto se constituye en hipótesis que la reanudación
del proceso, debe dar lugar a un proceso nuevo y de ninguna manera acumularse
a la que había propiciado el anterior, terminado, según
el mismo mandato legal, con las consecuencias que tiene la terminación
de todo juicio.
El
acreedor goza, por supuesto, del derecho a iniciar un nuevo proceso ejecutivo
en contra de su deudor, pero mal puede retomarse el proceso expirado,
en la etapa en que se encontraba cuando se produjo la suspensión,
puesto que ello significa atribuir efectos ultra activos a situaciones
previas ya definidas, combinándolas con hechos nuevos, en contra
de una de las partes, con notorio desequilibrio en la relación
procesal".
4.
Subrogación de créditos
Considerando
una situación generalizada que se presenta en cuanto hace a la
titularidad de los créditos, el parágrafo segundo del artículo
39 de la Ley de Vivienda consagra la posibilidad de que las personas que
puedan acreditar que se encuentran atendiendo efectivamente el pago de
una deuda a nombre de otra persona natural o jurídica puedan solicitar
a las entidades financieras la subrogación de la deuda, entendida
como la sustitución en la persona del deudor con el objeto de que
el mayor número de personas tengan acceso al beneficio de la reliquidación.
Sobre esta
disposición debe indicarse que, a pesar de haber sido contemplada
de manera transitoria al señalar un plazo de 3 meses para hacer
uso de ese derecho, que venció el 23 de marzo del 2000, la ya citada
sentencia de la Corte Constitucional declaró inexequible el plazo
indicado.
5.
Opción de readquisición de vivienda
El artículo
46 de la Ley 546 de 1999 consagraba una alternativa para que quienes durante
el año siguiente a la entrada en vigencia de la misma entreguen
o hayan entregado en dación en pago su vivienda, es decir hasta
el 23 de diciembre del pasado año, puedan readquirir el inmueble
entregado siempre que no hubiere sido enajenado por la entidad financiera,
o uno de similares condiciones cuando el primero hubiere sido vendido,
dentro del marco contractual definido en la ley.
Este es otro
privilegio temporal ofrecido durante un año a
partir de la entrada en vigencia de la Ley 546 de 1999 a todos los deudores
que hubieren entregado sus inmuebles como pago de obligaciones hipotecarias,
indistintamente de la legislación en que se hubieren amparado
para ello. Así las cosas, esta Superintendencia considera
que la opción de readquisición estuvo vigente hasta el 23
de diciembre del año anterior tanto para quienes hayan hecho uso
del alivio contemplado en el artículo 14 del Decreto 2331 de 1998
y en el artículo 57 transitorio de la Ley de Vivienda, como para
quienes hayan efectuado daciones en pago por fuera de ese régimen.»
|
