Segunda Parte
DESARROLLO NORMATIVO
Capítulo II
A) Actos Administrativo de la Superintendencia Bancaria
CIRCULAR
EXTERNA 085 de 2000
(Diciembre 29)
Señores
REPRESENTANTES LEGALES Y REVISORES FISCALES DE ENTIDADES VIGILADAS
Referencia:
Disposiciones aplicables a los créditos de vivienda
Apreciados
señores:
[§
059] Con el propósito de unificar las instrucciones impartidas
en desarrollo de la Ley 546 de 1999, actualizar el régimen aplicable
a los créditos de vivienda a largo plazo y cumplir con las obligaciones
previstas en los artículos 20 y 21 de la disposición citada,
este Despacho se permite reemplazar el Capítulo Cuarto del Título
Tercero de la Circular Básica Jurídica.
Para
tal efecto, se sustituye la totalidad de las páginas del mencionado
Capítulo.
La
presente Circular rige a partir de su publicación y deroga las
instrucciones impartidas hasta el momento, sobre los temas en ésta
contenidos, en especial las Circulares Externas 068 y 069 del presente
año.
Anexo
circular 085*
Disposiciones
aplicables a los créditos de vivienda
1.
Sistema especializado de financiación de vivienda
La
Ley 546 de 2000 o Ley de Vivienda creó un sistema especializado
para la financiación de vivienda individual a largo plazo.
De
acuerdo con la disposición mencionada se define como crédito
de vivienda individual a largo plazo el otorgado a personas naturales
orientado a financiar la compra de vivienda nueva o usada o la construcción
de una unidad habitacional. Tratándose de Vivienda de Interés
Social, VIS, el crédito también podrá destinarse
al mejoramiento de dicha unidad.
La
financiación de vivienda individual a largo plazo podrá
darse a través de líneas de crédito denominadas en
unidad de cuenta UVR ligada exclusivamente al IPC o también, a
través de líneas denominadas en moneda legal, siempre y
cuando se otorguen a una tasa fija de interés durante todo el plazo
del préstamo, los sistemas de amortización no contemplan
capitalización de intereses y se acepte expresamente el prepago,
total o parcial, de la obligación en cualquier momento sin penalidad
alguna
1.1 Ámbito de aplicación
El
sistema de financiación enunciado es de obligatoria observancia
por parte de los establecimientos de crédito, razón por
la cual deberán cumplir con todas las disposiciones previstas en
la Ley de Vivienda, en particular los requisitos establecidos en el artículo
17 de la misma.
En
este orden de ideas, las instrucciones contenidas en este Capítulo
aplican única y exclusivamente a las instituciones financieras
destinatarias de la misma. Esto, independientemente de que, tal como lo
establece el parágrafo del artículo 1° de la Ley 546,
las entidades del sector solidario, las asociaciones mutualistas de ahorro
y crédito, las cooperativas financieras, los fondos de empleados,
el Fondo Nacional de Ahorro y cualesquier otro ente diferente de los establecimientos
de crédito que otorguen créditos de vivienda individual
a largo plazo, puedan utilizar el sistema de financiación contemplado
en la Ley de Vivienda, con las características y condiciones que
aprueben sus respectivos órganos de dirección y siempre
que los planes de amortización adoptados no contemplen capitalización
de intereses, ni se impongan sanciones por prepagos totales o parciales.
1.2
Unidad de Valor Real, UVR
La
Unidad de Valor Real, UVR, es una unidad de cuenta, creada por la Ley
546 de 1999, que refleja el poder adquisitivo de la moneda, con base exclusivamente
en el índice de precios al consumidor certificado por el DANE.
De conformidad con lo resuelto por la Honorable Corte Constitucional en
Sentencia C-955 de julio 26 de 2000, el valor de la UVR lo deberá
establecer la Junta Directiva del Banco de la República "de
tal manera que ella incluya exclusiva y verdaderamente la inflación,
como tope máximo, sin elemento ni factor adicional alguno, correspondiendo
exactamente al IPC".
1.2.1
Metodología para el cálculo del valor en pesos de la UVR
La
Resolución Externa 13 de 2000 de la Junta Directiva del Banco de
la República establece en el artículo 1° que el valor
en moneda legal colombiana de la UVR se determinará diariamente
durante el periodo de cálculo, con base en la siguiente formula:
UVRt
= UVR15*(1+i)t/d
Donde:
UVRt:
Valor en moneda legal colombiana de la UVR del día t del periodo
de cálculo.
UVR15:
Valor en moneda legal colombiana de la UVR el día 15 de cada mes.
i:
Variación mensual del índice de precios al consumidor certificada
por el DANE durante el mes calendario inmediatamente anterior al mes del
inicio del periodo de cálculo.
t: Número de días calendario transcurridos desde el inicio
de un periodo de cálculo hasta el día de cálculo
de la UVR. Por lo tanto, t tendrá valores entre 1 y 31, de acuerdo
con el número de días calendario del respectivo periodo
de cálculo.
d:
Número de días calendario del respectivo periodo de cálculo.
Periodo
de cálculo: Se entiende como periodo de cálculo el comprendido
entre el día 16 inclusive de un mes, hasta el día 15, inclusive,
del mes siguiente.
1.2.2
Cálculo y divulgación del valor en pesos de la UVR
Según
lo dispone el artículo 2° de la Resolución Externa 13
de 2000 de la Junta Directiva del Banco de la República, "el
Banco de la República calculará y divulgará mensualmente,
para cada uno de los días del periodo de cálculo e informará
con idéntica periodicidad, el valor en moneda legal de la UVR"
de acuerdo con la metodología prevista en dicha resolución,
cuya divulgación le corresponde al Banco de la República.
De
igual forma, el valor de la mencionada unidad puede consultarse permanentemente
en la página web de dicha autoridad (www.banrep.gov.co).
1.2.3
Informe del valor de reajuste
Con
el objeto de determinar que la tasa de interés efectiva cobrada
durante cada periodo para los créditos en UVR no sobrepase la tasa
de usura, el Decreto 234 de 2000 señala que la UVR se reajustará
con la inflación ocurrida durante el año, es decir, de los
doce meses inmediatamente anteriores a cada periodo, y no con variaciones
de cada mes anualizadas.
Dicha disposición asigna a la Superintendencia Bancaria la función
de informar mensualmente el valor de reajuste en cada periodo de la inflación
registrada durante los doce meses inmediatamente anteriores, de acuerdo
con las certificaciones publicadas por el DANE. Esta función es
cumplida por la Superintendencia mediante la expedición de Cartas
Circulares mensuales.
2.
Uniformidad de los documentos contentivos del crédito de vivienda
individual a largo plazo.
A
efectos de desarrollar el artículo 20 de la Ley 546 de 1999, este
Despacho se permite instruir respecto de las condiciones mínimas
que deben incorporar los documentos contentivos de los créditos
individuales de vivienda y sus garantías, a saber:
2.1
Contratos de mutuo o pagarés
2.1.1
Condiciones uniformes
Todo
contrato de mutuo o pagaré debe contener como mínimo las
siguientes estipulaciones:
a) Identificación de las partes intervinientes en el negocio.
b)
El monto del crédito expresado en UVR y su equivalencia en pesos,
o el monto adeudado en pesos, cuando se trate de obligaciones denominadas
en moneda legal.
c)
La destinación del crédito. Debe indicarse que el crédito
se destinará a la adquisición de vivienda nueva o usada
o a la construcción de vivienda individual. Para efectos de que
el crédito quede clasificado como crédito hipotecario de
vivienda, el destino sólo puede ser la compra de vivienda, entendiéndose
por tal, la financiación que se otorga a personas naturales que
buscan una solución de vivienda para su núcleo familiar
y/o al mejoramiento de la misma, tratándose de vivienda de interés
social.
d)
Plazo de la obligación. Podrá pactarse entre cinco (5) años
como mínimo y treinta (30) como máximo, según elección
y capacidad de pago verificada del deudor, indicando la forma de pago
en número de cuotas mensuales y la fecha de la primera cuota.
e)
La tasa de interés remuneratoria del crédito. Cuando se
trate de créditos pactados en UVR la tasa de interés remuneratoria
de los créditos de vivienda individual a largo plazo y de los créditos
para financiar proyectos de construcción de vivienda no podrán
exceder los topes máximos establecidos por la Junta Directiva del
Banco de la República, y se aplicará sobre la UVR. Cuando
se trate de créditos pactados en moneda legal, la tasa nominal
fija de los mismos no podrá exceder la suma de la variación
de la UVR de los últimos 12 meses vigente al perfeccionamiento
del contrato, más el tope máximo establecido por la Junta
Directiva del Banco de la República para la tasa remuneratoria.
f)
El sistema de amortización aplicable a la deuda que se contrae,
previa y expresamente aprobado por la Superintendencia Bancaria.
g)
Los seguros necesarios para garantizar el cubrimiento de los riesgos de
incendio y terremoto a los que está expuesto el inmueble financiado,
así como los seguros definidos en los manuales de crédito
de las instituciones financieras, particularmente el seguro de vida deudores.
En todo caso se deberá indicar la libertad que tiene el deudor
de asegurar el bien con la compañía de seguros que escoja
y la cobertura y demás condiciones exigidas en cada caso por el
establecimiento de crédito.
h)
Impuestos y gastos a cargo del deudor. Deberá indicarse clara y
detalladamente aquellos que se causen al momento del perfeccionamiento
del contrato y los que podrían cobrarse en caso de incumplimiento,
como por ejemplo el impuesto de timbre.
i)
Las causales para dar aplicación a la cláusula aceleratoria
del plazo del contrato. Esto en el entendido de que el incumplimiento
en el pago de la obligación no dará lugar a que la totalidad
de la misma se considere de plazo vencido, hasta tanto no se presente
la correspondiente demanda judicial.
j)
En adición a las anteriores, y si el deudor lo solicita, deberá
estipularse la constitución del patrimonio de familia inembargable,
de conformidad con las normas que rigen la materia, por el valor total
del inmueble y siempre que el crédito haya sido otorgado como mínimo
por el cincuenta por ciento (50%) de dicho valor.
El
patrimonio de familia así constituido perderá su vigencia
cuando el saldo de la obligación hipotecaria represente menos del
veinte por ciento (20%) del valor de la unidad habitacional.
2.1.2
Condiciones limitantes
Por
disposición de la Ley 546 de 1999, los contratos de créditos
o pagarés que se suscriban con el objeto de financiar la adquisición,
construcción de vivienda o mejoramiento tratándose de vivienda
de interés social, así como las reestructuraciones sobre
los mismos, se encuentran sujetos a las siguientes condiciones:
a)
Capacidad de pago por parte del deudor. Los establecimientos de crédito
deberán obtener y analizar la información referente al respectivo
deudor y a la garantía, con base en una metodología técnicamente
idónea que permita proyectar la evolución previsible tanto
del precio del inmueble, como de los ingresos del deudor, de manera que
razonablemente pueda concluirse que el crédito durante toda su
vida, podría ser puntualmente atendido y estaría suficientemente
garantizado.
En
este orden de ideas y de acuerdo con el Decreto 145 de 2000, la primera
cuota no deberá representar más del treinta por ciento (30%)
de los ingresos familiares. Se entiende por éstos la totalidad
de los recursos que puedan acreditar los solicitantes del crédito,
siempre que exista entre ellos relación de parentesco o se trate
de cónyuges o compañeros permanentes. Tratándose
de parientes deberán serlo hasta el segundo grado de consanguinidad
y único civil.
b)
Monto del crédito. No podrá exceder el setenta por ciento
(70%) del valor del inmueble. Tratándose de vivienda de interés
social el monto del crédito no podrá exceder el ochenta
por ciento (80%). En cualquier caso, el valor del inmueble será
el precio de compra o el de un avalúo practicado dentro de los
6 meses anteriores al otorgamiento del crédito.
c)
Valor del inmueble. Se podrá establecer mediante avalúo
técnico realizado por profesionales, personas naturales o jurídicas,
inscritos en el Registro Nacional de Avaluadores conformado y actualizado
por la Superintendencia de Industria y Comercio, de conformidad con el
Decreto 422 de 2000.
d)
Interés de mora. En caso de que se pacten, pues no se presumen,
éstos no podrán exceder una y media veces el interés
remuneratorio pactado y solamente se podrán cobrar sobre las cuotas
vencidas.
2.1.3
Cláusulas prohibidas
Los
documentos contentivos de los créditos individuales de vivienda
y sus garantías no podrán, en ningún caso, incluir
cláusulas o estipulaciones que establezcan o permitan inferir cualquiera
de las siguientes circunstancias:
a)
Impedir, restringir, obstaculizar o imponer sanciones o penalidades por
el prepago total o parcial de las obligaciones.
b)
Constituir para el deudor la obligación de asumir los gastos correspondientes
a labores de cobranza, mientras no se haya presentado demanda judicial.
c)
Contemplar intereses por encima de los topes máximos legales.
d)
Facultar a los establecimientos de crédito para realizar modificaciones
unilaterales a las condiciones del contrato.
e)
Utilizar sistemas de amortización no aprobados por la Superintendencia
Bancaria.
f)
Indicar que las obligaciones derivadas de estos contratos son indivisibles
por razón de la deuda sumida.
g)
Permitir la capitalización de intereses.
h)
Restringir o no hacer efectiva la cesión del crédito hipotecario
para vivienda individual contemplada en el artículo 24 de la Ley
546 de 1999.
2.2
Contrato de hipoteca
Además
de las condiciones definidas en los ordinales a), b), d), g), h), i) y
j) del subnumeral 2.1.1 de este instructivo, los documentos constitutivos
de la hipoteca deberán contener como mínimo:
a)
Identificación plena del bien hipotecado. Esto es, la descripción
del inmueble, sus linderos, la dirección y cédula catastral
que le corresponde así como el número de matrícula
inmobiliaria asignado.
b)
La causa que da origen a la hipoteca.
c)
El monto por el cual se otorga la hipoteca. Se debe indicar la cantidad
de unidades de valor real, UVR, y su equivalencia en pesos, o el monto
adeudado cuando se trate de obligaciones denominadas en moneda legal.
d)
Garantía con hipoteca de primer grado. El contrato accesorio de
hipoteca se debe constituir sobre el bien inmueble financiado y se debe
indicar expresamente que tal hipoteca se contrata para garantizar el préstamo
otorgado por la entidad vigilada.
e)
La cesión de la hipoteca. Las condiciones para efectuar la cesión
de la hipoteca deberán atender lo ordenado en el inciso segundo
del artículo 24 de la Ley 546 de 1999.
3.
Tasas de interés en créditos de vivienda
3.1
Tasas máximas de interés remuneratorias
3.1.1
Para créditos en UVR
De
conformidad con el artículo 1° de la Resolución 14 de
2000 de la Junta Directiva del Banco de la República, la tasa de
interés remuneratoria para los créditos de vivienda individual
a largo plazo y para los créditos destinados a financiar proyectos
de construcción de vivienda denominados en UVR otorgados a partir
del 3 de septiembre de 2000, no podrá exceder 13.1 puntos porcentuales
nominales anuales, pagaderos mes vencido sobre UVR.
Los
créditos otorgados a tasas superiores con anterioridad a la vigencia
de la citada Resolución, deberán ajustar y mantener la tasa
como máximo al tope señalado.
3.1.2
Para créditos en pesos
De
conformidad con el artículo 2° de la Resolución 14 de
2000 de la Junta Directiva del Banco de la República, para los
créditos denominados en pesos a tasa nominal fija que se otorguen
a partir del 3 de septiembre de 2000, la tasa máxima de interés
remuneratoria será equivalente a 13.1 puntos porcentuales nominales
anuales, pagaderos mes vencido, adicionados con la variación de
la UVR de los últimos 12 meses vigente al perfeccionarse el contrato.
Para
los créditos perfeccionados antes del 3 de septiembre de 2000,
la tasa máxima de interés remuneratoria será equivalente
a 13,1 puntos porcentuales nominales anuales, pagaderos mes vencido, adicionados
con la variación de la UVR de los últimos 12 meses, tomando
como fecha de partida el 3 de septiembre de 2000 y hasta el mismo día
del año 1999, es decir, 13,92% + 9,45% = 23,37% efectivo anual.
3.1.3
Para créditos de vivienda de interés social
Tal
como lo establece la Resolución Externa 20 de 2000 de la Junta
Directiva del Banco de la República, la tasa de interés
remuneratoria de los créditos denominados en UVR para financiar
la construcción, mejoramiento y adquisición de vivienda
de interés social se mantendrá igual a la prevista en la
Ley 546 de 1999, es decir no podrá exceder de once (11) puntos
porcentuales adicionales a la UVR.
De
acuerdo con la misma disposición, para los créditos denominados
en pesos a tasa nominal fija, la tasa máxima de interés
remuneratoria será equivalente a once (11) puntos porcentuales,
adicionados con la variación de la UVR de los últimos 12
meses vigente al perfeccionamiento del contrato.
3.2
Expresión de las tasas en términos efectivos
La
información que se suministre a los clientes de los establecimientos
de crédito, tanto al momento de la celebración del contrato,
como la que se registre en los correspondientes extractos o cuentas de
cobro, deberá expresarse en términos de interés efectivo
anual.
No
computarán para efectos de determinar las tasas efectivas, los
pagos individuales que se causen y cobren por concepto de primas de seguros.
3.3
Oportunidad para el inicio del cobro de intereses
El
cobro de intereses remuneratorios en créditos destinados a financiación
de vivienda individual a largo plazo sólo podrá causarse
y hacerse efectivo a partir del momento y sobre el monto por el cual se
efectúe el desembolso.
De
otra parte y dado que no se pueden capitalizar intereses, los réditos
corrientes mensuales y el abono a capital correspondiente en cada una
de las cuotas periódicas serán iguales a los valores consignados
en la última proyección del crédito en UVR o en pesos,
de acuerdo con el sistema de amortización elegido y de conformidad
con los resultados obtenidos de aplicar las fórmulas contenidas
en el numeral 5 de este capítulo.
3.4
Interés de mora
En
caso de presentarse mora en el pago de cuotas periódicas y de haber
sido pactado el pago de intereses por mora, éstos se liquidarán
en forma simple sobre las cuotas vencidas, por el tiempo de la mora, a
la tasa pactada que, en todo caso, no podrá exceder de una y media
veces el interés remuneratorio pactado.
4.
Aplicación de los pagos
Cada
pago se aplicará en el siguiente orden: primas de seguros, intereses
de mora si fueron pactados y se han causado y cuota o cuotas predeterminadas
vencidas o causadas en orden de antigüedad, es decir, cubriendo todos
los componentes de las cuotas mas atrasadas. Salvo manifestación
expresa en contrario del deudor, si después de cancelar la última
cuota causada hasta la fecha de pago queda un excedente inferior a la
cuota subsiguiente, éste se abonará como pago parcial de
la misma, si el excedente es mayor o igual al valor de una cuota, se aplicará
como abono a capital.
Teniendo
en cuenta que los créditos pueden prepagarse total o parcialmente
sin castigo, y que en caso de prepago parcial el deudor tiene derecho
a elegir si el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo
de la obligación, después de cada prepago y de conformidad
con la voluntad del deudor, la entidad crediticia deberá actualizar
la proyección de las cuotas y su correspondiente distribución.
Todas
las primas de seguros deben liquidarse en pesos. Para el caso del seguro
de vida deudores la entidad deberá informar periódicamente
al deudor la tasa con la cual se liquida la prima. Para los demás
seguros deberá informar adicionalmente el valor asegurado.
5.
Sistemas de amortización
Sobre
este tema en particular es necesario indicar que a partir de la expedición
de la Circular Externa 068 de 2000, esta Superintendencia autorizó
con carácter general los sistemas de amortización que se
señalan en el presente numeral, los cuales a partir del 15 de septiembre
de 2000 constituyen los únicos aprobados para utilización
de las entidades vigiladas en el sistema de crédito de vivienda
a largo plazo y deberán aplicarse tanto para los créditos
que se encontraban vigentes a tal fecha como para aquellos que se otorguen
en adelante.
No
obstante lo anterior e independientemente del sistema de amortización
adoptado para cada crédito, a partir del 1° de enero de 2000,
fecha de entrada en vigencia de la UVR, en la aplicación de las
cuotas las vigiladas deberán dar estricto cumplimiento a las disposiciones
contenidas en la Ley 546 de 1999. En consecuencia, a partir de esa fecha
los créditos que no hubieren sido redenominados en moneda legal
colombiana han debido estar expresados en UVR y en cualquier caso, no
puede haber capitalización de intereses ni sanciones por prepago
total o parcial de la obligación.
5.1
Sistemas en Unidades de Valor Real UVR:
5.1.1
Cuota constante en UVR (Sistema de Amortización Gradual)
La
cuota mensual es constante en UVR por todos los meses del plazo del crédito.
Se calcula como una anualidad uniforme en UVR a la tasa sobre UVR pactada
y por los meses del plazo mediante la siguiente fórmula:
donde:
Cu
= Cuota mensual en UVR
D
= Monto del préstamo en UVR
n
= Plazo en meses
i
= tasa efectiva mensual equivalente a la tasa remuneratoria efectiva anual
ia ,
i
= ((1+ia) (1/12))-1
= Valor presente de n pagos unitarios periódicos a la tasa i por
periodo
Como
la UVR se reajusta diariamente con la tasa de inflación, las cuotas
en pesos variarán en la misma proporción. De igual manera,
aunque el saldo de la deuda valorada en UVR es siempre decreciente, al
convertirlo a pesos normalmente crece durante aproximadamente las dos
terceras partes del plazo.
5.1.2
Amortización constante a capital en UVR
Durante
cada uno de los meses del plazo se amortiza a la deuda una cantidad uniforme
en UVR igual al monto del préstamo en UVR dividido por el plazo
en meses. La cuota mensual a pagar es la amortización constante
más los intereses del mes sobre el saldo insoluto.
La
cuota para cada mes se obtiene de aplicar la siguiente fórmula:
donde:
Ctu
= Cuota en UVR a la altura t, t=1,2,3.....n
D
= Monto de la deuda en UVR
St-1
=
saldo a la altura t-1 igual a
i
= tasa efectiva mensual equivalente = ((1+ia) (1/12))-1, ia tasa efectiva
anual remuneratoria sobre UVR
n
= Número de meses del plazo
De
esta forma, la cuota mensual en UVR es decreciente pero variable en pesos
en una proporción inferior al IPC.
5.1.3
Cuota decreciente mensualmente en UVR cíclica por periodos anuales.
Las
cuotas mensuales durante cada anualidad (aniversario) del crédito
son decrecientes en UVR. Para cada periodo anual del crédito se
repite la serie de doce cuotas decrecientes. El decremento anual equivalente
debe ser igual a la inflación proyectada y no podrá modificarse
durante el plazo.
donde:
C
= Cuota del primer mes de cada año del crédito en UVR
Ct
= C(1-g)t-1 para t = 2,3,4,...11,12
g
= decremento mensual equivalente a la inflación proyectada g=(1+Inf
) 1/12 -1
= El valor presente de N pagos anuales unitarios anticipados a la tasa
efectiva anual i
D
= Monto de la Deuda en UVR
N
= Plazo en años
i
= tasa efectiva anual remuneratoria sobre UVR
R
= Valor presente de 12 pagos mensuales decrecientes a una tasa mensual
equivalente a la inflación proyectada que no podrá modificarse
durante el plazo con primer pago igual a una unidad.
5.2
Sistemas en pesos
5.2.1
Cuota constante (Amortización gradual en pesos)
La
cuota mensual es fija en pesos por todo el plazo del crédito. Se
calcula como una anualidad uniforme ordinaria
donde:
C
= Valor de la cuota mensual uniforme en pesos.
=
Valor presente de n pagos unitarios periódicos a la tasa i por
periodo
D
= Monto del préstamo en pesos
n
= Plazo en meses
i
= tasa efectiva mensual equivalente a la tasa efectiva anual ia sobre
pesos
i = ((1+ia) (1/12))-1
5.2.2
Amortización constante a capital
Las
cuotas mensuales son iguales a la enésima parte de la deuda más
los intereses del mes calculados sobre el saldo insoluto. De esta forma,
las cuotas mensuales en pesos son decrecientes.
donde
Ct
= Cuota en pesos a la altura t, t=1,2,3.....n
D
= Monto de la deuda en pesos
St-1
= saldo a la altura t-1 igual a
i
= tasa efectiva mensual equivalente = ((1+ia) (1/12))-1, ia tasa efectiva
anual sobre pesos que no podrá incrementarse durante el plazo.
n
= Número de meses del plazo
Las
cuotas definidas en el presente numeral corresponden única y exclusivamente
al servicio de la deuda en condiciones normales, es decir no incluyen
primas de seguros ni recargos por mora.
6.
Información al deudor
En
cumplimiento de los artículos 20 y 21 de la Ley 546 del 23 de diciembre
de 1999, las entidades destinatarias de este instructivo deberán
remitir a todos sus deudores de créditos individuales hipotecarios
para vivienda vigentes y para los nuevos que se otorguen, una información
clara, cierta, comprensible y oportuna respecto de las condiciones de
sus créditos, de manera tal que el usuario conozca suficientemente
la operación del sistema, la composición de las cuotas,
el comportamiento del crédito durante su vigencia y las consecuencias
de su incumplimiento.
Dicha
información será suministrada al público y a los
deudores al momento de ofrecer el producto y, a partir del otorgamiento
del préstamo, será remitida a los mismos durante el primer
mes de cada año calendario, en los términos del artículo
20 citado, sin perjuicio de que pueda ser solicitada por el deudor en
cualquier momento durante la vida del crédito.
6.1
Información previa a la formalización del crédito
6.1.1
Folleto Informativo
Los
establecimientos de crédito que otorguen financiación de
vivienda individual a largo plazo, deberán tener a disposición
y entregar a sus clientes un folleto gratuito que contenga en forma clara
y comprensible la información relativa a los créditos hipotecarios
ofrecidos por tal concepto, cuyo modelo deberá remitirse a esta
Superintendencia con no menos de quince (15) días hábiles
de antelación a su utilización y difusión.
Para
los efectos relativos al cumplimiento de esta obligación los establecimientos
de crédito tendrán en cuenta como mínimo los siguientes
parámetros:
a)
Características de los préstamos otorgados bajo el sistema
de UVR o en moneda legal (tasa de interés, sistemas de amortización,
plazo, etc.).
b)
Requisitos exigidos para su otorgamiento, indicando con precisión
los aspectos relativos a seguros, avalúos, estudio de títulos,
garantías, etc.
6.1.2
Proyección del crédito
Adicionalmente,
en cada caso particular, deberá entregarse una proyección
del crédito discriminando los abonos a capital (en UVR y en pesos),
los intereses a pagar, los valores a aplicar por concepto de seguros (incendio,
terremoto, vida, etc.). Igualmente, se deberá indicar el saldo
de la obligación (en UVR y en pesos), aclarando que los valores
en pesos se registran a título informativo pues los reales variarán
de acuerdo con la inflación efectiva que se presente durante cada
uno de los meses del año.
6.2
Extractos
Los
extractos suministrados a los clientes por parte de los establecimientos
de crédito deberán detallar de manera precisa el nombre
del titular, número de crédito, sistema de amortización,
tasa de interés pactada y cobrada en el correspondiente periodo
expresada en términos efectivos anuales aún cuando se haya
pactado en términos nominales, cotización de la UVR, fecha
de corte de la obligación y fecha límite de pago, número
de la cuota que se cancela, número de cuotas pendientes para el
pago total del crédito, plazo inicial del mismo, saldo de la obligación
y la discriminación del pago anterior indicando el monto amortizado
a capital, intereses corrientes y de mora, si es del caso, así
como los pagos efectuados por concepto de seguros. Las cifras que se incluyan
en el extracto deberán reflejarse en UVR y en pesos, si la obligación
se encuentra denominada en UVR.
6.3
Anualmente
Con
el objeto de que los deudores de créditos de vivienda cuenten con
los elementos de juicio necesarios a que se refiere el artículo
20 de la Ley 546 de 1999, los establecimientos de crédito deberán
remitir dentro del primer mes de cada año la siguiente información:
a)
El comportamiento histórico del crédito indicando para el
año inmediatamente anterior cómo se aplicaron los abonos
a capital (en UVR y en pesos), los valores por concepto de seguros (incendio,
terremoto, vida, etc.), los correspondientes a intereses y el saldo de
la obligación (en UVR y en pesos).
b)
Una proyección del crédito para el año en curso,
con las indicaciones señaladas en el subnumeral 6.1.2 de este capítulo.
c)
En los casos en que la proyección del año anterior no coincida
con el comportamiento real del crédito durante ese periodo, el
establecimiento de crédito podrá acompañar una explicación
de las causas que dieron origen a tal situación.
6.4
Documentación del crédito
Las
entidades vigiladas destinatarias de este instructivo deberán mantener
durante toda la vigencia del crédito los soportes documentales
que sirvieron de base para acreditar el cumplimiento de los requisitos
establecidos en la ley de vivienda, en sus decretos reglamentarios y en
esta circular, en particular las condiciones establecidas en el numeral
2 de la misma.
En
caso de producirse la cesión del crédito, de acuerdo con
el numeral 8 de este instructivo, tanto la entidad cedente como la cesionaria,
verificarán que esta última reciba la totalidad de la documentación
que soporta el otorgamiento del crédito así como su evolución
hasta la fecha del perfeccionamiento de la cesión.
6.5
Publicidad
Sin
perjuicio del cumplimiento de las instrucciones impartidas en el Capítulo
Sexto, Título Primero de esta Circular, todos los programas o campañas
publicitarias tendientes a promover el crédito hipotecario destinado
a la financiación de vivienda deberán remitirse a esta Superintendencia
con no menos de quince (15) días hábiles a su utilización
y divulgación.
7.
Cuentas de ahorro programado
El
programa de ahorro que deberán cumplir tanto las personas interesadas
en ser beneficiarias del subsidio familiar de vivienda previsto en el
Decreto 824 de 1999 y demás normas que lo modifiquen, como los
titulares de la opción de readquisición de vivienda de los
contratos especiales previstos en el artículo 46 de la Ley 546
de 1999 reglamentado por el Decreto 2336 de 2000, se regirá por
las siguientes condiciones:
a)
El ahorro deberá efectuarse en una cuenta de ahorros constituida
en un establecimiento de crédito debidamente autorizado para el
efecto.
b)
Los establecimientos de crédito interesados en ofrecer estos servicios
financieros -"Cuentas de Ahorro para la Vivienda"- deberán
remitir para aprobación de la Superintendencia Bancaria los modelos
de reglamentos y de contratos a través de los cuales se manejarán
dichas cuentas. En tales documentos se deberá estipular la posibilidad
que tiene el ahorrador de trasladar libremente sus depósitos cada
seis (6) meses entre los establecimientos de crédito que ofrezcan
estos servicios financieros, siempre y cuando mantengan el carácter
de ahorro programado.
c)
Al momento de la apertura de la cuenta, el establecimiento de crédito
deberá suministrar al posible cliente una proyección, a
efectos de establecer con total claridad la manera como se conformará
el ahorro previo requerido para la postulación al subsidio familiar
(10% de la vivienda a adquirir) o para hacer efectiva la oferta (15% del
valor del bien objeto del contrato de opción de readquisición)
y acceder al subsidio de que trata el numeral 7 del artículo 46
de la Ley 546 de 1999.
d)
Se deberá discriminar el monto total a ahorrar, el aporte periódico,
el tiempo durante el cual debe realizarse el ahorro y el incremento periódico
que sufrirá la cuota.
e)
En caso de que el ahorrador esté interesado en completar el ahorro
previo con sus cesantías depositadas en administradoras de fondos
de cesantías privadas o en el Fondo Nacional de Ahorro, así
deberá manifestarlo expresamente.
f)
Durante todo el plazo de la oferta el usuario titular de la opción
deberá cumplir con un programa de ahorro que como mínimo
le permita cubrir el valor de cuota inicial de la vivienda, al momento
de ejercer la opción.
g)
Al abrir la cuenta respectiva, el titular de la opción deberá
autorizar expresamente la inmovilización de los recursos e intereses
que se acrediten a la misma durante el mismo plazo del contrato especial
de opción de readquisición, que en ningún caso será
superior a tres (3) años.
h)
Los titulares de estas cuentas de ahorro podrán realizar aportes
extraordinarios, con el fin de completar en un tiempo menor el ahorro
previo requerido para ejercer la opción, si es del caso.
i)
Las entidades financieras están en la obligación de certificar
semestralmente el valor acumulado de ahorro y subsidio en la cuenta de
cada titular, a fin de que se acredite el debido cumplimiento del programa
ante las entidades otorgantes del subsidio o ante las entidades propietarias
de los inmuebles sobre los cuales se ejerce la opción, según
corresponda.
j)
Los recursos que se ahorren con el fin de ejercer la opción de
readquisición de vivienda, no harán parte de la base gravable
para aplicar la retención en la fuente y serán consideradas
como ingresos no constitutivos de renta ni de ganancia ocasional, de conformidad
con el numeral 7 del artículo 46 de la Ley 546 de 1999 y el artículo
126-4 del Estatuto Tributario.
k)
Cuando el titular no acceda al subsidio de vivienda o no ejerza el derecho
a la opción de readquisición, el establecimiento de crédito
devolverá el saldo que figure a la fecha de retiro con los correspondientes
rendimientos descontado el subsidio otorgado por el Estado. En ese caso,
dichas sumas no gozarán de los beneficios tributarios contemplados
en el literal anterior.
8.
Cesión del crédito
De
acuerdo con el artículo 24 de la Ley 546 de 1999, es obligatorio
para los establecimientos de crédito autorizar las solicitudes
de cesión de crédito otorgado para la financiación
de vivienda individual a largo plazo, efectuadas por el deudor, en cualquier
momento durante la vigencia de la obligación hipotecaria.
Para tal efecto, los establecimientos de crédito autorizarán,
en un plazo no mayor de diez (10) días hábiles, la cesión
de crédito y sus garantías, una vez el deudor entregue la
oferta vinculante del nuevo acreedor. Dicha cesión tendrá
los efectos previstos por el artículo 1964 del Código Civil.
Como
quiera que la cesión constituye la sustitución de una de
las partes del contrato por un tercero, en la totalidad o en parte de
las relaciones derivadas del mismo, la cesión de los créditos
hipotecarios de vivienda se realizará mediante la transmisión
de los derechos y obligaciones derivadas del contrato original, en cuyo
caso las condiciones de dicho crédito permanecen inalteradas con
excepción de las referidas a la tasa de interés remuneratoria,
la cual necesariamente deberá ser más benéfica para
el deudor, y el cedente deberá responder por la existencia y validez
del mismo y de sus garantías, salvo estipulación expresa
en contrario, de conformidad con el artículo 890 del Código
de Comercio. En este caso, la cesión se regirá por las disposiciones
comerciales aplicables contenidas en el Capítulo VI del Título
Primero del Libro Cuarto del régimen mercantil.
En
este caso no se generan derechos ni gastos notariales así como
tampoco se causa impuesto de timbre.
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