Segunda Parte
Doctrina de la Superintendencia Bancaria
Leasing habitacional
Concepto No. 2003021241-1. Junio 4 de
2003.
Síntesis: Tratamiento tributario. Aplicación de los
pagos en créditos de vivienda. Información a los deudores
hipotecarios. Extractos. Naturaleza de los pagos periódicos en
el contrato de leasing habitacional. Obligaciones.
[§ 031] «(…) plantea unos interrogantes
relacionados con el leasing habitacional, a continuación se procede
a absolver los mismos, en el orden que fueron formulados:
"¿1. La reducción de
la base gravable de retención en la fuente es más favorable
para el empleado con el sistema de leasing habitacional que con un sistema
de compra Común y Corriente? (…)"
El artículo 7°, numeral 1 del
Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, adicionado por el artículo
1° de la Ley 795 del 2003, señala las operaciones que están
autorizados a ejecutar los establecimientos bancarios, entre las cuales
se encuentran: "(…) realizar operaciones de leasing habitacional
las cuales deben tener por objeto bienes inmuebles destinados a vivienda.
Estas operaciones se considerarán leasing operativo para efectos
contables y tributarios" (se resalta).
Por su parte, el Decreto 779 del 2003
establece el tratamiento tributario del leasing habitacional y contempla
la disminución de la base de retención por salarios, la
limitación a la opción de mencionada disminución
así como el valor máximo a disminuir mensualmente de la
base de retención. Adjunto copia del decreto mencionado, para mayor
ilustración.
Cualquier inquietud adicional, podrá
dirigirse directamente a la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales
DIAN, toda vez que el tema consultado corresponde a un asunto de competencia
de esa entidad.
"¿2. Cuando yo pago cuotas
mensuales para amortizar un crédito de vivienda a cinco años,
entiendo que del valor total de esta cuota, un porcentaje va para intereses
y otro para capital, en el caso de que el crédito sea a 5 años
por 45 millones de pesos cuales serían los porcentajes exactos?"
"¿6. Existe algún departamento de consulta personalizada
si es que mis inquietudes ameritan que me acerque a algún sitio
donde pueda llevar documentos, y realizar algunos cálculos un poco
más exactos?"
En virtud de la expedición de la
Ley 546 de 1999 (ley de vivienda), esta Superintendencia impartió
instrucciones sobre la aplicación de los pagos en los créditos
de vivienda, que están contenidas en el numeral 4, capítulo
cuarto, título tercero de la Circular Básica Jurídica,
las cuales señalan:
"Cada pago se aplicará en el siguiente
orden: primas de seguros, intereses de mora si fueron pactados y se han
causado y cuota o cuotas predeterminadas vencidas o causadas en orden
de antigüedad, es decir, cubriendo todos los componentes de las cuotas
mas atrasadas. Salvo manifestación expresa en contrario del deudor,
si después de cancelar la última cuota causada hasta la
fecha de pago queda un excedente inferior a la cuota subsiguiente, éste
se abonará como pago parcial de la misma, si el excedente es mayor
o igual al valor de una cuota, se aplicará como abono a capital".
Ahora bien, en punto a su interrogante
acerca de los porcentajes exactos de los abonos que se aplican en cada
rubro, el artículo 20 de la Ley 546 de 1999 estableció:
"Durante el primer mes de cada año calendario, los establecimientos
de crédito enviarán a todos sus deudores de créditos
individuales hipotecarios para vivienda una información clara y
comprensible, que incluya como mínimo una proyección de
lo que serían los intereses a pagar en el próximo año
y los que se cobrarán con las cuotas mensuales en el mismo período,
todo ello de conformidad con las instrucciones que anualmente imparta
la Superintendencia Bancaria. Dicha proyección se acompañará
de los supuestos que se tuvieron en cuenta para efectuarla y en ella se
indicará de manera expresa, que los cambios en tales supuestos,
implicará necesariamente modificaciones en los montos proyectados
(…)" (se resalta).
Así mismo, el artículo 21
de la misma normatividad prevé que:
"Los establecimientos
de crédito deberán suministrar información cierta,
suficiente, oportuna y de fácil comprensión para el público
y para los deudores respecto de las condiciones de sus créditos,
en los términos que determine la Superintendencia Bancaria.
Durante el primer mes
de cada año calendario, los establecimientos de crédito
enviarán a todos sus deudores de créditos individuales hipotecarios
para vivienda una información en las condiciones del presente artículo".
En desarrollo de lo anterior, el numeral
6 de la Circular Básica Jurídica expedida por esta Superintendencia
(Circular Externa 007 de 1996) establece:
"En cumplimiento
de los artículos 20 y 21 de la Ley 546 del 23 de diciembre de 1999,
las entidades destinatarias de este instructivo deberán remitir
a todos sus deudores de créditos individuales hipotecarios para
vivienda vigentes y para los nuevos que se otorguen, una información
clara, cierta, comprensible y oportuna respecto de las condiciones de
sus créditos, de manera tal que el usuario conozca suficientemente
la operación del sistema, la composición de las cuotas,
el comportamiento del crédito durante su vigencia y las consecuencias
de su incumplimiento.
Dicha información
será suministrada al público y a los deudores al momento
de ofrecer el producto y, a partir del otorgamiento del préstamo,
será remitida a los mismos durante el primer mes de cada año
calendario, en los términos del artículo 20 citado, sin
perjuicio de que pueda ser solicitada por el deudor en cualquier momento
durante la vida del crédito.
(…)
6.2 Extractos
Los extractos suministrados
a los clientes por parte de los establecimientos de crédito deberán
detallar de manera precisa el nombre del titular, número de crédito,
sistema de amortización, tasa de interés pactada y cobrada
en el correspondiente período expresada en términos efectivos
anuales aún cuando se haya pactado en términos nominales,
cotización de la UVR, fecha de corte de la obligación y
fecha límite de pago, número de la cuota que se cancela,
número de cuotas pendientes para el pago total del crédito,
plazo inicial del mismo, saldo de la obligación y la discriminación
del pago anterior indicando el monto amortizado a capital, intereses corrientes
y de mora, si es del caso, así como los pagos efectuados por concepto
de seguros. Las cifras que se incluyan en el extracto deberán reflejarse
en UVR y en pesos, si la obligación se encuentra denominada en
UVR.
6.3 Anualmente
Con el objeto de que los
deudores de créditos de vivienda cuenten con los elementos de juicio
necesarios a que se refiere el artículo 20 de la Ley 546 de 1999,
los establecimientos de crédito deberán remitir dentro del
primer mes de cada año la siguiente información:
a) El comportamiento histórico
del crédito indicando para el año inmediatamente anterior
cómo se aplicaron los abonos a capital (en UVR y en pesos), los
valores por concepto de seguros (incendio, terremoto, vida, etc.), los
correspondientes a intereses y el saldo de la obligación (en UVR
y en pesos).
b) Una proyección
del crédito para el año en curso, con las indicaciones señaladas
en el subnumeral 6.1.2 de este capítulo.
c) En los casos en que
la proyección del año anterior no coincida con el comportamiento
real del crédito durante ese período, el establecimiento
de crédito podrá acompañar una explicación
de las causas que dieron origen a tal situación".
Frente a todo lo anterior, resulta viable
concluir que son las entidades vigiladas por este organismo de control
las que deberán informar a sus clientes, de acuerdo con el sistema
de amortización adoptado, la forma como se aplican los abonos mensuales
que efectúan a sus obligaciones y demás información
requerida sobre el crédito, según los términos y
condiciones antes reseñados. En consecuencia, cualquier dato adicional
podrá solicitarlo directamente a la entidad financiera respectiva.
"¿3. Sí (sic) pago
en el sistema Leasing un canon (sic) mensual con el cual voy amortizando
también el valor de la vivienda, como (sic) aplican los porcentajes
para intereses y cómo los de capital. Es más favorable en
este sentido con el sistema de Leasing Habitacional?"
Sobre el tema y frente al contrato de
leasing en general, se ha pronunciado en diferentes oportunidades esta
Superintendencia, una de ellas a través del oficio No. 2000025368-1
del 3 de agosto del 2000, en los siguientes términos:
"Así mismo,
los pagos periódicos realizados en el contrato de leasing difieren
en cuanto a su naturaleza, origen y finalidad respecto de aquellos efectuados
en operaciones crediticias, en especial cuando los instalamentos se generan
como consecuencia de la existencia de un contrato de mutuo. Al respecto
la Superintendencia en concepto 94049172-1 de septiembre 20 de 1994 precisó:
'De acuerdo con lo anterior,
encontramos que la remuneración periódica que paga el cliente
o el deudor, corresponde a la contraprestación por el uso y goce
del bien fruto de la estipulación contractual correspondiente,
mientras que en el contrato de mutuo, definido por el artículo
2221 del Código Civil como el contrato '(...) en que una de las
partes entrega a la otra cierta cantidad de cosas fungibles con cargo
a restituir otras tantas del mismo género y calidad (...)', los
pagos se realizan incluyendo dentro de los mismos, si se estipularon en
cuotas, tantos los conceptos por intereses y demás emolumentos
propios de este tipo de contrato, como el de capital que constituye la
restitución de la cosa fungible entregada.
Así, encontramos
que si bien las cuotas periódicas en ambos contratos representan
pagos, el origen o causa de los mismos es a todas luces distinto, pues
uno radica en un contrato de mutuo y el otro en un contrato de leasing.
Una de las obligaciones
del usuario o tomador del contrato de leasing consiste en pagar el precio
o cánones de leasing. Esta es la obligación esencial del
usuario, que a su vez es el fin del negocio jurídico para la sociedad
financiera que realiza esta clase de contratos en desarrollo de su objeto
social. El precio se integra por factores como el '(...) costo del bien
o importe de la inversión, remuneración de este capital,
gastos generales de administración y un margen de utilidad o beneficio
para la sociedad de leasing. Este valor se paga durante la vigencia del
contrato y se divide en cánones periódicos, lo más
usual es que sean exigibles mensualmente, término en el cual deben
ser cubiertos so pena de incumplimiento del contrato por mora' (Escobar
Gil, Rodrigo, opus cit., pág 78).
Ahora bien, en caso de
presentarse mora en el pago de un canon, sin perjuicio de la consecuencia
correspondiente consistente en la terminación del contrato de leasing
por mora, y se realiza un pago, se aplicará la regla general respecto
del pago a la que nos hemos referido con anterioridad, es decir, primero
se abonará a intereses y otros conceptos, para después abonar
al monto o costo de la inversión.
'Igualmente, conforme
al artículo 884 del Código de Comercio, modificado por el
artículo 111 de la Ley 510 de 1999, en cuanto estipula que en todos
aquellos negocios mercantiles en donde deban pagarse réditos de
un capital, se hace referencia a todos aquellos actos o contratos de naturaleza
crediticia en los cuales, conforme a lo convenido, es inmanente la generación
y pago de intereses, como una de las obligaciones principales o accesorias
del mismo, prestación que no es propia del contrato de leasing
por cuanto allí el cumplimiento de la obligación del arrendatario
se dirige esencialmente al pago de una suma de dinero como contraprestación
del uso del bien dado en leasing o arrendamiento financiero, de la que
no puede derivarse o entenderse el haber pactado el pago de intereses
como rédito de un capital.
3. No obstante lo expuesto,
resulta pertinente diferenciar los componentes que integran el canon de
arrendamiento y que por ende influyen en su fijación o determinación.
Así, acudiendo a lo preceptuado por el citado artículo 2º
del Decreto 913 de 1993 encontramos que el canon básicamente se
integra a partir de dos conceptos: la suma de dinero destinada a la amortización
del costo del activo dado en arrendamiento y aquella que se contabiliza
como la utilidad originada en la inversión en la adquisición
del activo objeto del leasing. Esta utilidad no es otra que el interés
que el arrendador cobra al arrendatario en leasing derivado de la citada
inversión, por lo cual tal componente está igualmente sometido
a los límites legales en materia de las tasas de interés.
Al respecto, ya el Consejo
de Estado al estudiar la naturaleza del contrato de leasing precisó
que los intereses hacen parte integrante del canon de arrendamiento. En
efecto la citada corporación (Sala de lo Contencioso Administrativo,
Sección Cuarta. Consejero Ponente: Dr. José Ignacio Narváez
García), en sentencia del 14 de diciembre de 1988 al negar la nulidad
del artículo 19 del Decreto 570 de 1984 (norma que establecía,
en ese entonces, la base gravable en los contratos de arrendamiento financiero
leasing), señaló:
Es pertinente agregar
que en la fijación del canon la compañía arrendadora
siempre toma en cuenta factores de índole financiera y técnica,
que inclusive fiscalmente inciden estas consideraciones. 1. Los bienes
objeto del leasing constituyen para ella un activo fijo ya que los adquiere
para arrendarlos y obtener ingresos por el arriendo, pues aunque a la
expiración de este eventualmente los enajene, la evidencia es la
incertidumbre de esa compraventa ya que depende de que el cliente ejerza
el derecho de opción. 2. Como consecuencia, tales bienes productores
de renta para la compañía leasing son depreciados por esa
durante el término de la vida útil que les señala
la ley, por cualquiera de los sistemas legalmente permitidos. 3. En el
término del arriendo, el usuario paga los cánones por el
uso o disfrute del equipo o maquinaria y asume los gastos de mantenimiento,
los cuales cancela al fabricante o proveedor o el taller autorizado, para
los beneficios de la garantía de fabricación los recibe
el arrendatario.
(...)
Tanto en el arrendamiento
tradicional que confiere al arrendatario el uso, goce o disfrute de una
cosa como en el leasing, cuya finalidad específica es financiar
la utilización de determinados bienes productivos, el canon que
fija o conviene el arrendador incluye todos los cargos adicionales en
la adquisición tales como gastos de instalación, de inspección
de consultoría, intereses, fletes, etc., así como cualquier
otro indirecto que incida para determinar el valor del servicio. En el
leasing se pone más de relieve esa situación ya que por
consistir básicamente en una técnica financiera que permite
realizar cierta inversión amortizable con la renta que produce
la explotación económica de un bien, es lógico que
el canon comprenda esa inversión que hace el arrendador, menos
un valor residual, y además un interés calculado mensual
o anualmente y las erogaciones propias de la operación (accesorios,
acarreos, instalaciones, etc.). Aunque conviene advertir que el arrendatario
soporta siempre los gastos de mantenimiento, reparaciones, seguros y,
en general, todos los riesgos técnicos (...)' (se resalta).
'Es claro entonces, que
uno de los componentes esenciales del canon de arrendamiento en el contrato
de leasing lo constituyen los intereses, que son cobrados por la entidad
financiera al arrendatario del mismo, los cuales en su carácter
de remuneratorios deberán sujetarse a los límites máximos
establecidos en la ley, de conformidad con lo expuesto por esta Superintendencia
a través de Circular Externa 051 del año en curso.
En armonía con
el criterio esbozado el artículo 88 de la Ley 223 de 1995, que
adiciona el artículo 127-1 del Estatuto Tributario, indica que
los cánones de arrendamiento causados en los contratos de leasing
deben descomponerse en la parte que corresponda a abono a capital y la
atinente a intereses o costo financiero, señalamiento que si bien
se efectúa para efectos tributarios y contables si denota claramente
cómo uno de los componentes del mismo necesariamente debe calificarse
dentro del concepto de intereses. En efecto, la citada disposición
en sus apartes pertinentes precisa:
Artículo 88. Contratos
leasing. Adiciónase el Estatuto Tributario con el siguiente artículo:
Artículo 127-1.
Contratos de leasing. Los contratos de arrendamiento financiero o leasing
con opción de compra, que se celebren a partir del 1º de enero
de 1996, se regirán para efectos contables y tributarios por las
siguientes reglas:
(...)
2. Los contratos de arrendamiento
financiero de inmuebles, en la parte que corresponda a terreno, cualquiera
que sea su plazo; los contratos de léase back o retroarriendo,
cualquiera que sea el activo fijo objeto de arrendamiento y el plazo de
los mismos; y los contratos de arrendamiento financiero que versen sobre
los bienes mencionados en el numeral anterior, pero cuyos plazos sean
inferiores a los allí establecidos; tendrán para efectos
contables y tributarios, el siguiente tratamiento:
(...)
c) Los cánones
de arrendamiento causados a cargo del arrendatario deberán descomponerse
en la parte que corresponda a abono a capital y la parte que corresponda
a intereses o costo financiero. La parte correspondiente a abonos de capital,
se cargará directamente contra el pasivo registrado por el arrendatario,
como un menor valor de éste. La parte de cada canon correspondiente
a intereses o costo financiero será un gasto deducible para arrendatario
(sic).
(...)
3. Para el arrendador,
en cualquiera de los casos aquí contemplados, los activos dados
en leasing tendrán la naturaleza de activos monetarios. El arrendador
deberá incluir en sus declaraciones de renta la totalidad de los
ingresos generados por los contratos de arrendamiento. Para tal efecto,
se entiende por ingresos generados por el contrato de arrendamiento la
parte de los cánones que corresponda a intereses o ingresos financieros,
así como los demás ingresos que se deriven del contrato.
(...)
5. Los registros contables
y fiscales a que se refiere el presente artículo en nada afectan
la propiedad jurídica y económica de los bienes arrendados,
la cual hasta tanto se ejerza la opción de compra pactada, seguirá
siendo del arrendador (...)' (resaltamos).
En cuanto al leasing habitacional, es
del caso señalar que -como se detallará en la siguiente
inquietud- dentro de las obligaciones del locatario (usuario) se encuentra
la de efectuar el pago de un canon periódico durante el plazo convenido.
Es de observar que el mencionado canon
incluye un componente de amortización, cuyo porcentaje se acordará
entre las partes de acuerdo con el sistemas de amortización que
apruebe esta Superintendencia en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo
5° del Decreto en cuestión y que adopte la entidad financiera
autorizada, y un componente de costo financiero, tal como se deduce del
texto del artículo 12, literal b) del Decreto 777 del 2003, que
prevé que dentro de la información que debe suministrar
la entidad autorizada al locatario es preciso incluir "(…)
la discriminación de las amortizaciones, el costo financiero y
los seguros pagados por el locatario en el año inmediatamente anterior".
¿4. Como ya gestioné mi
compra de vivienda con el sistema casi tradicional, es decir una cuota
inicial y posterior un crédito a cinco años, pregunto si
ese crédito que va a ser cancelado en cuotas mensuales se pueden
transformar en cánones mensuales con opción de compra?".
La Ley 795 del 14 de enero del 2003, artículo
1º reglamentada por el Decreto 777 del 28 de marzo del mismo año
prevé el leasing habitacional, entendido como tal "(…)
el contrato de leasing financiero mediante el cual una persona denominada
entidad autorizada (de acuerdo con lo dispuesto en el parágrafo
del artículo 1º del Decreto 777 de 2003 tales entidades son
los establecimientos bancarios y las compañías de financiamiento
comercial) entrega a un locatario la tenencia de un inmueble destinado
a vivienda para su uso y goce, a cambio del pago de un canon periódico,
durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a
su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide
ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga
su valor" (paréntesis fuera de texto).
Este mecanismo puede ser aplicado a vivienda
de cualquier estrato, sin importar el valor del inmueble y no podrá
ser utilizada para un fin distinto a la habitación del beneficiario.
Se trata de una alternativa para adquirir
vivienda nueva o usada sin necesidad de cuota inicial; como una medida
para los deudores en mora, presentando a la entidad financiera acreedora
la posibilidad de celebrar un contrato de leasing y convertirse en locatario
sin salir de su lugar de habitación hasta que puedan ejercer la
opción de compra, previa la entrega del inmueble en dación
en pago o para recuperar la entregada bajo esta misma modalidad.
Esta última opción esta prevista en los artículos
10 y 11 del decreto ya citado y consiste en que los deudores de vivienda
que hayan entregado en dación en pago su inmueble, tendrán
la prioridad para celebrar el contrato de leasing habitacional durante
los tres meses siguientes a la expedición del decreto mencionado,
recuperándolo, si la vivienda no ha sido vendida o prometida en
venta, siempre y cuando se determine la capacidad de pago del beneficiario.
Si la vivienda fue vendida, la entidad financiera podrá ofrecer
otro inmueble para que se realice el leasing.
Ahora bien, en punto a su interrogante,
es de observar que en el crédito aludido en su consulta se pagó
una cuota inicial y se amortiza el excedente del valor del inmueble que
es de su propiedad a través de un crédito de cinco años;
en el contrato de leasing se adquiere un bien en calidad de tenedor del
mismo para su uso y goce y pasados diez años, aproximadamente,
podrá tomar la opción de comprarlo para lo cual deberá
cancelar el valor del mismo o su excedente, según el monto del
mismo que haya amortizado.
Dado todo lo expuesto, le sugiero establecer
la procedencia de la transformación de las cuotas -según
precisa en su consulta- y si de acuerdo con su capacidad económica,
la evaluación del riesgo y demás aspectos, considera que
resulta benéfico a sus intereses podrá dirigirse a la entidad
financiera acreedora, para presentarle su propuesta y de ser aceptada,
acordar las condiciones en que se efectuará la operación
(…).»
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