Artículo 1. Definición y alcance. El sistema especializado de financiación de vivienda de largo plazo ligado al índice de precios al consumidor, reglado por el presente decreto, está conformado por los créditos de vivienda y sus respectivas garantías, sean éstas hipotecas o ventas en garantía, hipotecarios en los que se pacten la utilización del índice al que se refiere el numeral 1 del artículo 2 del presente decreto y sus respectivas garantías, los bonos hipotecarios y su garantía específica, la venta en garantía y los demás elementos que integran este régimen jurídico especial.

 
Las normas del sistema especializado establecidas en el presente decreto, se aplicarán a los establecimientos de crédito, autorizados por la Superintendencia Bancaria, que al otorgar créditos de vivienda pacten la utilización del índice al que se refiere el numeral 1 del artículo 2 del presente decreto, y a las operaciones reglamentadas en el mismo, cuando los establecimientos de crédito, autorizados por la Superintendencia Bancaria, las hayan originado.

Artículo 2. Condiciones de acceso al sistema especializado de financiación de vivienda de largo plazo ligado al índice de precios al consumidor. Cuando un establecimiento de crédito utilice, al otorgar créditos de vivienda, el índice al que se refiere el numeral primero del presente artículo, o celebre cualquiera de las operaciones a que hace referencia el inciso primero del artículo 1 del presente decreto, deberá cumplir con lo previsto en los siguientes numerales, y en general, con lo reglamentado en el presente decreto.
 

1. Todo crédito otorgado bajo este sistema deberá estar referido, de manera constante durante su vigencia, a un índice ligado a la evolución de los Precios al Consumidor, que se establecerá y divulgará según lo previsto en el presente decreto.
2. Todos los créditos otorgados bajo este sistema deberán ser destinados a la adquisición de vivienda individual y amortizados de acuerdo con lo previsto en el presente decreto.
3. En desarrollo de lo previsto en el presente decreto, los establecimientos de crédito deberán verificar que quienes aspiren a obtener créditos de vivienda posean la capacidad de pago necesaria para atender los incrementos pactados para las cuotas que se prevean. La ausencia de la respectiva evaluación, incluyendo la proyección de la capacidad de pago futura del deudor, elaborada sobre bases técnicamente idóneas, constituirá una infracción administrativa sancionable por la Superintendencia Bancaria.
4. Previamente al otorgamiento del respectivo crédito, el establecimiento de crédito deberá obtener y analizar información respecto del futuro deudor y de su garantía, conforme al reglamento que para el efecto expedirá el gobierno nacional. Los establecimientos de crédito que otorguen créditos en desarrollo de lo previsto en el presente decreto, deberán, utilizando una metodología técnicamente idónea, evaluar estadísticamente las probabilidades de que el sujeto de crédito atienda adecuadamente la deuda que aspira a contraer y proyectar la evolución previsible del precio de la correspondiente garantía y del cubrimiento que ésta proporcionará al respectivo crédito.
5. Sin perjuicio de lo previsto en el artículo 80 de la Ley 510 de 1999, los establecimientos de crédito deberán dar de forma gratuita a sus eventuales usuarios, mediante folletos, información detallada de las condiciones comunes a las operaciones de préstamo hipotecario practicadas por la entidad en los términos establecidos en el presente decreto, tales como plazos, tasas de interés, comisiones y otros costos inherentes al otorgamiento del crédito; y además, mantener de forma permanente informado al público en general de los factores o parámetros empleados por la entidad en el análisis de las solicitudes de crédito, de que trata el presente decreto, que le sean presentadas.

Durante la vigencia del crédito de vivienda, deberá informar de forma mensual el valor de la cotización de la Unidad Real, establecido por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística – DANE, o quien haga sus veces.

Igualmente deberá explicar de manera general el sistema de financiamiento, refiriéndose, si es del caso, a la emisión de bonos hipotecarios, con especial mención del procedimiento de liquidación de estos instrumentos en el mercado bursátil y de las fluctuaciones de precio o tasa de descuento a que están sujetos. Se advertirá al deudor que estas fluctuaciones en el valor de compra de los bonos hipotecarios en el mercado bursátil, afectarán el importe líquido en pesos que recibirá del préstamo.

Artículo 3. Comisión de Ahorro y Vivienda. Créase la Comisión de Ahorro y vivienda, que estará conformada así:

1. El Ministro de Hacienda y Crédito Público, quien la presidirá, o su delegado.
2. El Ministro de Desarrollo Económico o su delegado.
3. El Superintendente Bancario o su delegado.
4. El Superintendente de Valores o su delegado.
5. El presidente del FOGAFIN, o quien haga sus veces, o su delegado.

1. Elaborar los estudios necesarios para recomendar al gobierno nacional la autorización, que éste hará mediante decreto, de los planes de amortización de los créditos de vivienda y de los bonos hipotecarios de que trata el presente decreto, preservando, en todo caso, la estandarización de los títulos emitidos.
2. Elaborar los estudios necesarios para recomendar al Banco de la República la adopción de políticas sobre las tasas de interés, para facilitar la colocación de los créditos de que trata el sistema especializado de financiación de vivienda de largo plazo ligados al índice de que trata el numeral 1 del artículo 2 del presente decreto.
3. Elaborar los estudios necesarios para recomendar al gobierno nacional la reglamentación, que éste hará mediante decreto, de las condiciones del seguro de desempleo previsto en el artículo 4 del presente decreto.
4. Recomendar al gobierno nacional la fijación, que éste hará mediante decreto, de los requisitos mínimos de información respecto del crédito de vivienda, condiciones del deudor y el valor de la garantía que deban exigir y mantener quienes otorguen créditos de vivienda de los previstos en el artículo 2 del presente decreto.
5. Si por razones técnicamente demostrables, para alguno o todos los establecimientos de crédito no fuere posible efectuar los análisis estadísticos previstos en el numeral 4 de artículo 2 del presente decreto, la comisión desarrollara un régimen sustituto transitorio para un período fijo, cuya adopción recomendará al gobierno nacional.
6. Sin perjuicio de lo previsto en el artículo 4 del presente decreto, efectuar los estudios necesarios para que recomiende al gobierno nacional la adopción de las condiciones, que éste reglamentará, que requiera el seguro de desempleo para los créditos otorgados bajo el sistema reglado por este decreto, todo en las condiciones fijadas en el presente decreto.

Artículo 4. Seguro de desempleo. Los deudores de los créditos otorgados bajo el sistema especializado de financiación vivienda de largo plazo ligados al índice de que trata el numeral 1 del artículo 2 del presente decreto, deberán contribuir con una suma, correspondiente a un porcentaje sobre el valor de los instalamentos que deban pagar, destinada a un seguro de desempleo, que administrará el Fondo de Garantías para Instituciones Financieras – FOGAFIN, cuyas condiciones serán reglamentadas por el gobierno nacional, en aplicación de lo dispuesto en el presente decreto sobre la materia.

El valor de las primas de tales seguros, será recaudado por el establecimiento de crédito que otorgue el respectivo préstamo de vivienda y entregado a FOGAFIN, en las condiciones que se establezcan en el respectivo reglamento.

Las solicitudes de pago del seguro serán presentadas ante el establecimiento de crédito que haya otorgado el respectivo crédito, o ante el que lo esté administrando en el momento de la reclamación, si fuere uno diferente del que lo otorgara inicialmente. El respectivo establecimiento de crédito realizará la revisión de la documentación requerida, según lo que para el efecto establezca el reglamento; y aprobará, de ser del caso, la reclamación.

Una vez surtido el trámite anterior, el establecimiento de crédito informará a FOGAFIN sobre las reclamaciones aprobadas, y este último les entregará los recursos que correspondan, con la misma periodicidad con la que se pactó la amortización del crédito de vivienda, para ser aplicados al pago de los créditos.

Solo podrá reclamar el pago del seguro quien pierda su empleo o, en caso de ser trabajador independiente, su fuente de ingresos, y se mantenga en dicha situación de desempleo durante tres meses consecutivos.

El reglamento podrá establecer otras restricciones para el acceso al cubrimiento, tal como un tiempo mínimo de cotización al seguro y exclusiones tales como el evento de renuncia, u otra decisión voluntaria por parte del afectado, en cuyo caso no seria admisible la reclamación.

En todos los casos el valor del siniestro amparado, no podrá exceder del equivalente al valor de doce cuotas mensuales del respectivo crédito de vivienda.

El valor de las primas del seguro de desempleo previsto en el presente artículo, al igual que el cubrimiento del mismo, será establecido en el reglamento del seguro de desempleo, teniendo en cuenta las reservas que se acumulen en el tiempo.

Las sumas recaudadas serán administradas por el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras - FOGAFIN; quien mantendrá tales fondos separados de su patrimonio. La inversión de dichos recursos deberá efectuarse en condiciones de seguridad y rentabilidad tales, que por lo menos permitan mantener su poder adquisitivo en el tiempo. FOGAFIN sólo podrá reconocer como ingreso propio, a cargo de las primas, una suma equivalente al costo directo en que incurra por el servicio que prestará para la administración del seguro.

A la persona que reclame sumas por concepto de seguro de desempleo, sin tener derecho a ello, le serán aplicables las normas del código Penal previstas para el delito de peculado por apropiación.
 

Artículo 5. Contratos de crédito de vivienda de largo plazo ligados al índice de precios al consumidor. Definición. Son aquellos celebrados entre un deudor y un establecimiento de crédito, cuyo objeto es la entrega, por parte del establecimiento al deudor, de un número determinado de Unidades Reales - UR, representadas en dinero o en bonos hipotecarios, adquiriendo éste último la obligación de devolver el mismo número de unidades recibido, y de pagar sobre las mismas durante el plazo otorgado, una tasa de interés fija, en las condiciones que acuerden las partes y, en todo caso, gravando con hipoteca o vendiendo en garantía a favor del respectivo acreedor, el inmueble adquirido con dicho préstamo.

Parágrafo 1. Se entenderá que la venta en garantía y cualquier otra garantía, que a juicio de la Superintendencia Bancaria sea asimilable a la hipoteca, para la seguridad financiera que requieren los bonos hipotecarios, será aceptable y por lo mismo considerada como un crédito hipotecario, para los efectos previstos en el presente régimen.

Parágrafo 2. Remuneración de los establecimientos de crédito. Los establecimientos de crédito pueden pactar libremente con los deudores de los préstamos de vivienda otorgados bajo el sistema especializado reglado en el presente decreto la comisión fija que cobrarán durante la vigencia del crédito. La comisión acordada deberá indicarse explícitamente en el respectivo contrato, como un porcentaje fijo sobre el capital insoluto del préstamo, de acuerdo con lo que se haya establecido en la tabla de desarrollo, de modo que no se confunda con los intereses, ni con la amortización del crédito ni con cualquier otro gasto de la operación.

Parágrafo 3. En todos los créditos otorgados bajo este sistema, no se presume la existencia de intereses moratorios. Sin embargo, se podrá pactar, en caso de mora en el cumplimiento de las obligaciones por parte del deudor, un interés moratorio a favor del establecimiento de crédito, cuyo importe corresponderá a la cifra que resulte menor entre el 6% anual o la acordada por las partes como intereses remuneratorios del crédito sobre las Unidades Reales.

Igualmente las partes podrán pactar que los intereses remuneratorios y moratorios causados durante el período en que se encuentre en mora el deudor, sean capitalizados.

Esta comisión, será decreciente según dicha proporción.

En desarrollo de lo previsto en el presente régimen, los establecimientos de crédito deberán verificar que quienes aspiren a obtener créditos de vivienda posean la capacidad de pago necesaria para atender los incrementos pactados para las cuotas que se prevean. La ausencia de la respectiva evaluación, incluyendo la proyección de la capacidad de pago futura del deudor, elaborada sobre bases técnicamente idóneas, constituirá una infracción administrativa sancionable por la Superintendencia Bancaria.

1. Previamente al otorgamiento del respectivo crédito, el establecimiento de crédito deberá obtener y analizar información respecto del futuro deudor y de su garantía, según lo ordena el presente decreto. Los establecimientos de crédito que otorguen créditos en desarrollo de lo previsto en el presente decreto deberán, utilizando una metodología técnicamente idónea, evaluar estadísticamente las probabilidades de que el sujeto de crédito atienda adecuadamente la deuda que aspira a contraer y proyectar la evolución previsible del precio de la correspondiente garantía, y del cubrimiento que esta proporcionara al respectivo crédito.

Artículo 7. Unidad Real – UR. Definición.

Se entiende por Unidad Real - UR, la unidad de medida que para la liquidación de su valor en moneda legal colombiana, se basa en el índice de precios al consumidor, reconociendo de esta manera la variación del poder adquisitivo, que se calculará de acuerdo con lo establecido en el artículo siguiente.

Artículo 8. Cálculo de la Unidad Real - UR. El Departamento Administrativo Nacional de Estadística - DANE, o quien haga sus veces, calculará el valor en moneda legal colombiana de la Unidad Real - UR, para cada uno de los días del mes siguiente e informará con idéntica periodicidad a los establecimientos de crédito y al público en general dicho valor.

La Unidad Real será equivalente al promedio aritmético de los doce meses inmediatamente anteriores de la tasa de inflación medida con base en el índice de precios al consumidor – IPC.

Parágrafo 1. Fíjase en mil pesos ($1.000) moneda legal colombiana, el valor de la Unidad Real - UR para el día 1 de enero del año 2000. A partir de ese día, el valor en moneda legal colombiana de la Unidad Real - UR se liquidará diariamente de acuerdo con el procedimiento previsto en el presente artículo.

Con base en este valor se determinará la equivalencia de las Unidades Reales – UR con las Unidades de Poder Adquisitivo Constante – UPAC.

Parágrafo 2. Los documentos relativos a los créditos otorgados bajo el sistema especializado de financiación de vivienda de largo plazo ligado al índice de que trata el numeral 1 del artículo 2, previsto en el presente decreto, deberán expresar las cantidades prestadas tanto en Unidades Reales - UR como, para efectos informativos únicamente, en moneda legal colombiana, a la fecha de expedición del respectivo documento, y cuando sea del caso, el valor de las amortizaciones y el saldo pendiente.

Artículo 9. Sistema de Amortización. La amortización de los créditos otorgados bajo el sistema especializado de financiación de vivienda de largo plazo ligados al índice de que trata el numeral 1 del artículo 2 del presente decreto, sólo podrán estructurarse de acuerdo con los reglamentos que para efecto expida el gobierno nacional en esta materia. Dichos reglamentos deberán ajustarse a lo siguiente:

1. Los créditos de vivienda estarán denominados en Unidades Reales – UR.
2. Los créditos serán otorgados por un plazo fijo.
3. Las cuotas mensuales serán determinadas en un número fijo de Unidades Reales - UR, más los intereses que correspondan.
4. Tasa de interés fija sobre las Unidades Reales – UR.
5. Comisión fija sobre el saldo insoluto del crédito.

Parágrafo 1. Para efectos del pago anticipado o prepago de los créditos de vivienda, sin perjuicio de que el establecimiento de crédito reciba el dinero o los bonos hipotecarios en cualquier tiempo, éstos se aplicarán conforme a las siguientes reglas:
 

1. El prepago realizado por el deudor del crédito de vivienda se aplicará al crédito correspondiente el mismo día en que éste se efectúe. Si el prepago se efectúa en bonos hipotecarios, el establecimiento de crédito los recibirá por el valor de mercado que tales títulos mantengan en dicha fecha. El bono hipotecario así recibido, podrá ser vendido en el mercado bursátil de forma inmediata o conservado hasta el día del vencimiento más próximo del pago de los intereses y/o el capital de los bonos de la misma serie, para ser sorteado a prorrata entre los tenedores de la misma, conforme a lo dispuesto en el numeral siguiente.
2. El emisor de los bonos hipotecarios, deberá reembolsar mediante sorteo a prorrata entre los tenedores registrados de bonos, correspondientes a la misma serie, el valor de los prepagos recibidos, el día del vencimiento más próximo del pago de los intereses y/o el capital de los bonos de dicha serie, contado a partir de su fecha de entrega por parte del deudor del crédito de vivienda al establecimiento de crédito. La diferencia entre el valor de la Unidad Real – UR que se cause entre la fecha de prepago por el deudor del crédito de vivienda y la de reembolso del mismo a los bonohabientes, será asumida por el emisor de los títulos. Las reglas del sorteo a prorrata serán establecidas, de manera general, por la Superintendencia de Valores.

Artículo 11. Garantía Hipotecaria. Los créditos de vivienda que obtengan financiación mediante la emisión de bonos hipotecarios deberán estar garantizados con hipotecas de primer grado u otras garantías equivalentes, según lo previsto en el presente régimen. Tales garantías no podrán garantizar ninguna otra obligación.

Artículo 12. Venta en garantía. Con el fin de facilitar la financiación de vivienda de largo plazo ligada al índice de que trata el numeral 1 del artículo 2 del presente decreto, se autoriza a los establecimientos de crédito que otorguen prestamos de vivienda en desarrollo de lo previsto en el presente régimen, para efectuar los actos y contratos que resulten necesarios para perfeccionar las garantías que sean consideradas como admisibles, según los parámetros establecidos por la regulación aplicable.

Cuando las partes que intervengan en un crédito de vivienda de largo plazo, convengan en utilizar la figura de la venta en garantía para asegurar el respectivo crédito, se aplicaran las reglas, definiciones y procedimientos establecidos a continuación, los cuales tendrán efectos erga omnes:

1. VENTA EN GARANTIA. Definición. Se entenderá por venta en garantía el contrato accesorio y solemne por el cual el garante transfiere la propiedad de uno o más bienes inmuebles a un acreedor, con el fin de garantizarle el pago de obligaciones actuales o futuras del deudor, quedando el acreedor obligado a traspasar posteriormente al garante, o a un tercero según se convenga, la propiedad sobre los bienes que le fueron transferidos en garantía, una vez extinguidas las obligaciones garantizadas. Una misma persona podrá ser a la vez garante y deudora.
2. DERECHOS DEL ACREEDOR GARANTIZADO. Durante la vigencia del contrato, el acreedor garantizado que obre de buena fe exenta de culpa, tendrá las acciones que concede la ley al pleno propietario y, en esa calidad, podrá recuperar la posesión del bien objeto de la venta en garantía, contra quien quiera que lo posea en su contra, cualquiera que sea el título por el cual éste último hubiese recibido dicha posesión.

Para todos los efectos legales la restitución del inmueble adquirido en garantía que solicite el acreedor garantizado, se tendrá como una restitución especial, en los términos del artículo 18 de la ley 56 de 1985.

Las partes del contrato de venta en garantía podrán incluir en el mismo, los pactos que admita la ley respecto del contrato de arrendamiento, en cuanto no contraríen la naturaleza de la venta en garantía. A los pactos que se celebren en desarrollo de la presente autorización se aplicaran las normas aplicables al contrato de arrendamiento, que regulen específicamente la materia sobre la cual verse el correspondiente pacto.

3. OBLIGACIONES DEL GARANTE. Además de las que se prevean en el respectivo contrato, el garante tendrá las siguientes obligaciones:

• Realizar diligentemente todos los actos necesarios para la conservación del bien dado en garantía, con las mismas obligaciones y responsabilidades del depositario.
• Llevar la personería para la protección y defensa del bien dado en garantía contra actos de terceros. Sin embargo, el acreedor garantizado podrá ejercer, como propietario, los actos que considere necesarios para la protección y defensa del mismo, caso en el cual será obligatorio citar al garante.

• Efectuar el pago oportuno del costo de los servicios con que cuente el bien entregado en garantía y de los gastos de administración, conservación y vigilancia que el mismo demande. En todo caso, el acreedor podrá hacerse cargo de dichos gastos, en las condiciones y con los limites que imponga la Superintendencia Bancaria y podrá recuperar las sumas así gastadas, contra el producto de la venta del bien entregado en garantía.
• Pagar los impuestos, tasas, gravámenes y contribuciones que se causen sobre el bien vendido en garantía. Sin embargo, el acreedor podrá pagarlos en nombre del garante, en las condiciones que establezca para el caso la Superintendencia Bancaria, y de ser ese el caso, podrá recuperar la suma correspondiente con el producto de la venta del bien entregado en garantía.
• Informar de manera inmediata al acreedor garantizado los contratos que celebre con terceros, respecto del bien vendido en garantía. En todo caso, en dichos contratos el garante deberá advertir, por escrito, que el acreedor es el propietario en garantía del respectivo bien.
• Restituir la tenencia de los bienes objeto del contrato al acreedor garantizado, en los casos previstos en el contrato o en la ley.

Por consiguiente, en caso de que el acreedor o el garante sean declarados en concordato, liquidación obligatoria, liquidación forzosa administrativa o cualquier otro proceso de naturaleza concursal, según sea el caso, los bienes objeto del contrato de venta en garantía no ingresaran a la masa de bienes.

En todo caso, el remanente que quede a favor del garante, después del pago de la obligación garantizada, se restituirá a su patrimonio, o a la masa de bienes, según sea el caso.

Parágrafo 2. Corresponderá a la Superintendencia Bancaria emitir y actualizar periódicamente un reglamento que se entenderá incorporado a los contratos de venta en garantía en los que haya participado cualquier entidad vigilada por esa Superintendencia. El reglamento continuara vigente, hasta la realización del fin de la correspondiente garantía, aún cuando la entidad vigilada haya cedido su posición en el respectivo contrato a un tercero o a un patrimonio autónomo.

El reglamento al cual se refiere el presente parágrafo deberá establecer lo siguiente:

1. El procedimiento que deberá seguirse para: i) determinar el valor exacto de la deuda garantizada ii) calcular el monto de cubrimiento de la garantía pactada iii) imputar la suma que se abone a la deuda garantizada, en el evento de remate del respectivo bien o de su entrega en dación en pago a la respectiva entidad financiera. y iv) otorgar el recibo por el correspondiente pago.

El desconocimiento de este procedimiento, o de cualquier otra norma del reglamento al cual se refiere el presente parágrafo, se entenderá como una infracción administrativa sancionable por la Superintendencia Bancaria, de acuerdo con lo previsto en el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero para las infracciones a las normas cuya vigilancia compete efectuar a esa Superintendencia, sin perjuicio de las demás sanciones que dicha conducta pueda acarrear, con arreglo a las leyes aplicables.

2. El procedimiento para notificar al deudor del incumplimiento de alguna de las obligaciones a su cargo y para presentar oposiciones, el cual deberá asegurar el debido ejercicio del derecho de defensa del deudor.
3. Las reglas y procedimientos para la realización de las subastas o martillos del bien vendido en garantía, las cuales deberán asegurar la suficiente difusión de la respectiva oferta, el costo mas bajo posible para el procedimiento de subasta y, en general, un trato justo y objetivo al deudor y al garante. En caso de no existir un acuerdo entre las parte sobre el precio del bien, dichas reglas establecerán la manera de obtener un avalúo, teniendo en cuenta los principios de selección objetiva, eficacia y eficiencia, el cual servirá como precio base de la respectiva subasta o martillo. Así mismo, deberán incluirse los porcentajes en que deba reducirse ese valor de no poderse vender el bien al precio fijado como base. En caso de existir acuerdo entre las partes sobre el precio base, no se requerirá avalúo.

Los gastos que ocasione el avalúo al que se refiere el presente literal serán compartidos entre las partes. Sin embargo, cualquiera de ellas podrá pagar la totalidad del mismo, en caso de renuencia de la contraparte, evento en el cual podrá recuperar lo pagado en exceso, como gasto del remate.

4. Las reglas que se aplicarán para el pago de los impuestos, los servicios públicos y los costos de administración, conservación y vigilancia que deban ser pagados por el garante, o cuyo pago este garantizado por el garante, cuando dichas sumas deban ser tomadas del remate que se haga del respectivo inmueble, de forma tal que se garanticen los derechos legítimos del garante y del acreedor.
5. El procedimiento que deberá seguirse para la restitución del inmueble, incluyendo los plazos y condiciones dentro de los cuales la respectiva institución financiera deberá transferir la propiedad al garante, a un tercero o a sí misma, dependiendo del caso, previa la cancelación del contrato de venta en garantía, que deje a salvo los derechos legítimos de ambas partes y garantice la seguridad jurídica de manera general.

Artículo 13. Prohibición de gravámenes adicionales. Los créditos de vivienda que hayan sido financiados con bonos hipotecarios, no podrán ser sometidos a ningún gravamen ni utilizados como garantías por el emisor.

Artículo 14. Bonos hipotecarios. Definición. Los bonos hipotecarios son títulos valores de contenido crediticio, a la orden o en forma nominativa, emitidos por los establecimientos de crédito, con la finalidad exclusiva de adquirir fondos para cumplir contratos de crédito de vivienda otorgados bajo el sistema especializado de financiación de vivienda de largo plazo ligados al índice de que trata el numeral 1 del artículo 2 del presente decreto. Cada bono hipotecario será emitido por una cantidad de Unidades Reales - UR equivalente a la cifra que se preste a un deudor determinado, en desarrollo de lo previsto en el presente decreto, para adquisición de vivienda de largo plazo, según aparezca registrado en los libros del emisor.

Se entiende por cumplimiento de los contratos de crédito de vivienda, el desembolso que efectúa el establecimiento de crédito del préstamo solicitado, mediante la emisión de bonos hipotecarios y su entrega a satisfacción al respectivo deudor.

El deudor podrá dar poder al emisor para que este último se encargue de las gestiones necesarias para colocar el bono hipotecario, en su nombre, en el mercado bursátil, o podrá exigir que le sea entregado.

Cuando el emisor del bono hipotecario reciba el encargo de hacer las gestiones para colocar el título en el mercado bursátil en nombre del deudor, deberá asegurarse de que sea vendido en una bolsa de valores legalmente autorizada para funcionar en el país.

Artículo 15. Contenido de los títulos. Los bonos hipotecarios contendrán los enunciados exigidos por el artículo 1.2.4.3 de la Resolución 400 de 1995 de la Sala General de la Superintendencia de Valores, o cualquier otra norma que la modifique, sustituya o adicione.

Los bonos hipotecarios estarán denominados en Unidades Reales - UR y pagarán intereses a la tasa a la cual se coloquen los créditos de vivienda que los garantizan, en todo caso, ligada al índice de que trata el numeral 1 del artículo 2 del presente decreto. La periodicidad de pago de los instalamentos pactados en los bonos hipotecarios, será determinada por la Superintendencia de Valores.

El plazo de los bonos hipotecarios debe ser equivalente al plazo de los créditos de vivienda para cuya financiación se hayan emitido, pero se admitirán amortizaciones extraordinarias, por el valor de los prepagos que reciba el emisor, quien los sorteará a prorrata dentro de cada serie, según lo previsto en el presente decreto. En todo caso el plazo de los bonos hipotecarios no podrá ser inferior a un año, contado a partir de la fecha de emisión.

Los bonos hipotecarios estarán conformados por cupones representativos de su capital, los cuales podrán ser negociados independientemente y conferirán a sus tenedores legítimos los derechos que se derivan del título.

Artículo 16. Garantías de la emisión. Los créditos de vivienda otorgados bajo este sistema constituirán la garantía específica de los bonos hipotecarios emitidos por los establecimientos de crédito.

Sin perjuicio de la garantía específica y su régimen legal especial de que trata el sistema especializado de financiación de vivienda de largo plazo ligado al índice de que trata el numeral 1 del artículo 2, reglado por el presente decreto, la emisión de los bonos hipotecarios constituye una obligación personal directa e incondicional del emisor por lo cual éste es el responsable por el cumplimiento de las obligaciones a su cargo que consten en los títulos, de suerte que no podrá eximirse de su responsabilidad invocando el incumplimiento de los deudores en los contratos de crédito de vivienda.

 
Artículo 17. Venta de la emisión. El establecimiento de crédito sólo podrá vender la serie completa de la emisión correspondiente, previa autorización conjunta de las Superintendencias Bancaria y de Valores, cuando el comprador le reemplace como responsable por el pago de los bonos que permitieron la financiación de los créditos respectivos. Se entiende que quien adquiera los créditos de vivienda y garantice los bonos deberá tener una calificación de riesgo, tanto para el corto como para el largo plazo, superior a la del vendedor de los mismos, y que la adquisición de los bonos no podrá deteriorar dicha calificación.

Parágrafo. En el caso del inciso anterior, se entenderá aplicable al nuevo comprador el régimen especial previsto en el presente decreto, para todos los efectos, en lo relacionado con los créditos cedidos y los bonos hipotecarios que deberá garantizar, y particularmente para el régimen de liquidación.

Artículo 18. Emisión de los bonos hipotecarios. Cada emisión y su respectivo reglamento deberán ser aprobados por el órgano social competente, de conformidad con los estatutos sociales del establecimiento de crédito emisor.

Artículo 19. Desmaterialización. Los títulos a los que se refiere el presente decreto serán desmaterializados.

Artículo 20. Calificación de los bonos hipotecarios. Los bonos hipotecarios deberán ser objeto por lo menos de una calificación, otorgada por una sociedad calificadora de valores debidamente autorizada por la Superintendencia de Valores. En todo caso, la obligatoriedad de la calificación de los títulos deberá sujetarse a la previsión contenida en el artículo 2.3.1.3 de la de la Resolución 400 de 1995 de la Sala General de la Superintendencia de Valores, o cualquier otra norma que la modifique, sustituya o adicione.

Artículo 21. Prospecto de colocación. El prospecto de colocación deberá incluir los aspectos previamente definidos por la Superintendencia de Valores, y deberá contener: (i) las condiciones y características del título que se ofrece y (ii) una descripción clara, completa, precisa, objetiva y verificable del proceso, de la cartera de crédito que lo respalda, de las garantías o coberturas de la emisión de los bonos hipotecarios, del administrador de la garantía, de la administración de la emisión, de las obligaciones y derechos de los inversionistas y de la calificación de la emisión, de forma que otorgue adecuados y suficientes elementos de juicio a los potenciales inversionistas.

Dicho prospecto deberá estar a disposición del público en la Superintendencia Bancaria, en la red de oficinas del emisor de los títulos y en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios de la Superintendencia de Valores.

Artículo 22. Inscripción y autorización automática. Los bonos hipotecarios de que trata el presente decreto se entenderán inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios para todos los efectos legales, por cuanto el prospecto de emisión de los mismos se debe ajustar al establecido por la Superintendencia de Valores, y podrán ser objeto de oferta pública sin que se requiera autorización de la Superintendencia Bancaria o de Valores. No obstante lo anterior, la Superintendencia de Valores podrá suspender o cancelar la inscripción en los casos previstos por las normas que regulan la materia.

Para efectos de la inscripción automática de los bonos hipotecarios en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios y la oferta pública de los mismos, de manera previa a la realización de la oferta pública, deberá presentarse ante el Registro Nacional de Valores e Intermediarios los documentos de que trata el numeral 2 del artículo 1.1.1.1 de la Resolución 400 de 1995 de la Sala General de la Superintendencia de Valores, o cualquier otra norma que la modifique, sustituya o adicione, así como dos ejemplares del prospecto de colocación.

El establecimiento de crédito informará a la Superintendencia Bancaria, con una antelación no inferior a 10 días hábiles respecto de la fecha en que se vaya a efectuar la emisión, anexando copia del prospecto de colocación.

Artículo 23. Obligatoriedad de inscripción en bolsa. Los bonos hipotecarios deberán inscribirse cuando menos en una bolsa de valores.

Artículo 24. Administrador de la garantía. La emisión de bonos hipotecarios de que trata el presente decreto, deberá contar con un administrador de los créditos de vivienda que garantizan tales títulos.

Las funciones de administración de la garantía serán realizadas, en principio, por el mismo emisor de los bonos hipotecarios; y éstas serán las previstas por el contrato de administración de la garantía elaborado conforme al modelo establecido por la Superintendencia de Valores.

En el caso de la adquisición de créditos de vivienda, de que trata el artículo 18 del presente decreto, la administración de la garantía corresponderá al establecimiento de crédito adquirente, quién deberá responder a los tenedores de los bonos hipotecarios por el cumplimiento de sus funciones.

Artículo 25. Creador de mercado. Se autoriza al Fondo de Garantías de Instituciones Financieras - FOGAFIN para actuar como creador de mercado de los bonos hipotecarios, que se emitan con la finalidad de captar recursos dirigidos de forma exclusiva al sistema especializado de financiación de vivienda de largo plazo ligado al índice de que trata el numeral 1 dl artículo 2 del presente decreto. Para el efecto, la junta directiva de FOGAFIN aprobará el correspondiente reglamento, en el cual se podrán prever condiciones especiales para el caso de créditos otorgados para vivienda de interés social, en la medida en que se cuente con transferencias del presupuesto nacional que lo permitan, y restricciones temporales, dirigidas a apoyar de manera especial el crédito que se otorgue a ciertos sectores, tales como el de la vivienda nueva y la vivienda recibida en dación en pago, entre otros.

En todo caso, la función que desempeñará FOGAFIN, según lo previsto en el inciso anterior, será temporal y tendrá como propósito facilitar la liquidez secundaria de los bonos hipotecarios. El reglamento deberá prever que cuando se obtenga un nivel aceptable de liquidez de los bonos, FOGAFIN cesará de ejercer las funciones aquí previstas en el mercado de los mismos.

Parágrafo 1. Corresponde al Ministerio de Hacienda y Crédito Público, asignar, con cargo al presupuesto nacional, los fondos necesarios para que FOGAFIN desarrolle su función de creador de mercado.

Parágrafo 2. Se faculta a FOGAFIN para administrar un seguro de desempleo, a los créditos de vivienda otorgados bajo el presente sistema.

Artículo 26. Asamblea de tenedores de bonos. Tenedores de bonos que representen no menos del diez por ciento del valor de los títulos en circulación, podrán solicitar a la Superintendencia de Valores que ordene al emisor convocar a la asamblea de tenedores de bonos hipotecarios.

Los costos en que se incurra para la celebración de la asamblea correrán por cuenta de los tenedores de los títulos.

Para efectos del funcionamiento de las asambleas de tenedores de bonos hipotecarios se aplicarán las normas establecidas en la Resolución 400 de 1995 de la Sala General de la Superintendencia de Valores, o cualquier otra norma que la modifique, sustituya o adicione.
 

Artículo 27. Amortización de los bonos hipotecarios. Definición. La amortización de los bonos hipotecarios podrá ser ordinaria o extraordinaria.

Se entiende por amortización ordinaria de los bonos hipotecarios aquella en la que el emisor paga el capital conforme con lo expresado en el respectivo prospecto de colocación.
 

Se entiende por amortización extraordinaria de los bonos hipotecarios, aquella que se cumpla conforme a lo siguiente:

1. Amortización total de los bonos hipotecarios. El establecimiento de crédito emisor de los bonos hipotecarios deberá amortizar de forma total el saldo insoluto de los mismos: i) Si en el evento de liquidación del emisor, se opta por la enajenación de los créditos que garantizan los bonos hipotecarios; y ii) Si la Superintendencia de Valores ordena como sanción la cancelación de la inscripción de los bonos hipotecarios del Registro Nacional de Valores e Intermediarios.
2. Amortización parcial de los bonos hipotecarios por aplicación del prepago. El establecimiento de crédito emisor de los bonos hipotecarios deberá amortizar de forma parcial, mediante sorteo a prorrata entre los tenedores de bonos hipotecarios de la misma serie: i) En los eventos en que el emisor del título ceda a otro establecimiento de crédito, a petición del respectivo deudor, uno o más créditos de vivienda financiados a través de bonos hipotecario; y, ii) El pago anticipado que efectúe el deudor del crédito de vivienda financiado a través de bonos hipotecarios, del todo o parte de la obligación, en dinero o mediante la entrega de bonos hipotecarios, se realizará retirando de circulación, por sorteo a prorrata, bonos hipotecarios por igual valor al de las unidades prepagadas por el deudor, de conformidad con lo que reglamente para el efecto la Superintendencia de Valores.

Artículo 28. Readquisición de bonos hipotecarios. El emisor podrá comprar los bonos hipotecarios que haya emitido siempre que respete el plazo mínimo del título establecido en el artículo 15 del presente decreto y que la operación se realice a través de una bolsa de valores.

En todo caso, cuando los bonos hipotecarios en circulación representen el 15% o menos de los títulos correspondientes a determinada emisión, el establecimiento de crédito podrá readquirirlos en su totalidad.

Las readquisiciones efectuadas conforme a los incisos precedentes, implican la amortización extraordinaria de los títulos, en este caso a la par, y su consiguiente cancelación.

 
Artículo 29. Separación patrimonial. En todos los casos, cuando un establecimiento de crédito haya emitido bonos hipotecarios en desarrollo de lo previsto en el presente decreto, tanto los créditos de vivienda financiados mediante dichos bonos como los fondos recaudados para aplicar a los mismos y las garantías o derechos que los amparen y/o respalden, constituyen una masa patrimonial con destinación específica.

La referida masa patrimonial no constituye parte de la prenda general de los acreedores del emis