Tercera Parte
Doctrina de la Superintendencia Bancaria
Calificación
de los Créditos de Vivienda a Largo Plazo
Concepto
2001034198-1. Julio 24 de 2001.
Síntesis:
La Ley 546 de 1999 adoptó un nuevo sistema de financiación
de vivienda. Calificación y clasificación de cartera.
[§ 068] «1. "¿La calificación
de un crédito como de vivienda individual a largo plazo, esta dado
por el rótulo que le de la entidad financiera o por la destinación
real que haga el deudor?
3.
¿Qué parámetros se establecen para determinar que
un crédito otorgado por una Entidad Financiera para libre inversión,
califique como Crédito para adquisición o mejora de vivienda?
4.
¿Los créditos otorgados por las entidades financieras a
los constructores, garantizados con hipoteca sobre apartamentos que aún
no han podido vender y cuya destinación es para cancelar a esas
mismas entidades financieras los créditos otorgados para la construcción
del conjunto de apartamentos, calificarían como créditos
de vivienda?"
Sea
lo primero, precisar que la Superintendencia Bancaria, de acuerdo con
lo dispuesto en el numeral 1 del artículo 325 del Estatuto Orgánico
del Sistema Financiero (Decreto 663 de 1993), modificado por la Ley 510
de 1999, es un organismo de carácter técnico adscrito al
ministerio de Hacienda y Crédito Público, al cual dentro
de sus funciones, como máxima autoridad de vigilancia y control
de las entidades que integran los sistemas financiero, asegurador y previsional
del país, le corresponde, "instruir a las instituciones sobre
la manera como deben cumplirse las disposiciones que regulan su actividad,
fijar los criterios técnicos y jurídicos que faciliten el
cumplimiento de las normas y señalar los procedimientos para su
cabal aplicación" (Artículo 326, numeral 3, literal
a) Ibídem).
De
otra parte, cabe mencionar que mediante la Ley 546 de 1999 se adoptó
un nuevo sistema para la financiación de vivienda individual a
largo plazo que consagró los criterios generales a los que tienen
que sujetarse los créditos que se otorguen para estos efectos.
Así
las cosas, con fundamento en las mencionadas facultades, y de conformidad
con la Ley, esta Entidad expidió la Circular Externa 0085 de 2000
(modificada por la Circular Externa 002 de 2001), incorporadas en la Circular
Externa 007 de 1996 (Circular Básica Jurídica), que actualizó
el régimen aplicable a los créditos de vivienda individual
a largo plazo y, entre otras, señaló:
"La
Ley 546 de 1999 o Ley de Vivienda creó un sistema especializado
para la financiación de vivienda individual a largo plazo.
De acuerdo con la disposición mencionada se define como crédito
de vivienda individual a largo plazo como el otorgado a personas naturales
orientado a financiar la compra de vivienda nueva o usada o la construcción
de una unidad habitacional.
La
financiación de vivienda individual a largo plazo podrá
darse a través de líneas de crédito denominadas en
UVR ligada exclusivamente al IPC o también, a través de
líneas denominadas en moneda legal, siempre y cuando se otorguen
a una tasa fija de interés durante todo el plazo del préstamo,
los sistemas de amortización no contemplen capitalización
de intereses y se acepte expresamente el prepago, total o parcial, de
la obligación en cualquier momento sin penalidad alguna".
Igualmente,
y en la medida en que las entidades vigiladas por este Organismo están
obligadas a evaluar permanentemente su cartera según sus créditos
obedezcan a comerciales, consumo o vivienda, profirió la Circular
Externa 070 de 2000 que actualizó lo relacionado con la Clasificación
de la Cartera de Créditos y de los Contratos de Leasing de la Circular
Externa 100 de 1995 (Circular Básica Contable) que en el numeral
2.3 establece lo siguiente:
"Son
créditos de vivienda, independientemente de la cuantía,
aquéllos que cumplan con las siguientes características,
en los términos de la Ley 546 de 1999:
1.
Estar destinados a la adquisición y construcción de vivienda
nueva o usada o para reparación, remodelación, ampliación,
mejoramiento y subdivisión de vivienda propia o para la adquisición
de lotes con servicios.
2.
Estar denominados en UVR o en moneda legal.
3.
Estar amparados con garantía hipotecaria en primer grado, constituida
sobre las viviendas financiadas.
4.
El plazo de amortización debe estar comprendido entre cinco (5)
años como mínimo y treinta (30) años como máximo.
5.
Tener una tasa de interés remuneratoria, calculada sobre UVR, en
caso de que el crédito esté denominado en UVR, y en tasa
fija, en caso de que el crédito esté denominado en moneda
legal. En todo caso, los intereses se deben cobrar en forma vencida y
no pueden capitalizarse. La tasa de interés será fija durante
toda la vigencia del crédito, a menos que las partes acuerden una
reducción de la misma y deberá expresarse únicamente
en términos de tasa anual efectiva.
6.
El monto del crédito deberá ser hasta del setenta por ciento
(70%) del valor del inmueble. Dicho valor será el precio de compra
o el de un avalúo técnicamente practicado dentro de los
seis (6) meses anteriores al otorgamiento del crédito. En los créditos
destinados a financiar vivienda de interés social, el monto del
préstamo podrá ser hasta del ochenta por ciento (80%) del
valor del inmueble.
7.
La primera cuota del crédito no podrá representar más
del treinta por ciento (30%) de los ingresos familiares, los cuales están
constituidos por los recursos que puedan acreditar los solicitantes del
crédito, siempre que exista entre ellos relación de parentesco
o se trate de cónyuges o compañeros permanentes. Tratándose
de parientes deberán serlo hasta el segundo grado de consanguinidad,
primero de afinidad y único civil.
8.
Los sistemas de amortización deberán ser expresamente aprobados
por esta Superintendencia.
9.
Los créditos podrán prepagarse total o parcialmente en cualquier
momento sin penalidad alguna. En caso de prepagos parciales, el deudor
tendrá derecho a elegir si el monto abonado disminuye el valor
de la cuota o el plazo de la obligación.
10.
Los inmuebles financiados deben estar asegurados contra los riesgos de
incendio y terremoto.
Se
consideran también créditos para vivienda los adquiridos
a otras instituciones financieras que hubieren sido otorgados para los
fines antes señalados".
Bajo
este contexto, la clasificación y calificación de cartera
obedece a criterios técnicos y jurídicos consagrados en
un instructivo proferido por esta Entidad en ejercicio de las funciones
de control y vigilancia que le competen, y por ende, de imperativo cumplimiento,
el cual los organiza como créditos comerciales, de consumo y de
vivienda.
No
obstante, las entidades pueden determinar libremente el nombre que reciben
sus productos, pero no por ello, estos créditos se sustraen de
una de las categorías mencionadas, así es el caso de los
denominados créditos de "libre inversión" que
según las condiciones bajo las cuales hayan sido otorgados se clasificarán
y calificarán de conformidad con éstas1.
Ahora
bien, procede recordar que el artículo 2° de la Ley 546 de
1999 señala los objetivos y criterios de la Ley, el primero de
los cuales, bajo cuya directriz, dado su origen superior, deben interpretarse
y aplicarse todos los demás, consiste en "hacer efectivo el
derecho a la vivienda digna" (artículo 51 de la Constitución
Nacional), derecho que se predica de las personas naturales y no de las
personas jurídicas, entonces son ellas las únicas legitimadas
para acceder al sistema especial de financiación de vivienda consagrado
en la misma.
En
consecuencia, el crédito otorgado a la persona jurídica
constructor para financiar la construcción de vivienda no se clasifica
como tal, así como tampoco lo es el crédito en el que se
subrogue, aún cuando se pacte en las mismas condiciones de éstos,
y es que los créditos otorgados a los constructores, si bien son
destinados para la construcción de vivienda, no obedecen al mismo
fundamento de los créditos individuales de vivienda, por cuanto
tienen un propósito meramente especulativo, en el que factores
como el buen uso de los fondos, la viabilidad del proyecto, la estimación
de los riesgos es evaluada con especial cuidado por parte de la institución
otorgante del crédito, el plazo es sustancialmente menor y los
montos desembolsados son muy elevados, por lo cual no es dable aplicarles
a éstos las mismas condiciones de aquéllos.
2. "¿La posibilidad de demandar en un proceso ordinario los
Contratos de Mutuo, es potestativo solo de las Personas Naturales o también
de las Jurídicas, en lo que respecta a créditos de vivienda?"
Al
respecto, se considera que en la medida en que el artículo 229
de la Constitución Nacional "garantiza el derecho de toda
persona para acceder a la administración de justicia (…)"
se debe analizar, para cada caso en particular de acuerdo con las disposiciones
legales o las condiciones del contrato correspondiente, si es la persona
natural o jurídica, la legitimada para instaurar las acciones judiciales
pertinentes, asunto que escapa de la competencia de esta agencia estatal.»
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