Fiducia, proyectos inmobiliarios, rendimientos
Concepto 2017062564-001 del 9 de junio de 2017
Síntesis: Si la función de la sociedad fiduciaria es recibir los dineros destinados a la separación de los inmuebles por parte de los compradores de unidades, hasta que se cumplan las condiciones técnicas y financieras establecidas en el contrato, para alcanzar el punto de equilibrio, por lo general, estos recursos son invertidos en un fondo de inversión colectiva administrado por la sociedad fiduciaria, los cuales pueden generar ya sea un rendimiento o una pérdida financiera, dependiendo del comportamiento de los activos financieros que conforman el respectivo fondo, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1º del Decreto 1242 de 2013, mediante el cual se sustituyó la Parte 3 del Decreto 2555 de 2010.
«(…) comunicación mediante la cual realiza una consulta sobre los rendimientos financieros originados en las inversiones que se realizan en las sociedades fiduciarias, como administradoras de patrimonios autónomos para la construcción de proyectos inmobiliarios, en cuya inversión el consumidor financiero adquiere como contraprestación un beneficio de área.
Sobre el particular, esta Superintendencia dará respuesta a cada una de sus inquietudes, en el mismo orden en que son planteadas.
“1. ¿Los aportes que realizan los consumidores en las carteras colectivas de las sociedades fiduciarias que administran los patrimonios autónomos de los proyectos inmobiliarios, generan rendimientos financieros?”
Respuesta: Si la función de la sociedad fiduciaria es recibir los dineros destinados a la separación de los inmuebles por parte de los compradores de unidades, hasta que se cumplan las condiciones técnicas y financieras establecidas en el contrato, para alcanzar el punto de equilibrio, por lo general, estos recursos son invertidos en un fondo de inversión colectiva administrado por la sociedad fiduciaria, los cuales pueden generar ya sea un rendimiento o una pérdida financiera, dependiendo del comportamiento de los activos financieros que conforman el respectivo fondo, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1º del Decreto 1242 de 2013, mediante el cual se sustituyó la Parte 3 del Decreto 2555 de 2010.
“2. ¿Qué norma o conjunto de normas regula(n) el tratamiento de los rendimientos financieros que se originan en las inversiones dinerarias que se aportan, para la construcción de un proyecto inmobiliario?”
Respuesta: El negocio fiduciario se regula por lo que establecen las partes en el contrato, el cual es ley para las partes, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1602 del Código Civil, por remisión del artículo 822 del Código de Comercio. Por lo tanto, es el contrato fiduciario el que debe señalar el tratamiento que se le dará a los rendimientos financieros hasta que se cumplan las condiciones técnicas y financieras establecidas en el proyecto, hasta alcanzar el punto de equilibrio.
De esta manera, los derechos y participación se determinan de acuerdo con lo descrito en el contrato de fiducia, por lo tanto, es fundamental comprender claramente cada una de las cláusulas que componen el contrato, para establecer el tratamiento que se le dará a los rendimientos o pérdida financiera de los dineros vinculados al proyecto. De hecho, el numeral 5.2.2.2 del Capítulo I, Título II, Parte II de la Circular Básica Jurídica C.E. 029 de 2014, indica que los contratos de fiducia inmobiliaria deben indicar la destinación que se le dará a los recursos una vez se den las condiciones necesarias para el desembolso de los mismos. A su turno, el numeral 5.2.1.4 ibídem advierte que la sociedad fiduciaria debe verificar que se encuentren dadas las condiciones técnicas, financieras y jurídicas para que el proyecto llegue a término, antes de permitir que los constructores dispongan de los recursos de los futuros compradores.
Así mismo, debe anotarse que el numeral 2.3.3. del Capítulo I del Título II de la Parte II de la misma circular, referente al contenido de los contratos, define que en el contrato se debe precisar que Cuando quiera que en desarrollo de la gestión sobre los bienes fideicomitidos, éstos generen rendimientos o utilidades, debe establecerse el uso y destino que se dará a los mismos, así como el momento para su ejecución.
“3. De generarse rendimientos financieros en virtud del aporte de dinero ante el patrimonio autónomo, ¿quién sería el dueño o beneficiario de los rendimientos financieros que se derivan de ese tipo de inversiones hasta tanto no se haya logrado el punto de equilibrio para la ejecución del proyecto?”
Respuesta: Tal como se explicó en la respuesta a la pregunta No 2, el negocio fiduciario se regula por lo que establecen las partes en el contrato. Por lo tanto, es el contrato fiduciario el que debe señalar el tratamiento que se le dará a los rendimientos financieros hasta que se cumplan las condiciones técnicas y financieras establecidas en el proyecto, hasta alcanzar el punto de equilibrio.
De esta manera, es posible que en el contrato se estipule que el beneficiario de los rendimientos que genere el fondo de inversión colectiva hasta alcanzar el punto de equilibrio sea o hagan parte del proyecto, y en esa medida, sean entregados al constructor. En otros casos, puede ser que los rendimientos sean abonados al valor de compra que el consumidor financiero debe pagar, o cualquier otra posibilidad, de acuerdo a lo que esté estipulado en el respectivo contrato.
Por lo tanto, el contrato fiduciario debe establecer qué pasará con los rendimientos de esos recursos una vez logrado el punto de equilibrio, o con las desvalorizaciones que afecten el monto de los recursos aportados, estipulando quién asume la pérdida de valorización de dichos dineros.
“4. ¿De acuerdo con las normas financieras en materia de fiducias para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, la sociedad fiduciaria debe certificar el destino o tratamiento que se le dará a los rendimientos financieros que se generen como consecuencia del aporte de dinero por parte del consumidor?”
Respuesta: Para los efectos previstos en el numeral 8º del artículo 1234, y numeral 4º del artículo 1236, ambos del Código de Comercio, en concordancia con lo señalado en el numeral 6 del Capítulo I, Título II, Parte II de la Circular Básica Jurídica C.E. 029 de 2014, la sociedad fiduciaria debe rendir cuentas con el propósito de mantener informados a los beneficiarios, incluidos los llamados cesionarios de beneficio, acreedores garantizados y a los fideicomitentes, sobre el desarrollo de la gestión que está desempeñando el fiduciario, entre otros aspectos, el destino o tratamiento que está dando a los rendimientos o desvalorizaciones de los recursos que están invertidos en el fondo de inversión colectiva, conforme a lo señalado en el respectivo contrato fiduciario.
“5. ¿Los contratos de cesión por beneficio de área al cual se adhiere el consumidor financiero en éste tipo de negocios, deben contemplar el tratamiento y la disposición que se debe otorgar respecto de los rendimientos financieros que se originen del negocio mientras la administración de los recursos lo realice el fideicomitidos?” (Sic).
Respuesta: Frente a su inquietud reiteramos las respuestas suministradas en los numerales anteriores 2 y 3, en el sentido, que el tratamiento y la disposición que se debe otorgar respecto de los rendimientos o desvalorizaciones financieras que se originen del negocio, debe estar contemplado en el respectivo contrato fiduciario y en los contratos de adhesión respectivos.
“6. ¿Si la carta de instrucciones y el contrato manifiestan que los rendimientos financieros se aportarán al proyecto, bajo qué título, figura jurídica o justa causa se fundamentaría dicho traslado de dinero por parte del consumidor y cual podría o debería ser la compensación por realizar ese traslado?”
Respuesta: Tal como se manifestó anteriormente las reglas que gobiernan la relación entre los inversionistas, el constructor, el gestor, el operador y cualquier otro que participe en la construcción y operación del negocio están contenidas en el contrato de fiducia, el cual es suscrito inicialmente entre el constructor como fideicomitente y la sociedad fiduciaria como gestora del vehículo fiduciario.
Por este motivo, los derechos y participación se determinan de acuerdo con lo descrito en el contrato de fiducia, en esa medida, es fundamental comprender claramente cada una de las cláusulas que componen el contrato. De esta manera, la figura jurídica que fundamenta dicho traslado de dinero al proyecto, es el respectivo contrato, el cual es ley para las partes. Ahora bien, en el evento en que alguna de las partes pretenda modificar dicha estipulación deberá solicitarlo antes de la suscripción del contrato a su contraparte y llegar a un acuerdo sobre el particular.
“7. ¿Es posible justificar (desde el punto de vista financiero, contable o tributario) el traslado de los rendimientos financieros al proyecto como un aporte? ¿O gasto financiero? ¿O utilidad del proyecto si no se ha construido?”
Respuesta: La justificación de los traslados de los rendimientos financieros al proyecto no está dada por la contabilidad sino por lo que esté establecido en el contrato fiduciario, en efecto, de acuerdo con lo establecido en el numeral 2.3.3. del Capítulo I, Título II, Parte II de la Circular Básica Jurídica C.E. 029 de 2014 “cuando quiera que en desarrollo de la gestión sobre los bienes fideicomitidos, éstos generen rendimientos o utilidades, debe establecerse el uso y destino que se dará a los mismos, así como el momento para su ejecución”. (Subrayado fuera de texto). Del mismo modo, el numeral 5.2.2.2. ibídem, advierte que el contrato fiduciario debe señalar “La indicación de la destinación que se le dará a los recursos una vez se den las condiciones necesarias para el desembolso de los mismos”.
Conforme a lo anteriormente expuesto, es claro que la contabilidad tan solo es una herramienta que permite identificar, medir, clasificar y registrar las operaciones del proyecto, reflejando la realidad financiera y económica, conforme a las condiciones, desarrollo y ejecución del respectivo contrato fiduciario.
(…) .
En todo caso, si desea obtener mayor orientación o información acerca de esta clase de negocios, en nuestra página web: www.superfinanciera.gov.co / Normatividad / Pensiones, Cesantías y Fiduciarias / Normatividad Sociedades Fiduciarias, podrá encontrar la normatividad en fiducia inmobiliaria en el Capítulo I, Título II, Parte II de la Circular Básica Jurídica C.E. 029 de 2014.
Del mismo modo, en cualquiera de las siguientes dos direcciones, encontrará una cartilla de negocios inmobiliarios, a su disposición y consulta.
Sobre el particular, esta Superintendencia dará respuesta a cada una de sus inquietudes, en el mismo orden en que son planteadas.
“1. ¿Los aportes que realizan los consumidores en las carteras colectivas de las sociedades fiduciarias que administran los patrimonios autónomos de los proyectos inmobiliarios, generan rendimientos financieros?”
Respuesta: Si la función de la sociedad fiduciaria es recibir los dineros destinados a la separación de los inmuebles por parte de los compradores de unidades, hasta que se cumplan las condiciones técnicas y financieras establecidas en el contrato, para alcanzar el punto de equilibrio, por lo general, estos recursos son invertidos en un fondo de inversión colectiva administrado por la sociedad fiduciaria, los cuales pueden generar ya sea un rendimiento o una pérdida financiera, dependiendo del comportamiento de los activos financieros que conforman el respectivo fondo, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1º del Decreto 1242 de 2013, mediante el cual se sustituyó la Parte 3 del Decreto 2555 de 2010.
“2. ¿Qué norma o conjunto de normas regula(n) el tratamiento de los rendimientos financieros que se originan en las inversiones dinerarias que se aportan, para la construcción de un proyecto inmobiliario?”
Respuesta: El negocio fiduciario se regula por lo que establecen las partes en el contrato, el cual es ley para las partes, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1602 del Código Civil, por remisión del artículo 822 del Código de Comercio. Por lo tanto, es el contrato fiduciario el que debe señalar el tratamiento que se le dará a los rendimientos financieros hasta que se cumplan las condiciones técnicas y financieras establecidas en el proyecto, hasta alcanzar el punto de equilibrio.
De esta manera, los derechos y participación se determinan de acuerdo con lo descrito en el contrato de fiducia, por lo tanto, es fundamental comprender claramente cada una de las cláusulas que componen el contrato, para establecer el tratamiento que se le dará a los rendimientos o pérdida financiera de los dineros vinculados al proyecto. De hecho, el numeral 5.2.2.2 del Capítulo I, Título II, Parte II de la Circular Básica Jurídica C.E. 029 de 2014, indica que los contratos de fiducia inmobiliaria deben indicar la destinación que se le dará a los recursos una vez se den las condiciones necesarias para el desembolso de los mismos. A su turno, el numeral 5.2.1.4 ibídem advierte que la sociedad fiduciaria debe verificar que se encuentren dadas las condiciones técnicas, financieras y jurídicas para que el proyecto llegue a término, antes de permitir que los constructores dispongan de los recursos de los futuros compradores.
Así mismo, debe anotarse que el numeral 2.3.3. del Capítulo I del Título II de la Parte II de la misma circular, referente al contenido de los contratos, define que en el contrato se debe precisar que Cuando quiera que en desarrollo de la gestión sobre los bienes fideicomitidos, éstos generen rendimientos o utilidades, debe establecerse el uso y destino que se dará a los mismos, así como el momento para su ejecución.
“3. De generarse rendimientos financieros en virtud del aporte de dinero ante el patrimonio autónomo, ¿quién sería el dueño o beneficiario de los rendimientos financieros que se derivan de ese tipo de inversiones hasta tanto no se haya logrado el punto de equilibrio para la ejecución del proyecto?”
Respuesta: Tal como se explicó en la respuesta a la pregunta No 2, el negocio fiduciario se regula por lo que establecen las partes en el contrato. Por lo tanto, es el contrato fiduciario el que debe señalar el tratamiento que se le dará a los rendimientos financieros hasta que se cumplan las condiciones técnicas y financieras establecidas en el proyecto, hasta alcanzar el punto de equilibrio.
De esta manera, es posible que en el contrato se estipule que el beneficiario de los rendimientos que genere el fondo de inversión colectiva hasta alcanzar el punto de equilibrio sea o hagan parte del proyecto, y en esa medida, sean entregados al constructor. En otros casos, puede ser que los rendimientos sean abonados al valor de compra que el consumidor financiero debe pagar, o cualquier otra posibilidad, de acuerdo a lo que esté estipulado en el respectivo contrato.
Por lo tanto, el contrato fiduciario debe establecer qué pasará con los rendimientos de esos recursos una vez logrado el punto de equilibrio, o con las desvalorizaciones que afecten el monto de los recursos aportados, estipulando quién asume la pérdida de valorización de dichos dineros.
“4. ¿De acuerdo con las normas financieras en materia de fiducias para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, la sociedad fiduciaria debe certificar el destino o tratamiento que se le dará a los rendimientos financieros que se generen como consecuencia del aporte de dinero por parte del consumidor?”
Respuesta: Para los efectos previstos en el numeral 8º del artículo 1234, y numeral 4º del artículo 1236, ambos del Código de Comercio, en concordancia con lo señalado en el numeral 6 del Capítulo I, Título II, Parte II de la Circular Básica Jurídica C.E. 029 de 2014, la sociedad fiduciaria debe rendir cuentas con el propósito de mantener informados a los beneficiarios, incluidos los llamados cesionarios de beneficio, acreedores garantizados y a los fideicomitentes, sobre el desarrollo de la gestión que está desempeñando el fiduciario, entre otros aspectos, el destino o tratamiento que está dando a los rendimientos o desvalorizaciones de los recursos que están invertidos en el fondo de inversión colectiva, conforme a lo señalado en el respectivo contrato fiduciario.
“5. ¿Los contratos de cesión por beneficio de área al cual se adhiere el consumidor financiero en éste tipo de negocios, deben contemplar el tratamiento y la disposición que se debe otorgar respecto de los rendimientos financieros que se originen del negocio mientras la administración de los recursos lo realice el fideicomitidos?” (Sic).
Respuesta: Frente a su inquietud reiteramos las respuestas suministradas en los numerales anteriores 2 y 3, en el sentido, que el tratamiento y la disposición que se debe otorgar respecto de los rendimientos o desvalorizaciones financieras que se originen del negocio, debe estar contemplado en el respectivo contrato fiduciario y en los contratos de adhesión respectivos.
“6. ¿Si la carta de instrucciones y el contrato manifiestan que los rendimientos financieros se aportarán al proyecto, bajo qué título, figura jurídica o justa causa se fundamentaría dicho traslado de dinero por parte del consumidor y cual podría o debería ser la compensación por realizar ese traslado?”
Respuesta: Tal como se manifestó anteriormente las reglas que gobiernan la relación entre los inversionistas, el constructor, el gestor, el operador y cualquier otro que participe en la construcción y operación del negocio están contenidas en el contrato de fiducia, el cual es suscrito inicialmente entre el constructor como fideicomitente y la sociedad fiduciaria como gestora del vehículo fiduciario.
Por este motivo, los derechos y participación se determinan de acuerdo con lo descrito en el contrato de fiducia, en esa medida, es fundamental comprender claramente cada una de las cláusulas que componen el contrato. De esta manera, la figura jurídica que fundamenta dicho traslado de dinero al proyecto, es el respectivo contrato, el cual es ley para las partes. Ahora bien, en el evento en que alguna de las partes pretenda modificar dicha estipulación deberá solicitarlo antes de la suscripción del contrato a su contraparte y llegar a un acuerdo sobre el particular.
“7. ¿Es posible justificar (desde el punto de vista financiero, contable o tributario) el traslado de los rendimientos financieros al proyecto como un aporte? ¿O gasto financiero? ¿O utilidad del proyecto si no se ha construido?”
Respuesta: La justificación de los traslados de los rendimientos financieros al proyecto no está dada por la contabilidad sino por lo que esté establecido en el contrato fiduciario, en efecto, de acuerdo con lo establecido en el numeral 2.3.3. del Capítulo I, Título II, Parte II de la Circular Básica Jurídica C.E. 029 de 2014 “cuando quiera que en desarrollo de la gestión sobre los bienes fideicomitidos, éstos generen rendimientos o utilidades, debe establecerse el uso y destino que se dará a los mismos, así como el momento para su ejecución”. (Subrayado fuera de texto). Del mismo modo, el numeral 5.2.2.2. ibídem, advierte que el contrato fiduciario debe señalar “La indicación de la destinación que se le dará a los recursos una vez se den las condiciones necesarias para el desembolso de los mismos”.
Conforme a lo anteriormente expuesto, es claro que la contabilidad tan solo es una herramienta que permite identificar, medir, clasificar y registrar las operaciones del proyecto, reflejando la realidad financiera y económica, conforme a las condiciones, desarrollo y ejecución del respectivo contrato fiduciario.
(…) .
En todo caso, si desea obtener mayor orientación o información acerca de esta clase de negocios, en nuestra página web: www.superfinanciera.gov.co / Normatividad / Pensiones, Cesantías y Fiduciarias / Normatividad Sociedades Fiduciarias, podrá encontrar la normatividad en fiducia inmobiliaria en el Capítulo I, Título II, Parte II de la Circular Básica Jurídica C.E. 029 de 2014.
Del mismo modo, en cualquiera de las siguientes dos direcciones, encontrará una cartilla de negocios inmobiliarios, a su disposición y consulta.
- http://bit.ly/2a9KUTR
- https://www.google.com/search?q=www.superfinanciera.gov.co+negocios+fiduciarios+inmobiliarios&ie=utf-8&oe=utf-8
(…). »
Última modificación 30/06/2017