Segunda Parte
DESARROLLO NORMATIVO
Capítulo II
A) Actos Administrativo de la Superintendencia Bancaria
CIRCULAR
EXTERNA 068 DE 2000*
(Septiembre 13)
Señores
REPRESENTANTES LEGALES Y REVISORES FISCALES DE ESTABLECIMIENTOS DE CRÉDITO
Referencia:
Procedimiento de liquidación de créditos hipotecarios de
vivienda.
Apreciados
señores:
[§
057] Con el fin de que la liquidación de los créditos
de vivienda y la aplicación de los pagos sea un proceso homogéneo,
transparente y comprensible para los usuarios de los mismos, esta Superintendencia
se permite impartir las siguientes instrucciones:
1.
Tasas máximas de interés remuneratorias
1.1
Para créditos en UVR
De
conformidad con el artículo 1° de la Resolución 14 de
2000 de la Junta Directiva del Banco de la República, la tasa de
interés remuneratorio para los créditos de vivienda individual
a largo plazo y para los créditos destinados a financiar proyectos
de construcción de vivienda denominados en UVR otorgados a partir
del 3 de septiembre de 2000, no podrá exceder de 13.1 puntos porcentuales
nominales anuales, pagaderos mes vencido sobre Unidades de Valor Real
(UVR), es decir, el 13,92% efectivo anual.
Los
créditos otorgados con anterioridad a la vigencia de la citada
resolución a tasas superiores, deberán ajustar la tasa como
máximo al tope señalado.
1.2
Para créditos en pesos
Para
los créditos denominados en pesos a tasa nominal fija que se otorguen
a partir del 3 de septiembre de 2000, el artículo 2° de la
citada Resolución establece la tasa máxima de interés
remuneratoria, equivalente a 13,1 puntos porcentuales nominales anuales,
pagaderos mes vencido, es decir, el 13,92% efectivo anual adicionado con
la variación de la UVR de los últimos 12 meses, vigente
al perfeccionamiento del contrato.
Para
los créditos perfeccionados antes del 3 de septiembre de 2000,
la tasa máxima de interés remuneratoria será equivalente
a 13,1 puntos porcentuales nominales anuales, pagaderos mes vencido, adicionados
con la variación de la UVR de los últimos 12 meses contados
a partir del 3 de septiembre de 2000, es decir, 13,92%+9,44% = 23,36%
efectivo anual.
Nota: Párrafo modificado
por la Circular Externa 069 del 15 de septiembre de 2000 de la Superintendencia
Bancaria. Ver § 058
La
tasa pactada, tanto para créditos en UVR como para créditos
en pesos, según lo determina el numeral 2 del artículo 17
de la Ley 546 de 1999 será fija durante toda la vigencia del crédito,
a menos que las partes acuerden una reducción de la misma y deberá
expresarse única y exclusivamente en términos de tasa anual
efectiva.
2.
Liquidación de los créditos
De
conformidad con la Ley 546 de 1999, las entidades crediticias que otorgan
créditos de vivienda individual a largo plazo, tanto en los créditos
vigentes como en los nuevos, deberán utilizar los sistemas de amortización
expresamente aprobados por la Superintendencia Bancaria.
3.
Sistemas de amortización aprobados por la Superintendencia Bancaria
Todos
los sistemas de amortización, sean éstos en UVR o en pesos,
deben cumplir las condiciones de tasa fija por todo el plazo y la no capitalización
de intereses establecidas en la Ley 546 de 1999.
A
partir de la premisa anterior, esta Superintendencia ha aprobado los sistemas
que se describen a continuación:
3.1
Sistemas en Unidades de Valor Real UVR:
3.1.1
Cuota constante en UVR (Sistema de amortización gradual)
La
cuota mensual es constante en UVR por todos los meses del plazo del crédito.
Se calcula como una anualidad uniforme en UVR a la tasa sobre UVR pactada
y por los meses del plazo mediante la siguiente fórmula:
donde:
Cu
= Cuota mensual en UVR
D
= Monto del préstamo en UVR
n
= Plazo en meses
i
= tasa efectiva mensual equivalente a la tasa remuneratoria efectiva anual
i a,
i = ((1+ia)1/12)) -1
=
Valor presente de n pagos unitarios periódicos a la tasa i por
periodo
Como
la UVR se reajusta diariamente con la tasa de inflación, las cuotas
en pesos variarán en la misma proporción. De igual manera,
aunque el saldo de la deuda valorada en UVR es siempre decreciente, al
convertirlo a pesos normalmente crece durante aproximadamente las dos
terceras partes del plazo.
3.1.2
Amortización constante a capital en UVR
Durante
cada uno de los meses del plazo se amortiza a la deuda una cantidad uniforme
en UVR igual al monto del préstamo en UVR dividido por el plazo
en meses. La cuota mensual a pagar es la amortización constante
más los intereses del mes sobre el saldo insoluto.
La
cuota para cada mes se obtiene de aplicar la siguiente fórmula:
donde
Ctu
= Cuota en UVR a la altura t, t=1,2,3.....n
D
= Monto de la deuda en UVR
=
saldo a la altura t-1 igual a
i
= tasa efectiva mensual equivalente = ((1+ia)(1/12)) -1, i
a tasa efectiva anual remuneratoria sobre UVR
n
= Número de meses del plazo
De
esta forma, la cuota mensual en UVR es decreciente pero variable en pesos
en una proporción inferior al IPC.
3.1.3
Cuota decreciente mensualmente en UVR cíclica por periodos anuales.
Las
cuotas mensuales durante cada anualidad (aniversario) del crédito
son decrecientes en UVR. Para cada periodo anual del crédito se
repite la serie de doce cuotas decrecientes. El decremento anual equivalente
debe ser igual a la inflación proyectada y no podrá modificarse
durante el plazo.
donde:
C
= Cuota del primer mes de cada año del crédito en UVR
Ct
= C(1-g)t-1 para t = 2,3,4,...11,12
g
= decremento mensual equivalente a la inflación proyectada g=(1+Inf
)1/12 -1
=
El valor presente de N pagos anuales unitarios anticipados a la tasa efectiva
anual i
D
= Monto de la Deuda en UVR
N
= Plazo en años
i
= tasa efectiva anual remuneratoria sobre UVR
R
= Valor presente de 12 pagos mensuales decrecientes a una tasa mensual
equivalente a la inflación proyectada que no podrá modificarse
durante el plazo con primer pago igual a una unidad.
3.2
Sistemas en Pesos
3.2.1
Cuota Constante (Amortización Gradual en pesos)
La
cuota mensual es fija en pesos por todo el plazo del crédito. Se
calcula como una anualidad uniforme ordinaria
donde
:
C
= Valor de la cuota mensual uniforme en pesos.
=
Valor presente de n pagos unitarios periódicos a la tasa i por
periodo
D
= Monto del préstamo en pesos
n
= Plazo en meses
i
= tasa efectiva mensual equivalente a la tasa efectiva anual ia sobre
pesos
i
= ((1+ia)(1/12)) -1
3.2.2
Amortización Constante a Capital
Las
cuotas mensuales son iguales a la enésima parte de la deuda más
los intereses del mes calculados sobre el saldo insoluto. De esta forma,
las cuotas mensuales en pesos son decrecientes.
donde:
Ct
= Cuota en pesos a la altura t, t=1,2,3.....n
D
= Monto de la deuda en pesos
St-1
= saldo a la altura t-1 igual a
i
= tasa efectiva mensual equivalente = ((1+ia)(1/12)) -1, i
a tasa efectiva anual sobre pesos que no podrá incrementarse durante
el plazo.
n
= Número de meses del plazo
Las
cuotas definidas en el presente numeral corresponden única y exclusivamente
al servicio de la deuda en condiciones normales, es decir no incluyen
primas de seguros ni recargos por mora.
4.
Aplicación de los pagos
Cada
pago se aplicará en el siguiente orden: primas de seguros, intereses
de mora si fueron pactados y se han causado y cuota o cuotas predeterminadas
vencidas o causadas en orden de antigüedad. Salvo manifestación
expresa en contrario del deudor, si después de cancelar la última
cuota causada hasta la fecha de pago queda un excedente inferior a la
cuota subsiguiente, éste se abonará como pago parcial de
la misma, si el excedente es mayor o igual al valor de una cuota, se aplicará
como abono a capital.
Como
los créditos pueden prepagarse total o parcialmente sin castigo,
y en caso de prepago parcial el deudor tiene derecho a elegir si el monto
abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo de la obligación,
después de cada prepago y de conformidad con la voluntad del deudor,
la entidad crediticia deberá actualizar la proyección de
las cuotas y su distribución.
4.1
Primas de seguros
Todas
las primas de seguros deben liquidarse en pesos. Para el caso del seguro
de vida deudores la entidad deberá informar periódicamente
al deudor la tasa con la cual se liquida la prima. Para los demás
deberá informar el valor asegurado.
4.2
Mora
4.2.1
Créditos en UVR
En
caso de presentarse mora en el pago de las cuotas periódicas en
UVR y de haber sido pactado el pago de intereses por mora, éstos
se liquidarán en forma simple sobre la porción de capital
de las cuotas en mora, por el tiempo de la misma, a la tasa pactada que,
en todo caso, no podrá exceder de una y media veces la tasa remuneratoria
sobre UVR. La porción de capital en UVR de cada cuota será
la correspondiente a la cuota o cuotas predeterminadas vencidas consignadas
en la proyección de pagos vigente para cada periodo en mora.
4.2.2
Créditos en pesos
En
caso de presentarse mora en el pago de las cuotas periódicas en
pesos y de haber sido pactado el pago de intereses por mora, éstos
se liquidarán en forma simple sobre la porción de capital
de las cuotas en mora, por el tiempo de la misma, a la tasa pactada que,
en todo caso, no podrá exceder de una y media veces la tasa en
pesos. La porción de capital de cada cuota será la correspondiente
a la cuota o cuotas predeterminadas vencidas consignadas en la proyección
de pagos vigente para cada periodo en mora.
4.3
Intereses corrientes
Puesto
que no se pueden capitalizar intereses, los intereses corrientes mensuales
y el abono a capital correspondiente en cada una de las cuotas periódicas
serán iguales a los valores consignados en la última proyección
del crédito en UVR o en pesos, de acuerdo con el sistema de amortización
elegido por el deudor y de conformidad con los resultados obtenidos de
aplicar las fórmulas contenidas en el numeral 3 de esta circular.
5.
Información al usuario
Durante
el primer mes de cada año calendario, los establecimientos de crédito
deberán enviar a todos los deudores de créditos individuales
hipotecarios para vivienda una proyección del saldo de la obligación
y de las cuotas, con su distribución en intereses y capital, utilizando
el sistema de amortización, la tasa y el plazo pactados con el
deudor.
Cuando
se trate de créditos en UVR, las proyecciones se deberán
informar en Unidades y en Pesos, indicando la tasa de inflación
supuesta para proyectar el reajuste de la unidad, y explicando los efectos
que los cambios futuros en el valor de esta variable podrían tener
sobre las cuotas y los saldos en pesos.
Cuando
haya prepagos la entidad crediticia deberá actualizar la proyección
de las cuotas y su distribución e informarla al deudor.
Los
extractos mensuales deben contener como mínimo la siguiente información:
• Fecha del pago o pagos efectuados durante el periodo anterior.
•
Cotización de la UVR.
•
Saldo anterior en UVR y en pesos si el crédito es en unidades;
si es en pesos saldo anterior en pesos.
•
Valor del pago o pagos del periodo anterior.
•
Distribución del pago o pagos del periodo anterior (Intereses corrientes
y de mora, amortización a capital, primas de seguros, actualización
del capital por inflación).
•
Valores asegurados.
•
Saldo de Capital una vez aplicado el pago, en UVR y en Pesos si el crédito
es en unidades o en pesos si es en pesos.
•
Tasa de interés remuneratoria efectiva anual sobre UVR, o efectiva
en pesos.
•
Número de la cuota actual y plazo.
•
Valor de la cuota en unidades o pesos. Este valor y su distribución
en intereses y amortización a capital será el que corresponda
a la altura de la cuota en la proyección de pagos vigente.
•
Fecha límite de pago.
•
Fecha de corte.
El
anexo técnico adjunto forma parte de la presente circular e ilustra
mediante un ejemplo para cada sistema de amortización, la forma
en que las entidades deben presentar las proyecciones al usuario y la
metodología de aplicación de los pagos, en la parte correspondiente
al servicio de la deuda.
Todos
los ejemplos fueron diseñados bajo unos supuestos de tasa, plazo,
fecha de desembolso, inflación proyectada y valor inicial del crédito.
La
presente Circular rige a partir de la fecha de su publicación.
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