Fiducia inmobiliaria, obligaciones de la fiduciaria.
Conceptos |
Concepto 2008068357-003 del 27 de noviembre de 2008. Síntesis: Las obligaciones que contrae la sociedad fiduciaria en los contratos de administración de preventas inmobiliarias no implican la garantía del cumplimiento de un fin específico pero sí el deber de actuar con el mayor grado de diligencia en su gestión y, en particular, en la administración de los recursos, por lo que responderá hasta la culpa leve. Para poder determinar la seguridad que tienen los dineros recaudados por la fiducia a nombre del constructor es preciso remitirse al contrato de que se trata para determinar el alcance de la gestión de la fiduciaria, la destinación de los recursos y las condiciones para que el constructor pueda disponer de ellos. «(…) consulta sobre los eventuales riesgos que corre el capital que va a invertir en un proyecto inmobiliario estructurado a través de un encargo fiduciario. Sobre el particular, en primer lugar es pertinente señalar que los negocios de fiducia en los que esté involucrado un desarrollo inmobiliario celebrados con las sociedades fiduciarias son estructurados de diferente manera y que, dependiendo del esquema utilizado, variarán las obligaciones y por ende la responsabilidad de la fiduciaria respecto de los recursos aportados por los futuros compradores de bienes inmuebles y el éxito del proyecto. Es pertinente señalar que, el numeral 4.1 del artículo 98 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero a la letra advierte que las instituciones sometidas a la vigilancia y control de la Superintendencia Financiera “en cuanto desarrollan actividades de interés público, deberán emplear la debida diligencia en la prestación de los servicios a sus clientes a fin de que estos reciban la atención debida en el desarrollo de las relaciones contractuales que se establezcan con aquellas y, en general, en el desenvolvimiento normal de sus operaciones”, razón por la cual, la entidad fiduciaria tiene el deber de suministrarle información completa relacionada con el contrato a través del cual se vinculó la fiduciaria al proyecto, así como el alcance de las obligaciones a cargo de la fiduciaria, el esquema utilizado para su vinculación, las condiciones de inversión de los recursos, las condiciones de entrega a éstos al constructor y los derechos y las obligaciones de los futuros compradores. Para saber qué confiabilidad tienen estos recursos es necesario que usted verifique todos los aspectos en el contrato correspondiente. No obstante lo anterior, de modo general podemos decir que en los negocios de fiducia inmobiliaria las fiduciarias usualmente, de manera exclusiva o complementaria con otras obligaciones, tienen la de administrar los recursos de los clientes (para lo cual los invierten según lo señalado en el contrato) y de realizar las demás gestiones que se le encomienden para lograr la finalidad del contrato (dependiendo de esa finalidad y de lo señalado en el contrato variarán las obligaciones de la fiduciaria). De esta forma, existe la seguridad de que los recursos son administrados por un profesional. Ahora bien, en el caso de los recursos recaudados en la etapa de preventas, la fiduciaria tiene por regla general la obligación de invertirlos y entregarlos al constructor sólo una vez verificadas las condiciones señaladas en el contrato, para evitar que sean utilizados por éste antes de que se cumplan tales condiciones. En este punto es pertinente señalar que las sociedades fiduciarias sólo responden por obligaciones de medio, entendiéndose por ellas, las que no garantizan la consecución de un resultado concreto. Sin perjuicio de lo anterior deben emplear la suficiente diligencia con miras a obtener la finalidad del negocio encomendado. En consecuencia, las obligaciones que contrae la sociedad fiduciaria en los contratos de administración de preventas inmobiliarias no implican la garantía del cumplimiento de un fin específico pero sí el deber de actuar con el mayor grado de diligencia en su gestión y, en particular, en la administración de los recursos, por lo que responderá hasta la culpa leve. Por otra parte, debe recordarse que en cuanto a la administración de recursos de terceros, la sociedad fiduciaria debe mantenerlos separados de sus propios recursos y de los recibidos por cuenta de otros negocios fiduciarios, lo cual garantiza la separación contable y jurídica de la afectación y destinación de los recursos de conformidad con lo previsto en el artículo 1233 del Código de Comercio. En esta medida, para poder determinar la seguridad que tienen los dineros recaudados por la fiducia a nombre del constructor, es preciso remitirse al contrato de que se trata. Lo anterior toda vez que sólo de este modo se puede determinar el alcance de la gestión de la fiduciaria, la destinación de los recursos y las condiciones para que el constructor pueda disponer de ellos. De todo lo anterior la Fiduciaria tiene la obligación de brindarle una completa información. En relación con las obligaciones de la Fiduciaria le recomendamos leer la circular 045 de 2008 expedida por esta Superintendencia. (…).» |
Última modificación 16/12/2012