Segunda Parte
Doctrina de la Superintendencia Bancaria
Créditos de vivienda / Intereses
Concepto No. 2003025455-1. Julio 3 de
2003.
Síntesis: Requisitos de garantía hipotecaria. Porcentajes
máximos de financiación. La tasa DTF; naturaleza.
[§ 027] «(…) 1. ¿Todos los créditos
de vivienda siempre deben estar amparados con garantía hipotecaria
en primer grado o se pueden otorgar con hipoteca en segundo grado?
De conformidad con lo dispuesto en el
numeral 4 del artículo 17 de la Ley 546 de 1999, entre las condiciones
de los créditos de vivienda individual a largo plazo se prevé
que deben "Estar garantizados con hipotecas de primer grado constituidas
sobre las viviendas financiadas".
De igual forma, el numeral 9 de esta misma
disposición señala que para el otorgamiento de los préstamos
"(...) el establecimiento de crédito deberá obtener
y analizar la información referente al respectivo deudor y a la
garantía, con base en una metodología técnicamente
idónea que permita proyectar la evolución previsible tanto
del precio del inmueble, como de los ingresos del deudor, de manera que
razonablemente pueda concluirse que el crédito durante toda su
vida, podría ser puntualmente atendido y estaría suficientemente
garantizado".
Así mismo, el literal d) del numeral
2.2 del Título Tercero, capítulo cuarto de la Circular Básica
Jurídica (Circular Externa 007 de 1996 expedida por esta Superintendencia)
señala que, además de las condiciones generales previstas
en el artículo 17 de la Ley 546 de 1999, los documentos constitutivos
de la hipoteca deberán contener, entre otros: "Garantía
con hipoteca de primer grado. El contrato accesorio de hipoteca se debe
constituir sobre el bien inmueble financiado y se debe indicar expresamente
que tal hipoteca se contrata para garantizar el préstamo otorgado
por la entidad vigilada".
Así pues, constituye un imperativo
legal el que la entidad financiera exija la constitución de hipoteca
de primer grado sobre la vivienda financiada, lo cual no obsta para que
adicionalmente pueda solicitar otras garantías, tales como, la
fianza, la firma de pagarés que le permitan cubrir los riesgos
de la colocación, o eventualmente el otorgamiento de una hipoteca
de segundo grado sobre otro inmueble y evitar que en un momento dado la
entidad incurra en pérdidas y disminuya el valor de sus activos,
como consecuencia de que sus deudores incumplan el pago oportuno de sus
acreencias.
2. ¿Si un crédito se otorga
con garantía hipotecaria sobre la vivienda financiada a menos de
cinco años, pierde su connotación de crédito de vivienda?
Con la precisión efectuada en el
numeral anterior, además de ese requisito, el artículo 17
de la Ley 546 de 1999 mencionado prevé otras condiciones de los
créditos de vivienda individual, tales como, "1. Estar destinados
a la compra de vivienda nueva o usada o a la construcción de vivienda
individual (…) 3. Tener un plazo para su amortización comprendido
entre cinco (5) años como mínimo y treinta (30) años
como máximo".
Por su parte, el literal d) del numeral
2.1.1 del capítulo cuarto, título tercero de la Circular
Básica Jurídica establece que todo contrato de mutuo contentivo
de los créditos individuales de vivienda deben contener, entre
otras estipulaciones, el plazo de la obligación que "podrá
pactarse entre cinco (5) años como mínimo y treinta (30)
años como máximo, según elección y capacidad
de pago verificada del deudor, indicando la forma de pago en número
de cuotas mensuales y la fecha de la primera cuota".
En consecuencia, si un préstamo
tiene las finalidades citadas, esto es, va dirigido a la compra o construcción
de vivienda, deberá cumplir con los otros criterios señalados
en la mencionada disposición. Así, si una entidad financiera
lo otorga sin considerar el plazo de amortización previsto, entre
cinco y treinta años, estaría realizando actos violatorios
de una ley, con las consecuencias legales previstas al efecto.
No sobra precisar que la Circular Básica
Financiera y Contable (Circular Externa 100 de 1995 de esta Entidad),
capítulo II, numeral 3, para efectos de la evaluación del
riesgo crediticio, aplicación de normas contables y constitución
de provisiones, entre otros aspectos, efectúa una clasificación
de las modalidades de crédito, y precisa que "(...) son créditos
de vivienda, independientemente del monto, aquéllos otorgados a
personas naturales destinados a la adquisición de vivienda nueva
o usada, o a la construcción de vivienda individual.
De acuerdo con la Ley 546 de 1999, estos
créditos deben tener las siguientes características:
3.1.1 Estar denominados en UVR o en moneda
legal.
3.1.2 Estar amparados con garantía
hipotecaria en primer grado, constituida sobre la vivienda financiada.
3.1.3 El plazo de amortización
debe estar comprendido entre cinco (5) años como mínimo
y treinta (30) años como máximo.
3.1.4 Tener una tasa de interés
remuneratoria, la cual se aplica sobre el saldo de la deuda denominada
en UVR o en pesos, según si el crédito está denominado
en UVR o en moneda legal, respectivamente. La tasa de interés remuneratoria
será fija durante toda la vigencia del crédito, a menos
que las partes acuerden una reducción de la misma y deberá
expresarse únicamente en términos de tasa anual efectiva.
Los intereses se deben cobrar en forma vencida y no pueden capitalizarse.
3.1.5 El monto del crédito podrá
ser hasta del setenta por ciento (70%) del valor del inmueble. Dicho valor
será el precio de compra o el de un avalúo técnicamente
practicado dentro de los seis (6) meses anteriores al otorgamiento del
crédito. En los créditos destinados a financiar vivienda
de interés social, el monto del préstamo podrá ser
hasta del ochenta por ciento (80%) del valor del inmueble.
3.1.6 La primera cuota del crédito
no podrá representar más del treinta por ciento (30%) de
los ingresos familiares, los cuales están constituidos por los
recursos que puedan acreditar los solicitantes del crédito, siempre
que exista entre ellos relación de parentesco o se trate de cónyuges
o compañeros permanentes. Tratándose de parientes deberán
serlo hasta el segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad y
único civil.
3.1.7 Los créditos podrán
prepagarse total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad alguna.
En caso de prepagos parciales, el deudor tendrá derecho a elegir
si el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo de la obligación.
3.1.8 Los inmuebles financiados deben
estar asegurados contra los riesgos de incendio y terremoto".
Así las cosas, si se concede un
crédito para vivienda con garantía hipotecaria de primer
grado sobre el inmueble financiado con un plazo de amortización
menor de cinco años, estaría contraviniendo también
las disposiciones sobre evaluación y clasificación de cartera
de los créditos otorgados por entidades vigiladas.
3. ¿El monto del crédito
para financiar vivienda puede ir hasta el 100% del valor del inmueble
o necesariamente solo se puede financiar hasta el 70% del inmueble?"
Entre los criterios que se deben considerar
para establecer las condiciones de los créditos de vivienda, el
numeral 5 del artículo 17 de la Ley 546 de 1999 señala que
deberá "tener un monto máximo que no exceda el porcentaje,
que de manera general establezca el Gobierno Nacional, sobre el valor
de la respectiva unidad habitacional, sin perjuicio de las normas previstas
para la financiación de vivienda de interés social subsidiable".
En desarrollo de la citada disposición
el Gobierno Nacional expidió el Decreto 145 del 2000, por medio
del cual se establecen las condiciones de los créditos de vivienda
individual a largo plazo, y frente al monto del crédito prevé
que "podrá financiarse hasta el setenta por ciento (70%) del
valor del inmueble. Dicho valor será el precio de compra o el de
un avalúo practicado dentro de los seis (6) meses anteriores al
otorgamiento del crédito.
"En los créditos destinados
a la financiación de vivienda de interés social podrá
financiarse hasta el ochenta por ciento (80%) del valor del inmueble.
Frente a los preceptos antes transcritos
se observa que el monto del crédito para financiar vivienda será
hasta el setenta por ciento (70%) del valor del inmueble o del 80% si
se va a financiar vivienda de interés social.
4. ¿Una tasa de interés
expresada con DTF + tantos puntos se considera como una tasa remuneratoria
fija?"
Debe precisarse que "conceptualmente
la DTF es un índice que refleja la variación de determinadas
tasas de interés en la economía, el cual puede ser usado
por cualquier persona como un patrón para determinar la tasa de
interés en sus propias obligaciones. En esa medida incide en las
operaciones comerciales y bancarias en las cuales las partes, en ejercicio
de su libertad contractual, pacten intereses variables calculados con
base en la DTF" (Concepto No JDS-24312 del 9 de julio de 1998 de
la Junta Directiva del Banco de la República) (se resalta).
Así mismo, la Junta Directiva del
Banco de la República ha señalado la forma y periodicidad
como se calcula la tasa DTF. En efecto, conforme lo señala el artículo
1º de la Resolución Externa 017 de 1993 expedida por la citada
autoridad, "la tasa variable DTF a que se refiere la Resolución
42 de 1988 de la Junta Monetaria, continuará calculándose
semanalmente por el Banco de la República con base en el promedio
ponderado de las tasas de interés efectivas de captación
a noventa (90) días de los establecimientos bancarios, corporaciones
financieras, compañías de financiamiento comercial y corporaciones
de ahorro y vivienda"1.
En consecuencia, una tasa de interés
expresada en DTF, con o sin puntos adicionales será una tasa variable
y en consecuencia, si se calcula un interés remuneratorio con base
en el índice mencionado esta será también variable.
Se tiene entonces que la DTF es una tasa
variable de interés, expresada en términos de interés
efectivo anual, que puede ser utilizada tanto en operaciones activas como
en las que intervengan o no instituciones financieras, pero que no es
procedente pactar en tasas de interés para créditos de vivienda,
por expresa prohibición de la Ley 546 de 1999.
En efecto, el parágrafo del artículo
17 del mismo precepto legal prescribe que los créditos de vivienda
denominados en moneda legal colombiana que otorguen los establecimientos
de crédito se deben pactar "(…) con una tasa fija de
interés durante todo el plazo del préstamo (…)".
Esta Superintendencia ha entendido que
la expresión tasa fija en tratándose de créditos
pactados en moneda legal, "(…) quiere decir que no está
referida a ningún indicador, sino que se conozca desde su inicio
y no pueda tener cambios. Tasa fija es por ejemplo, a 10%, a 15%, a 20%,
etc., no el DTF, a IPC, etc." (Circular Externa 007 de 2000 expedida
por esta Superintendencia).
En consecuencia, el pacto de interés
a una tasa fija, en modo alguno podrá comprender una tasa de interés
liquidada con base en la DTF -así se aplique con un spreed fijo-
toda vez que esta tasa es eminentemente variable.
Consultada al respecto la Subdirección
de Actuaría de esta Entidad, se precisa el anterior concepto con
el siguiente ejemplo matemático:
Suponiendo DTF vigente para un período
A de 12% EA, se tiene que adicionada con el spread de 8 puntos adicionales
(DTF + 8) da una resultante de 20% EA (12% + 8= 20%) a cobrar por dicho
período. Con la modalidad de ser la tasa pagadera trimestre anticipado,
la tasa equivalente es de 17.82% TA (trimestre anticipado).
Suponiendo DTF vigente para un período
B de 10% EA, se tiene que adicionada con el spread de 8 puntos adicionales
(DTF + 8) da una resultante de 18% EA (10% + 8= 18%) a cobrar por dicho
período. Con la modalidad de ser la tasa pagadera trimestre anticipado,
la tasa equivalente es del 16.21% TA (trimestre anticipado).
5. ¿Los créditos que el
banco le ha otorgado a los empleados con garantía hipotecaria en
segundo grado para la financiación de vivienda de interés
social, se pueden computar dentro de la inversión obligatoria que
trata el artículo 28 de la Ley 546 de 1999?
Retomando lo expuesto en el numeral 1
del presente escrito, los créditos de vivienda deberán estar
amparados con garantía hipotecaria de primer grado, según
lo previsto en el artículo 17 de la Ley 546 de 1999 en concordancia
con lo señalado en la Circular Básica Jurídica sobre
el particular.
Así las cosas, las entidades vigiladas
por esta Superintendencia no pueden otorgar con posterioridad a la entrada
en vigencia de la Ley 546, créditos para financiación de
vivienda amparados con hipoteca de segundo grado, toda vez que estarían
infringiendo una norma de carácter administrativo-financiero a
la que deben sujetarse, por lo que igualmente mal podrían computarla
para el cumplimiento de la inversión exigida en el artículo
28 mencionado.
6. ¿El banco puede otorgar créditos
para adquisición de vivienda sin que necesariamente cumplan con
todos los requisitos del capítulo II y expedir a los beneficiarios
de esos créditos la certificación para efectos de deducciones
y retención en la fuente?
Como es sabido, dentro de las facultades
legales de este organismo de control están las de ejercer directamente
la inspección y vigilancia sobre las entidades que conforman el
sector financiero en aras de velar porque adecúen su formación,
estructuración y funcionamiento a las prescripciones legales que
reglamentan la materia y porque en ejercicio de las actividades constitutivas
de su objeto social, cumplan igualmente con las disposiciones legales
reguladoras de la política monetaria, crediticia y financiera adoptada
por el Gobierno Nacional.
Bajo ese contexto, las condiciones mínimas
para otorgar crédito para financiación de vivienda son las
contenidas en la reglamentación pertinente, previstas en la Ley
546 de 1999 y en las instrucciones impartidas por este ente de control
a través de la Circular Básica Jurídica y la Circular
Básica Financiera y Contable.
Por último, frente a su interrogante
relacionado con la retención en la fuente, le sugiero dirigirse
a la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales, para lo de su
competencia.»
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