Segunda Parte
Doctrina de la Superintendencia Bancaria
Crédito de vivienda / Seguro sobre
la inflación
Concepto No.
2003022111-1. Junio 20 de 2003.
Síntesis: Seguro que protege el costo del crédito contra
las alzas de la inflación, UVR.
[§ 023] «(…) consulta, "(…)
cómo opera realmente el seguro sobre UVR (…)" y "(…)
por qué la cuota dentro de esos parámetros no puede ser
fija, qué hace que se incremente mensualmente?", me permito
efectuar los siguientes comentarios:
El artículo
96 de la Ley 795 del 2003 previó un mecanismo que le garantiza
a los deudores de vivienda que el valor de sus cuotas durante toda la
vigencia del crédito no suba por encima del 6% por efecto de la
inflación, protegiendo así el costo del crédito contra
las alzas de la inflación (UVR) superiores a la tasa pactada.
En efecto,
la mencionada disposición prevé que "con la finalidad
de propiciar condiciones estables en los créditos destinados a
la financiación de vivienda, el Gobierno Nacional, a través
del Fondo de Garantías e Instituciones Financieras (Fogafín),
podrá realizar operaciones con derivados con los establecimientos
de crédito, en su calidad de originadores, propietarios o administradores
de cartera originada por establecimientos de crédito o con deudores
de créditos de vivienda individual a largo plazo, evento en el
cual el establecimiento de crédito acreedor actuará como
mandatario para la administración y ejecución de las operaciones,
con el fin de otorgar cobertura frente al riesgo de variación de
la UVR respecto de una tasa determinada, a los deudores de créditos
de vivienda individual a largo plazo" (se subraya).
La cobertura
a los créditos individuales de vivienda a largo plazo frente al
incremento de la UVR respecto de una tasa fija determinada cobija a los
préstamos que cumplan con los siguientes requisitos:
Se ofrecerá
respecto de los créditos individuales de vivienda a largo plazo
que se hayan otorgado a partir del 1 de septiembre del año 2002.
El crédito
no podrá superar los ciento treinta (130) salarios mínimos
legales mensuales vigentes, esto es, que sea inferior a $43.000.000.
El crédito
materia de la cobertura debe estar al día por todo concepto.
Se aplica respecto
a viviendas cuyo valor no supere trescientos veintitrés (323) salarios
mínimos legales mensuales vigentes, es decir a $107.236.000.
La cobertura
se ofrecerá durante los dos años siguientes a la vigencia
de esta norma para los primeros 40.000 créditos que sean otorgados.
Estará
vigente durante la vida del crédito de vivienda sin que en ningún
caso pueda exceder de quince (15) años.
Para ser elegibles
para la cobertura, los créditos deberán haber sido otorgados
por establecimiento de crédito a una o varias personas naturales
para financiar la construcción de vivienda propia, o la compra
de vivienda nueva o usada.
Ahora bien,
en cumplimiento de lo dispuesto en la norma mencionada, el Gobierno Nacional
reglamentó los aspectos generales, mediante el Decreto 066 del
15 de enero del año en curso en el cual se contempla el acceso,
ejecución, funcionamiento y terminación de la cobertura,
los contratos de administración de la misma y los recursos y erogaciones
de la reserva especial para realizar las operaciones relativas a la figura
en comento.
El artículo
3° del mencionado decreto determinó que "la tasa de referencia
será del seis por ciento (6%) efectivo anual para los créditos
objeto de la cobertura otorgados en los años 2002 y 2003. Para
los créditos objeto de la cobertura otorgados en los años
2004 y 2005 la tasa de referencia será del seis por ciento (6%)
efectivo anual, salvo que el Gobierno Nacional establezca una tasa diferente".
Así
pues, el seguro en mención tiene como propósito proteger
los créditos de vivienda contra las alzas que se presenten por
encima del índice de inflación determinada -que, como ya
se expresó- es del seis por ciento (6%) lo que ofrece la posibilidad
de proyectar con más certeza el monto de las cuotas.
Por su parte,
el numeral 5 del artículo 5° de la misma reglamentación
prevé que los deudores de los créditos individuales de vivienda
de largo plazo denominados en UVR que cumplan los requisitos exigidos
para obtener el mecanismo en cuestión podrán tener acceso
al mismo por intermedio de los establecimientos de crédito respectivos,
con arreglo a algunos lineamientos, entre otros:
"Los
establecimientos de crédito efectuarán la proyección
de los valores que deben ser pagados mensualmente por los deudores y la
proyección de los saldos de los créditos objeto de la cobertura,
incluyendo el efecto de la cobertura. Estas proyecciones se efectuarán
con base en la tasa de referencia, atendiendo la metodología que
señale el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras
-FOGAFIN -. Los valores a pagar mensualmente incluirán los pagos
que correspondan a los deudores como consecuencia de la cobertura".
Ahora bien,
cuando el índice de la inflación efectiva llegue a ser superior
al 6% el Gobierno Nacional a través del Fondo de Garantías
de Instituciones Financieras cancelará el excedente por concepto
de la UVR; en el evento en que la inflación sea menor, por ejemplo
del 4%, los usuarios del crédito también pagarán
el 6% y las entidades financieras entregarán el excedente a FOGAFIN,
de acuerdo con las reglas consagradas en el artículo 6º. del
Decreto 066 del 2003 ya citado.
Así
las cosas, el deudor que contrae una obligación entre el 1 de septiembre
del 2002 y el 15 de enero del 2004 con una tasa fija de interés
remuneratorio -que de acuerdo con lo dispuesto en la Resolución
14 del 2000, no podrá exceder de 13.1 puntos porcentuales nominales
anuales, pagaderos mes vencido, adicionales a la UVR- y que tiene acceso
a la cobertura para los créditos individuales de vivienda a largo
plazo frente al incremento de la UVR respecto de una tasa determinada,
podrá conocer cuál será el comportamiento de su crédito
acorde con el sistema de amortización pactado con la entidad financiera
acreedora y cuánto pagará por concepto de cada cuota durante
la vigencia del mismo.
Es
del caso observar que si bien se puede establecer cuál es el valor
de cada cuota de un crédito, por efecto del mencionado mecanismo,
no resulta posible mantener una cuota igual durante todo el plazo del
crédito, toda vez que es preciso tener en cuenta el sistema de
amortización en UVR acordado, puesto que en cualquiera de los tres
planes en UVR aprobados por esta Superintendencia la cuota resulta variable.»
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