Segunda Parte
Doctrina de la Superintendencia Bancaria

Vivienda de interés social / Crédito de vivienda

Concepto No. 2003059108-1. Febrero 5 de 2004.

Síntesis: Definición del concepto; el precio de la vivienda para considerarla de interés social. Sistema de financiación de vivienda; proyecciones del comportamiento de los créditos de vivienda para información clara de los deudores.

[§ 034] «(…) consulta acerca de "(…) los beneficios al adquirir vivienda de interés social bajo el Gobierno del Dr. Álvaro Uribe", me permito efectuar los siguientes comentarios:

Desde años atrás, se ha legislado acerca del tema de la vivienda de interés social en aras de proteger el derecho constitucional de la vivienda de las personas de bajos recursos.

En efecto, con la expedición de la Ley 9 de 1989 se impartió normatividad acerca de la legalización de títulos para la vivienda de interés social y se definió este concepto de acuerdo con el precio de adjudicación o adquisición según el número de salarios mínimos legales mensuales, entre otros aspectos.

Posteriormente, el artículo 91 de la Ley 388 de 1997 que modificó el artículo 44 de la Ley 9ª de 1989 definió el concepto de vivienda de interés social, en los siguientes términos:

"Se entiende por viviendas de interés social aquellas que se desarrollen para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos. En cada Plan Nacional de Desarrollo el Gobierno Nacional establecerá el tipo y precio máximo de las soluciones destinadas a estos hogares teniendo en cuenta, entre otros aspectos, las características del déficit habitacional, las posibilidades de acceso al crédito de los hogares, las condiciones de la oferta, el monto de recursos de crédito disponibles por parte del sector financiero y la suma de fondos del Estado destinados a los programas de vivienda.

En todo caso, los recursos en dinero o en especie que destinen el Gobierno Nacional, en desarrollo de obligaciones legales, para promover la vivienda de interés social se dirigirá prioritariamente a atender la población más pobre del país, de acuerdo con los indicadores de necesidades básicas insatisfechas y los resultados de los estudios de ingresos y gastos.

Parágrafo 1º. Las disposiciones expedidas por el Gobierno Nacional en ejercicio de la potestad reglamentaria del presente artículo que hagan referencia a ciudades con mas de quinientos mil (500.000) habitantes, serán aplicables a los municipios aledaños dentro de su área de influencia y hasta una distancia no mayor de cincuenta (50) kilómetros de los límites del perímetro urbano de la respectiva ciudad, que evidencie impactos directos en la demanda de suelos e inmuebles urbanos, derivados de un elevado grado de accesibilidad e interrelaciones económicas y sociales, lo mismo que a los demás municipios que integren el área metropolitana, cuando fuere del caso.

Parágrafo 2º. El precio de este tipo de viviendas corresponderá al valor de las mismas en la fecha de su adquisición o adjudicación".

Ahora bien, recientemente el artículo 104 de la Ley 812 de 2003 por la cual se aprobó el Plan Nacional de Desarrollo 2003-2006 previó que "el valor máximo de una vivienda de interés social y subsidiable será de ciento treinta y cinco salarios mínimos legales mensuales (135 smlm). Los tipos de vivienda y sus rangos de valor en smlm se presentan en el siguiente cuadro:

En la actualidad el sistema de financiación aplicable a los créditos de vivienda de interés social es la Ley 546 de 1999, como se prevé en el artículo 34, que a la letra señala: "Lo dispuesto en la presente ley será aplicable a los créditos para construcción y financiación de vivienda de interés social en lo que no contradiga sus disposiciones especiales.

Para efectos de la presente ley, se entenderá por vivienda de interés social la que cumpla los requisitos establecidos por la legislación vigente en esta materia".

En cuanto a la afirmación que manifiesta usted que aparece en los medios de comunicación en el sentido que la financiación de vivienda de interés social tiene "bajos intereses" puede evidenciarse al examinar las tasas máximas de interés remuneratorio que cobran las entidades financieras en los créditos hipotecarios de vivienda en las que están definidos como los que gozan de una tasa preferencial establecida desde el artículo 28 de la Ley 546 de 1999 en un principio y mantenida por la autoridad monetaria en la Resolución 20, de conformidad con la cual para los créditos denominados en pesos a tasa nominal fija destinados a financiar la construcción, mejoramiento y adquisición de vivienda de interés social, la tasa máxima de interés remuneratoria será equivalente a once (11) puntos porcentuales, adicionados con la variación de la UVR de los últimos 12 meses vigente al perfeccionamiento del contrato.

Como se observa, la tasa máxima de interés remuneratorio para los créditos de vivienda de interés social es más baja si se compara con los topes aplicables a las otras modalidades de vivienda.

De otra parte, retomando lo antes expuesto en el sentido que la Ley 546 de 1999 resulta aplicable a los préstamos destinados a vivienda de interés social, debe señalarse que de conformidad con el numeral 7 del artículo 17 de la ley antes citada, le corresponde a esta Superintendencia aprobar los sistemas de amortización a utilizar en el otorgamiento de créditos de vivienda a largo plazo. Tales sistemas, sean en UVR o en pesos, deben cumplir las condiciones de tasa fija por todo el plazo y la no capitalización de intereses establecidas en dicha ley.

Con fundamento en lo anterior, se expidió la Circular Externa 068 de 2000, -recogida por la Circular 085, hoy incorporada como numeral 5 del capítulo cuarto, título tercero de la Circular Básica Jurídica- mediante la cual esta Superintendencia autorizó con carácter general los sistemas de amortización a los que debían adecuarse todas las obligaciones de vivienda a partir del 15 de septiembre de 2000, y que resultan de aplicación tanto para los créditos que se encontraban vigentes a tal fecha así como para aquellos que se otorgaran en adelante.

Estos sistemas de amortización son los que se describen a continuación:

Sistemas en Unidades de Valor Real UVR:

1. Cuota constante en UVR (Sistema de Amortización Gradual)

La cuota mensual es constante en UVR por todos los meses del plazo del crédito. Se calcula como una anualidad uniforme en UVR a la tasa sobre UVR pactada y por los meses del plazo mediante la siguiente fórmula:

donde:

Cu = Cuota mensual en UVR
D = Monto del préstamo en UVR
n = Plazo en meses
i = tasa efectiva mensual equivalente a la tasa remuneratoria efectiva anual ia ,

i = ((1+ia) (1/12))-1

= Valor presente de n pagos unitarios periódicos a la tasa i por período

Como la UVR se reajusta diariamente con la tasa de inflación, las cuotas en pesos variarán en la misma proporción. De igual manera, aunque el saldo de la deuda valorada en UVR es siempre decreciente, al convertirlo a pesos normalmente crece durante aproximadamente las dos terceras partes del plazo.

2. Amortización constante a capital en UVR

Durante cada uno de los meses del plazo se amortiza a la deuda una cantidad uniforme en UVR igual al monto del préstamo en UVR dividido por el plazo en meses. La cuota mensual a pagar es la amortización constante más los intereses del mes sobre el saldo insoluto.
La cuota para cada mes se obtiene de aplicar la siguiente fórmula:

donde:

Ctu = Cuota en UVR a la altura t, t=1,2,3.....n
D = Monto de la deuda en UVR
= saldo a la altura t-1 igual a

i = tasa efectiva mensual equivalente = ((1+ia) (1/12))-1, ia tasa efectiva anual remuneratoria sobre UVR

n = Número de meses del plazo

De esta forma, la cuota mensual en UVR es decreciente pero variable en pesos en una proporción inferior al IPC.

3. Cuota decreciente mensualmente en UVR cíclica por períodos anuales

Las cuotas mensuales durante cada anualidad (aniversario) del crédito son decrecientes en UVR. Para cada período anual del crédito se repite la serie de doce cuotas decrecientes. El decremento anual equivalente debe ser igual a la inflación proyectada y no podrá modificarse durante el plazo.

donde:

C = Cuota del primer mes de cada año del crédito en UVR
Ct = C(1-g)t-1 para t = 2,3,4,...11,12
g = decremento mensual equivalente a la inflación proyectada g=(1+Inf ) 1/12 -1

= El valor presente de N pagos anuales unitarios anticipados a la tasa efectiva anual i

D = Monto de la Deuda en UVR
N = Plazo en años
i = tasa efectiva anual remuneratoria sobre UVR

R = Valor presente de 12 pagos mensuales decrecientes a una tasa mensual equivalente a la inflación proyectada que no podrá modificarse durante el plazo con primer pago igual a una unidad.

Sistemas en pesos

1. Cuota Constante (Amortización gradual en pesos)

La cuota mensual es fija en pesos por todo el plazo del crédito. Se calcula como una anualidad uniforme ordinaria

donde:

C = Valor de la cuota mensual uniforme en pesos.

= Valor presente de n pagos unitarios periódicos a la tasa i por período

D = Monto del préstamo en pesos
n = Plazo en meses
i = tasa efectiva mensual equivalente a la tasa efectiva anual ia sobre pesos

i = ((1+ia) (1/12))-1

2. Amortización constante a capital

Las cuotas mensuales son iguales a la enésima parte de la deuda más los intereses del mes calculados sobre el saldo insoluto. De esta forma, las cuotas mensuales en pesos son decrecientes.

donde

Ct = Cuota en pesos a la altura t, t=1,2,3.....n
D = Monto de la deuda en pesos
St-1 = saldo a la altura t-1 igual a

i = tasa efectiva mensual equivalente = ((1+ia) (1/12))-1, ia tasa efectiva anual sobre pesos que no podrá incrementarse durante el plazo.

n = Número de meses del plazo

Las cuotas definidas en el presente numeral corresponden única y exclusivamente al servicio de la deuda en condiciones normales, es decir no incluyen primas de seguros ni recargos por mora.

Así las cosas, si un crédito es otorgado con un sistema de amortización pactado en UVR, por tratarse de un indicador variable, al convertirse a pesos las cuotas variarán.

En efecto, vale la pena precisar que el hecho de que se haya pactado un sistema de amortización con cuota fija en UVR no implica que sea fija en pesos toda vez que tales indicadores comprenden un componente variable, como por ejemplo la inflación, circunstancia que conlleva a que la cuota sea variable, tal como se evidencia en los sistemas antes referidos, los que a pesar de que se denominan "cuota constante en UVR" o "amortización constante a capital" las cuotas de los créditos varían.

Otro de los beneficios que tienen los créditos para vivienda de interés social es el subsidio familiar de vivienda, definido en el artículo 6° de la Ley 3 de 1991 como "(…) un aporte estatal en dinero o en especie, otorgado por una sola vez al beneficiario con el objeto de facilitarle una solución de vivienda de interés social, sin cargo de restitución siempre que el beneficiario cumpla con las condiciones que establece la ley.

La cuantía del subsidio será determinada por el Gobierno Nacional de acuerdo con los recursos disponibles, el valor final de la solución de vivienda y las condiciones socioeconómicas de los beneficiarios".

Ahora bien, el literal b) del artículo 12 y el numeral 7 del artículo 14 de la Ley 3 de 1991 citada, señalaba que entre las funciones que cumplía el Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana INURBE, se encontraba la de administrar los recursos nacionales del Subsidio Familiar de Vivienda y "(…) reglamentar el otorgamiento y administración del subsidio familiar de vivienda, de conformidad con las disposiciones legales vigentes".

Sin embargo, mediante Decreto 554 del 2003, se ordenó la supresión y liquidación del Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana INURBE. Así mismo, mediante Decreto 555 del mismo año se creó el Fondo Nacional de Vivienda, entidad que en adelante atenderá lo relacionado con el subsidio de vivienda, de acuerdo con los objetivos y funciones determinados en el mencionado decreto.

Por último, respecto a la información sobre la proyección de un crédito de vivienda otorgado por una entidad financiera, el artículo 20 de la Ley 546 de 1999 señaló:

"Durante el primer mes de cada año calendario, los establecimientos de crédito enviarán a todos sus deudores de créditos individuales hipotecarios para vivienda una información clara y comprensible, que incluya como mínimo una proyección de lo que serían los intereses a pagar en el próximo año y los que se cobrarán con las cuotas mensuales en el mismo período, todo ello de conformidad con las instrucciones que anualmente imparta la Superintendencia Bancaria. Dicha proyección se acompañará de los supuestos que se tuvieron en cuenta para efectuarla y en ella se indicará de manera expresa, que los cambios en tales supuestos, implicará necesariamente modificaciones en los montos proyectados (…)".

Así mismo, el artículo 21 de la misma normatividad prevé que

"Los establecimientos de crédito deberán suministrar información cierta, suficiente, oportuna y de fácil comprensión para el público y para los deudores respecto de las condiciones de sus créditos, en los términos que determine la Superintendencia Bancaria.

Durante el primer mes de cada año calendario, los establecimientos de crédito enviarán a todos sus deudores de créditos individuales hipotecarios para vivienda una información en las condiciones del presente artículo".

En desarrollo de lo anterior, el numeral 6 de la Circular Básica Jurídica expedida por esta Superintendencia (Circular Externa 007 de 1996) establece:

"En cumplimiento de los artículos 20 y 21 de la Ley 546 del 23 de diciembre de 1999, las entidades destinatarias de este instructivo deberán remitir a todos sus deudores de créditos individuales hipotecarios para vivienda vigentes y para los nuevos que se otorguen, una información clara, cierta, comprensible y oportuna respecto de las condiciones de sus créditos, de manera tal que el usuario conozca suficientemente la operación del sistema, la composición de las cuotas, el comportamiento del crédito durante su vigencia y las consecuencias de su incumplimiento.

Dicha información será suministrada al público y a los deudores al momento de ofrecer el producto y, a partir del otorgamiento del préstamo, será remitida a los mismos durante el primer mes de cada año calendario, en los términos del artículo 20 citado, sin perjuicio de que pueda ser solicitada por el deudor en cualquier momento durante la vida del crédito.

(…)

6.2 Extractos

Los extractos suministrados a los clientes por parte de los establecimientos de crédito deberán detallar de manera precisa el nombre del titular, número de crédito, sistema de amortización, tasa de interés pactada y cobrada en el correspondiente período expresada en términos efectivos anuales aún cuando se haya pactado en términos nominales, cotización de la UVR, fecha de corte de la obligación y fecha límite de pago, número de la cuota que se cancela, número de cuotas pendientes para el pago total del crédito, plazo inicial del mismo, saldo de la obligación y la discriminación del pago anterior indicando el monto amortizado a capital, intereses corrientes y de mora, si es del caso, así como los pagos efectuados por concepto de seguros. Las cifras que se incluyan en el extracto deberán reflejarse en UVR y en pesos, si la obligación se encuentra denominada en UVR.

6.3 Anualmente

Con el objeto de que los deudores de créditos de vivienda cuenten con los elementos de juicio necesarios a que se refiere el artículo 20 de la Ley 546 de 1999, los establecimientos de crédito deberán remitir dentro del primer mes de cada año la siguiente información:

a) El comportamiento histórico del crédito indicando para el año inmediatamente anterior cómo se aplicaron los abonos a capital (en UVR y en pesos), los valores por concepto de seguros (incendio, terremoto, vida, etc.), los correspondientes a intereses y el saldo de la obligación (en UVR y en pesos).

b) Una proyección del crédito para el año en curso, con las indicaciones señaladas en el subnumeral 6.1.2 de este capítulo.

c) En los casos en que la proyección del año anterior no coincida con el comportamiento real del crédito durante ese período, el establecimiento de crédito podrá acompañar una explicación de las causas que dieron origen a tal situación".

Frente a todo lo anterior, resulta viable concluir que las entidades vigiladas por este organismo de control deberán informar a sus clientes la forma como evoluciona el crédito, según los parámetros antes señalados y en los términos y condiciones aquí previstos.

(…).»